| Source | Target | | Стойността през 2001 г. | Værdien i 2001 |
| Споразумението със Slependen Båtforening (Slependen) и задължението за осигуряване на бъдещо решение за Slependen към 2001 г. трябва да се разглежда като тежест на имота, която определено е оказала въздействие върху неговата пазарна стойност. | I 2001 må aftalen med Slependen Båtforening (Slependen) og forpligtelsen til at finde en fremadrettet løsning for Slependen betragtes som en servitut på ejendommen, der klart påvirkede dens markedsværdi. |
| За застрояването на имота с цел извършване на стопанска дейност би била необходима промяна на регулацията на имота. | En ændring af ejendommens status ville være nødvendig for at udnytte grunden til erhvervsmæssige formål. |
| През 2001 г. това не е било реалистична алтернатива за общината. | Dette var ikke en realistisk mulighed for kommunen i 2001. |
| Подготвителните работи, които биха били необходими преди пълната промяна на регулацията, са не само скъпоструващи, но също така и отнемат време. | De forberedende arbejder, der ville være nødvendige forud for en fuldstændig ændring af ejendommens status, er både bekostelige og tidskrævende. |
| Освен това за Asker Brygge е съществувал потенциалния риск общината и други публични институции да не приемат евентуалното заявление за промяна на регулацията, като например Публичната пътна администрация или Областният управител. | Endvidere var der en potentiel risiko for Asker Brygge for, at kommunen og andre offentlige institutioner ikke ville acceptere en ansøgning om ændring af ejendommens status, f.eks. Statens vegvesen og fylkesmannen ("amtmand"). |
| Освен това трябва да се вземе предвид, че имотът е в близост до магистрала E18, което означава, че имотът е изложен както на шума от пътя, така и на замърсяване. | Det må endvidere tages i betragtning, at ejendommen ligger tæt på motorvej E18, hvilket betyder, at ejendommen er udsat for såvel støj fra vejen som forurening. |
| Наред с това близостта на магистралата значително ограничава възможностите за застрояване на имота. | Derudover begrænser beliggenheden tæt ved motorvejen muligheden for at udnytte ejendommen betydeligt. |
| Планът за изграждане на магистрали забранява всякакво строителство на разстояние по-малко от 35 m от пътя. Тъй като имотът е много тесен и разположен близо до пътя, това ограничение предполага, че почти 90 % от имота са обект на тази забрана. | Ifølge udviklingsplanen for motorvejen var det forbudt at bygge tættere på vejen end 35 m. Da ejendommen er meget smal og beliggende tæt på vejen, indebærer denne begrænsning, at næsten 90 % af ejendommen var omfattet af forbuddet. |
| Освен това, както е видно от раздел 1 от Споразумението и съгласно плана за изграждане на публичната пътна мрежа, част от имота е предвидено да се ползва за нов път, разположен до съществуващата магистрала. | Som det følger af afsnit 1 i aftalen og af udviklingsplanen for offentlige veje, var det endvidere planen, at en del af ejendommen skulle anvendes til en ny vej, der skulle ligge ved siden af den eksisterende motorvej. |
| Приблизително 1/3 от имота ще бъде заета от новия път. | Den nye vej ville lægge beslag på ca. 1/3 af ejendommen. |
| От Asker Brygge биха искали да подчертаят също така несигурността по отношение на условията в имота. | Asker Brygge ønskede også at fremhæve usikkerheden med hensyn til de forhold, der gjorde sig gældende for ejendommen. |
| Както е посочено по-горе, въпросният имотсе счита за много труден за застрояване поради неговите почвени условия. | Som anført ovenfor, blev den pågældende ejendom anset for meget vanskelig at udnytte på grund af jordbundforholdene. |
| Освен това се считаше, че има вероятност почвата и брега да са силно замърсени. | Endvidere blev det anset for sandsynligt, at jorden og kystlinjen var stærkt forurenet. |
| По тази причина, когато Asker Brygge се свърза с общината през 2001 г. с намерението да закупи земята, общината е считала, че е почти невъзможно тази земя да бъде застроена с цел извършване на стопанска дейност. | Så da Asker Brygge kontaktede kommunen i 2001 med henblik på at købe grunden, anså kommunen det for så godt som umuligt at udnytte grunden til erhvervsmæssige formål. |
| Нито Asker Brygge, нито общината са разполагали с достатъчна или точна информация по тези въпроси, а застрояването би изисквало задълбочен анализ на условията в имота. | Hverken Asker Brygge eller kommunen havde tilstrækkelige eller konkrete oplysninger om disse forhold, og en udnyttelse ville kræve en omfattende analyse af forholdene på ejendommen. |
| Asker Brygge твърди, че горепосочените ограничения трябва да се разглеждат като тежести на имота, които определено са оказали въздействие върху неговата пазарна стойност. | Asker Brygge gør gældende, at ovennævnte begrænsninger må anses for byrder på ejendommen, der klart påvirkede dens markedsværdi. |
| Освен това Органът не може да базира своята оценка на последващи фактически обстоятелства. | Endvidere kan Tilsynsmyndigheden ikke basere sin vurdering på efterfølgende faktiske forhold. |
| Да направи това би означавало, че Органът основава своето решение на факти, които не са били на разположение на общината при сключването на споразумението. | Hvis den gjorde det, ville det indebære, at Tilsynsmyndigheden baserede sin afgørelse på kendsgerninger, som ikke var til rådighed for kommunen, da den indgik aftalen. |
