| Source | Target | | Докладът за оценката беше съставен от OPAK — предприятие, занимаващо се с управление на строителни дейности, услуги за сдружения на собственици на жилища и оценка на активи. | Vurderingsrapporten blev udarbejdet af virksomheden OPAK, som beskæftiger sig med bygningsforvaltning, tjenester til grundejerforeninger og vurdering af aktiver. |
| Въпросният доклад беше изготвен от г-н Jacob Aarsheim. | Den pågældende rapport blev udarbejdet af Jacob Aarsheim. |
| Насоките за държавна помощ предвиждат, че „оценител на активи“ е лице с добра репутация, което е придобило съответна образователна степен, присъдена от признат учебен център, или притежава равностойна академична квалификация, има подходящ опит и е компетентно при извършване на оценки на земя и сгради в съответния район и съответната категорията на активите. | I statsstøtteretningslinjerne er det fastsat, at en »vurderingssagkyndig« er en person med et godt omdømme, som har en relevant afsluttet uddannelse fra en anerkendt uddannelsesinstitution eller tilsvarende akademiske kvalifikationer og har relevant erfaring og er kompetent til at vurdere jord og bygninger i samme område og kategori som det pågældende areal. |
| Норвежките органи обясниха, че OPAK, и по-специално г-н Mr Aarsheim, имат значителен опит в оценяването на недвижими имоти от тази категория в района Jæren. | De norske myndigheder har forklaret, at OPAK, og især Jacob Aarsheim, har betydelige erfaringer med ejendomsvurdering i denne kategori i Jæren-området. |
| Техните твърдения са подкрепени от автобиографията на г-н Aarsheim, която беше приложена към коментарите на норвежките органи, представени на Надзорния орган [39]. | Deres forklaringer underbygges af Jacob Aarsheims curriculum vitae, der var vedlagt som bilag til de norske myndigheders bemærkninger til Tilsynsmyndigheden [39]. |
| В допълнение към богатия му опит, образованието на г-н Aarsheim е в областта на строителните технологии. | Ud over at have en betydelig erfaring er Jacob Aarsheim uddannet i bygningsteknologi. |
| Следователно няма основания да се счита, че OPAK и г-н Aarsheim не изпълняват критериите, установени в насоките, и освен това се ползват с добра репутация. | Der er derfor ingen grund til at tro, at OPAK og Jacob Aarsheim ikke opfylder kriterierne i retningslinjerne eller ikke har et godt omdømme. |
| Независимост на оценителя на активи | Den vurderingssagkyndiges uafhængighed |
| В насоките за държавна помощ се посочва, че: „Оценителят би трябвало да е независим в изпълнение на задачите си, т.е. публичните органи не би трябвало да имат право да му дават нареждания по отношение на резултата от оценката му“. | I statsstøtteretningslinjerne er der fastsat følgende: »Den sagkyndige bør være frit stillet med hensyn til udførelsen af sin opgave, dvs. offentlige myndigheder bør ikke have ret til at øve indflydelse på vurderingens resultat«. |
| Докладът се позовава на целта на оценката, на присъствието на г-н Aarsheim и на още едно лице от OPAK в момента на посещение на собствеността. | Rapporten vedrører vurderingens formål og det forhold, at Jacob Aarsheim og en anden person fra OPAK deltog i besøget på ejendommen. |
| Приложено е също подробно обяснение за използвания метод. | Der er også vedlagt en detaljeret forklaring på den anvendte metode. |
| Въз основа на това Надзорният орган не вижда причини да се съмнява, че оценителят на активи е извършил оценката напълно независимо в съответствие с насоките. | På denne baggrund ser Tilsynsmyndigheden ingen grund til at tvivle på, at den vurderingssagkyndige udførte sin opgave i fuld uafhængighed i retningslinjernes forstand. |
| Оценка на пазарната стойност въз основа на общоприетите пазарни показатели и стандарти | Fastlæggelse af markedsværdien på grundlag af almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder |
| Насоките дефинират „пазарна стойност“ като„ цената, на която биха могли да се продадат земята и сградите съгласно частен договор между склонния да продаде продавач и необвързан купувач в деня на оценката, като се приема, че собствеността е публично предложена на пазара, пазарните условия позволяват редовна продажба и е предоставен достатъчен срок за водене на преговори за продажба, съобразен с характера на собствеността“. | Ved »markedsværdi« forstås »den pris, hvortil jord og bygninger på værdiansættelsestidspunktet kan sælges ved privat aftale mellem en salgsinteresseret ejer og en uafhængig køber, idet det forudsættes, at ejendommen er udbudt til offentligt salg, at handelen kan finde sted under normale markedsvilkår, og at der under hensyn til ejendommens karakter er normal tid til salgsforhandlingerne«. |
| В доклада на OPAK се излагат, inter alia, следните основни факти и предположения: | OPAK-rapporten indeholder bl.a. følgende grundlag og antagelser: |
| собственикът е с положителна нагласа за продажба; | ejeren er positivt indstillet til salget |
| собствеността може да бъде свободно предлагана за продажба за достатъчен срок от време; | ejendommen kan frit markedsføres med henblik på salg over en normal periode |
| купувачите, които са готови да заплатят прекомерно висока цена поради „специални интереси“, не се вземат под внимание; | der tages ikke hensyn til købere, som er villige til at betale unormalt høje priser som følge af »særlige interesser« |
| оценката е извършена в съответствие със стандартната практика на OPAK за оценяване на стойности ис курсовете за оценка на стойността, провеждани от Института по статистика към Юнеско (ИСЮ). | vurderingen foretages i overensstemmelse med OPAK's normale procedurer for vurderinger og UiS' vurderingskurser. |
| Тъй като сградата върху собствеността е негодна и подлежи на събаряне, OPAK определя стойността на правата на собственост като незастроена земя. | Da bygningen på ejendommen er kondemneret og skal rives ned, har OPAK foretaget en vurdering af ejendommene som ubebyggede grunde. |
| Приложената методика, посочена като „метод за цена на земята“, е разяснена както следва: | Den anvendte metode, der betegnes jordomkostningsmetode (»land cost method«), forklares på følgende måde: |
| „Оценката на собствеността зависи от нейното очаквано приложение и потенциала за благоустрояване, включително очакваните печалби. | »Vurderingen af en ejendom afhænger af dens forventede anvendelses- og udviklingsmuligheder, herunder forventet fortjeneste. |
| Пряк параметър за измерване е цената на земята, т.e. разликата между пазарната стойност на напълно благоустроения имот и цялото строителство, включително маржа на печалбата, но без цената на земята; разделена на брой квадратни метри етажна площ на помещенията, без сутерена.“ [40]. | Et direkte parameter i denne forbindelse er jordomkostningerne, dvs. forskellen mellem markedsværdien af den fuldt udnyttede ejendom og samtlige bygninger, inklusive avance, men eksklusive jordomkostninger, divideret med antallet af kvadratmeter indendørs gulvareal, bortset fra kældre« [40]. |
| Освен това е пояснено, че цената на земята ще зависи от търсенето на сгради в района, разходите за строителство и приложимите регулационни разпоредби. | Desuden forklares det, at jordomkostningerne vil afhænge af efterspørgslen efter bygninger i området, byggeomkostningerne og den gældende områderegulering. |
| При извършването на тази оценка ще бъде взет под внимание и опитът от продажби на сходни земи в района. | Ved vurderingen tages der også hensyn til de erfaringer, som er opnået ved salg af tilsvarende jordarealer i området. |
| Прилагайки този метод, докладът на OPAK достига до цена в размер на 3,2 млн. NOK като разумна прогноза за продажната цена. | Ved anvendelse af denne metode kommer OPAK i sin rapport frem til en pris på 3,2 mio. NOK som et rimeligt skøn over salgsprisen. |
| По-рано в свое решение, свързано с продажбата на сградата на университетската библиотека в Осло, Надзорният орган е установил, че методът за определяне на цена на земята е приемлив за незастроени парцели земя. | Tilsynsmyndigheden har tidligere, i sin beslutning om salget af universitetets biblioteksbygning i Oslo, fastslået, at jordomkostningsmetoden er en acceptabel metode i forbindelse med ubebyggede arealer [41]. |
| На своите интернет страници Норвежката асоциация на оценителите (NTF) [42]се позовава предимно на други методи, като метода на нетната капитализация, метода на паричните потоци и метода на техническата стойност. | Den norske forening af vurderingssagkyndige (NTF) omtaler fortrinsvis andre metoder på sit websted [42], såsom nettokapitalisering, cash flow og teknisk værdi. |
| Тези методи обаче предполагат наличието на сгради върху парцелите. | Disse metoder forudsætter dog, at der findes en bygning på jorden. |
| Тъй като сградата върху въпросната собственост е негодна, Надзорният орган констатира, че методът за определяне на цена на земята е приемлив метод за оценяване на трите разглеждани права на собственост. | Da bygningen på den pågældende ejendom er kondemneret, mener Tilsynsmyndigheden, at jordomkostningsmetoden er en acceptabel vurderingsmetode for de pågældende tre ejendomme. |
| Негативните икономически последици от специални задължения | Den økonomiske ulempe ved særlige forpligtelser |
| Съгласно насоките, „[с]пециалните задължения, които се отнасят до земята и сградите, а не до купувача или икономическата му дейност, могат да се прилагат по отношение на продажбата в обществен интерес, при условие че от всеки потенциален купувач се изисква и, по принцип, той е в състояние да изпълни специалните задължения, независимо дали извършва стопанска дейност или независимо от естеството на дейността му. | I retningslinjerne er det fastsat, at »[s]ærlige forpligtelser, som er i offentlighedens interesse, og som er knyttet til jorden og bygningerne og ikke til køberen eller hans økonomiske aktiviteter, kan pålægges ved salget, forudsat at enhver potentiel køber skal og principielt er i stand til at opfylde dem, uanset hvilken virksomhed han driver, eller om han driver nogen form for virksomhed. |
| Икономическите последици от подобни задължения би трябвало да се оценят отделно от независими оценители и може да се приспаднат от продажната цена.“ | Den økonomiske ulempe som følge af sådanne forpligtelser bør vurderes særskilt af uafhængige vurderingssagkyndige og kan eventuelt modregnes i købsprisen«. |
| Надзорният орган счита, че задължението за изграждане на подземен паркинг е такова специално задължение, което не е свързано с купувача. | Tilsynsmyndigheden mener, at forpligtelsen til at bygge et underjordisk parkeringsanlæg er en sådan særlig forpligtelse, som ikke er knyttet til køberen. |
| Също така разходите за събаряне на негодната сграда могат да бъдат оценени и приспаднати въз основа на същите принципи. | Omkostningerne ved nedrivning af den kondemnerede bygning kan også vurderes og modregnes efter de samme principper. |
| По отношение на задължението за изграждане на подземни паркоместа, оценката на разходите се основава на насоките, публикувани от публичните органи и независим институт по инженерство [43], според които се изискват 25 квадратни метра площ на паркомясто и опит по отношение на разходите за строителство на подземни паркинги. | Med hensyn til forpligtelsen til at bygge de underjordiske parkeringspladser er omkostningsskønnet baseret på retningslinjer, der er udarbejdet af de offentlige myndigheder og et uafhængigt byggeforskningsinstitut [43], og som kræver 25 m2 pr. parkeringsplads og erfaringer med byggeomkostningerne ved underjordiske parkeringsanlæg. |
| OPAK твърди, че този метод за изчисляване на разходите е обичайна практика в сектора. | OPAK anfører, at denne omkostningsberegningsmetode er normal praksis inden for branchen. |
| На тази основа OPAK получава цена в размер на 130000 NOK за паркомясто, или 8450000 NOK за 65 паркоместа без ДДС и цената на земята. | På dette grundlag når OPAK frem til en pris på 130000 NOK pr. parkeringsplads eller 8450000 NOK for 65 parkeringspladser, ekskl. moms og jordomkostninger. |
| Разходите за събаряне, включително таксите за събиране и сортиране на отпадъците, са установени въз основа на опита при подобни работи по събаряне. | Nedrivningsomkostningerne, herunder gebyrer for affaldsindsamling og -sortering, er blevet fastsat på grundlag af erfaringerne fra tidligere nedrivningsarbejde. |
| OPAK изчислява, че тези разходи могат да достигнат 150000 NOK. | OPAK skønner, at disse omkostninger kan beløbe sig til 150000 NOK. |
| Надзорният орган припомня, че въпреки задължението си да оценява съдържанието на експертните становища, предоставени от външни страни, той не е задължен да ангажира свои собствени външни консултанти. | Tilsynsmyndigheden erindrer om, at den ganske vist er forpligtet til at vurdere indholdet af ekspertudtalelser, der fremlægges af udenforstående parter, men ikke selv har pligt til at søge bistand hos eksterne konsulenter [44]. |
| След проучване на изчисленията на разходите от независим експерт с достатъчни технически познания в рамките на оценка на стойността на собствеността като такава и въз основа на инспекция на сградите, Надзорният орган изразява становище, че тези изчисления са в съответствие с насоките за държавна помощ. | På baggrund af en undersøgelse af de omkostningsberegninger, der er foretaget af en uafhængig ekspert med tilstrækkelig teknisk viden som led i en vurdering af ejendommen som sådan og på grundlag af et besøg på stedet, er Tilsynsmyndigheden af den opfattelse, at disse beregninger er i overensstemmelse med statsstøtteretningslinjerne. De anslåede omkostninger kan dermed modregnes i købsprisen. |
| Следователно така изчислените разходи могат да бъдат приспаднати от продажната цена.2.2. | KONKLUSION MED HENSYN TIL STATSSTØTTEELEMENTET I SALGET AF EJENDOMSNR. |
| ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО ЕЛЕМЕНТА НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ ПРИ ПРОДАЖБАТА НА ПРАВА НА СОБСТВЕНОСТ С НОМЕРА 1/152, 1/301 И 1/630 НА GRUNNSTEINEN AS | 1/152, 1/301 OG 1/630 TIL GRUNNSTEINEN AS |
| Въз основа на горната оценка от доклада на OPAK Надзорният орган заключава, че след като икономическите последици от задължението за изграждане на подземни паркоместа и разходите за събаряне на негодната сграда се изчисляват общо на 8,6 млн. NOK, а стойността на собствеността се изчислява на 3,2 млн. NOK, то търговската сделка не предоставя икономическо предимство на Grunnsteinen AS. | På baggrund af ovennævnte vurdering af OPAK-rapporten konkluderer Tilsynsmyndigheden, at transaktionen ikke giver Grunnsteinen AS nogen økonomisk fordel i betragtning af, at de økonomiske ulemper ved forpligtelsen til at anlægge de underjordiske parkeringspladser og omkostningerne ved nedrivning af den kondemnerede bygning anslås til 8,6 mio. NOK i alt, og at ejendommens værdi anslås til 3,2 mio. NOK. |
| Тъй като негативната стойност на икономическите последици значително надвишава положителната стойност на собствеността, това заключение не се повлиява от коефициента на разумна грешка, нито от факта, че според OPAK оценката на подобни недвижими имоти на практика е несигурна. | Da de økonomiske ulempers negative værdi overstiger ejendommens positive værdi betydeligt, påvirkes denne konklusion ikke af nogen rimelig fejlmargen eller den omstændighed, at OPAK anfører, at vurderingen af sådanne ejendomme er meget usikker. |
| Все пак Надзорният орган отбелязва, че разликата в стойността на задълженията, които поема Grunnsteinen, и стойността на собствеността е толкова значителна, че може да показва, че получената от OPAK пазарна стойност би могла да е несигурна. | Tilsynsmyndigheden bemærker dog, at forskellen i værdi mellem den forpligtelse, som Grunnsteinen påtager sig, og ejendommens værdi er så betydelig, at det kunne tyde på, at den markedsværdi, som OPAK er nået frem til, kan være usikker. |
| С оглед на значителното несъответствие обаче дори едно чувствително коригиране на стойността, получена от OPAK, не би довело до заключението, че Grunnsteinen е получило предимство. | I betragtning af den betydelige forskel, vil ikke engang en væsentlig justering af OPAK's værdier kunne føre til den konklusion, at Grunnsteinen har opnået en fordel. På denne baggrund konkluderer Tilsynsmyndigheden, at overdragelsen af ejendomsnr. |
| Въз основа на това Надзорният орган заключава, че прехвърлянето на права на собственост с номера 1/152, 1/301 и 1/360 на Grunnsteinen не е включвало държавна помощ по смисъла на член 61, параграф 1 от ЕИП. | 1/152, 1/301 og 1/360 til Grunnsteinen ikke involverede statsstøtte som omhandlet i EØS-aftalens artikel 61, stk. 1. |
| В решението за откриване на официална процедура по разследване Надзорният орган изрази съмнения дали цената от 4,7 млн. NOK за 56000 квадратни метра собственост отговаря на пазарната цена. | I beslutningen om indledning af den formelle undersøgelsesprocedure udtrykte Tilsynsmyndigheden tvivl om, at prisen på 4,7 mio. NOK for ejendommen på 56000 m2 svarede til markedsprisen. |
| Съмненията на Надзорния орган се основаваха, inter alia, на факта, че според общината недвижимият имот е продаден по цена на придобиване, политика, която по-късно е изоставена, тъй като се счита, че води до продажба на парцели на твърде ниски цени. | Tilsynsmyndighedens tvivl skyldtes bl.a., at kommunen anførte, at ejendommen var blevet solgt til kostprisen. Denne politik blev senere opgivet, da man mente, at den betød, at jorden blev solgt for billigt. |
| Нещо повече, тъй като не е извършена оценка на стойността, Надзорният орган не бе убеден от сравнението, направено с продажбите на други недвижими имоти в района. | Da der ikke var foretaget nogen vurdering, blev Tilsynsmyndigheden heller ikke overbevist ved sammenligningen med salget af andre ejendomme i området. |
| В отговор на искането за информация от страна на Надзорния орган в решението за откриване на процедура норвежките органи представиха оценка на стойността на собствеността, извършена от OPAK. | Som følge af Tilsynsmyndighedens oplysningspåbud i beslutningen om indledning af proceduren, har de norske myndigheder fremlagt en ejendomsvurdering, som OPAK har foretaget. |
| Следователно остава да се провери дали предоставената оценка съответства на стандартите, заложени в насоките на Надзорния орган. | Det må derfor undersøges, om den pågældende vurdering opfylder de standarder, der er fastsat i Tilsynsmyndighedens retningslinjer. |
| В съответствие с насоките за държавна помощ на Надзорния орган, пазарната стойност на недвижимия имот следва да бъде установена въз основа на общоприетите пазарни показатели и стандарти за оценка от оценител на активи с добра репутация, който следва да бъде независим при изпълнението на своите задачи. | Ifølge Tilsynsmyndighedens statsstøtteretningslinjer skal en uafhængig vurderingssagkyndig med et godt omdømme fastlægge ejendommens markedsværdi på grundlag af almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder. Vurderingssagkyndig med et godt omdømme |
| Квалификацията и репутацията на OPAK, и по-специално на г-н Aarsheim, вече бяха оценени по-горе. | På grundlag af denne vurdering finder Tilsynsmyndigheden, at rapporten vedrørende ejendomsnr. |
| В контекста на тази оценка Надзорният орган констатира, че докладът, отнасящ се до право на собственост с номер 4/165, също е съставен от оценител на активи с добра репутация. | 4/165 også blev udarbejdet af en vurderingssagkyndig med et godt omdømme. |
| Надзорният орган не е забелязал признаци за това, че оценителят на активи не е независим. | Tilsynsmyndigheden har ikke set noget tegn på, at den vurderingssagkyndige ikke var uafhængig. |
| Г-н Aarsheim принадлежи към известно дружество за оценка на активи, което няма официални връзки с общината. | Jacob Aarsheim er tilknyttet en velkendt vurderingsvirksomhed, der ikke har nogen formelle forbindelser med kommunen. |
| В доклада също е посочена целта на оценката и е потвърдено, че г-н Aarsheim е посетил недвижимия имот, а приложеният метод е описан подробно. | Rapporten indeholder også vurderingens formål og bekræfter, at Jacob Aarsheim har besøgt ejendommen, ligesom den beskriver den anvendte metode i detaljer. |