| Ако има увеличение в стойността на имота след 2001 г., то се дължи на работата, извършена от Asker Brygge. | En eventuel stigning i ejendommens værdi efter 2001 skyldes arbejde, som er udført af Asker Brygge. |
| Без извършената от Asker Brygge работа, парцелът вероятно би останал незастроен, а паричната стойност за общината би била много ограничена. | Uden det arbejde, der er blevet udført af Asker Brygge, ville området sandsynligvis endnu ikke være blevet udnyttet og have en meget begrænset økonomisk værdi for kommunen. |
| Значимост на стойността от 2007 г. | Relevansen af værdien i 2007 |
| Доколкото стойността от 2007 г. е от значение, Органът ще вземе предвид и ще удържи добавената стойност, която е резултат от извършената от Asker Brygge работа в периода 2001—2007 г. | I det omfang 2007-værdien er relevant, skal Tilsynsmyndigheden tage hensyn til og fradrage den merværdi, der er resultatet af det arbejde, som Asker Brygge udførte i perioden 2001-2007. |
| Възнаграждение за опцията | Vederlag for forkøbsretten |
| Според Asker Brygge задължението за финансиране на работите по извършването на проучвания, възлезли на приблизително 4 или 5 милиона NOK, трябва да бъде взето предвид при оценяването на възнаграждението за опцията, предоставена на Asker Brygge. | Der skal efter Asker Brygges opfattelse tages hensyn til forpligtelsen til at finansiere undersøgelsesarbejdet, der beløber sig til ca. 4 eller 5 mio. NOK, ved vurderingen af vederlaget for Asker Brygges forkøbsret. |
| По принцип използването на такава методика като база за определяне на цената на опция, касаеща незастроена земя като в този случай, не е необичайна. | Generelt er denne metode ikke usædvanlig som grundlag for fastsættelse af prisen for en forkøbsret til uudnyttet jord som i dette tilfælde. |
| Оценки на стойността | Værdiansættelserne |
| Нито една от оценките на стойността на имота не взема предвид в достатъчна степен фактическите обстоятелства през 2001 г. Основното възражение на Asker Brygge по отношение на оценките е, че определянето на пазарната цена inter alia е било базирано на презумпцията, че по-нататъшното застрояване за пристанищни цели е било възможно и е било предвидено от общината и от Asker Brygge. | Asker Brygges hovedindvending mod værdiansættelserne er, at vurderingen af markedsprisen bl.a. har været baseret på en formodning om, at det var muligt at udbygge marinaen yderligere, og at dette var kommunens og Asker Brygges hensigt. |
| Споменава се оценката на стойността, извършена от TJB Eiendomstaksering — страници 6—9 — където оценителят основава своята оценка на факта, че е възможно брегът да бъде дрегиран, за да бъдат изградени допълнителни лодкостоянки и хангари за лодки на сушата. | Der henvises til den værdiansættelse, der blev foretaget af TJB Eiendomstaksering, s. 6-9, hvor vurderingseksperten baserer sin vurdering på, at det er muligt at opmudre kystlinjen for at etablere flere bådpladsen og etablere opbevaringssteder for både på jordarealet. |
| Споменава се също така оценката на стойността, извършена от Takstsenteret — страници 14 и 15 — в която оценката също е базирана на подобно застрояване на имота. | Der henvises også til Takstsenterets værdiansættelse, s. 14 og 15, der også baserer sin vurdering på en sådan udnyttelse af ejendommen. |
| При сключването на Споразумението през 2001 г. обаче подобно застрояване на имота не е било нито предвидено, нито е считано за възможно от страна на общината и на Asker Brygge. | Da aftalen blev indgået i 2001, var det dog ikke kommunens og Asker Brygges hensigt at foretage en sådan udnyttelse af ejendommen, og det blev heller ikke anset for muligt. |
| Освен това, поради условията на брега под парцела и с цел избягване на свличане на земни маси и засягане на основите на пътен мост в близост до имота, Публичната пътна администрация забрани по-нататъшното дрегиране в района. | På grund af de særlige forhold, der kendetegner kystlinjen neden for grunden, og for at undgå at flytte jordmasser og beskadige fundamentet til en vejbro tæt ved ejendommen forbød Statens vegvesen endvidere yderligere opmudring i området. |
| НАЛИЧИЕ НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ | EKSISTENSEN AF STATSSTØTTE |
| Държавна помощ по смисъла на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП | Statsstøtte i henhold til EØS-aftalens artikel 61, stk. 1 |
| Член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП гласи следното: | I EØS-aftalens artikel 61, stk. 1 hedder det: |
| „Освен изключенията, предвидени в настоящото споразумение, за несъвместими с функционирането му се считат помощите, отпусканиот държавите-членки на ЕО, от страните от ЕАСТ или отпускани чрез държавни ресурси, под каквато и да е форма, доколкото те засягат търговията между договарящите се страни, които нарушават или заплашват да нарушат конкуренцията, като подпомагат някои предприятия или производства.“ | "Bortset fra de i denne aftale hjemlede undtagelser er støtte, som ydes af EF-medlemsstater, EFTA-stater eller ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelige med denne aftale i det omfang, den påvirker samhandelen mellem de kontraherende parter". |
| Принцип на пазарния инвеститор | Markedsinvestorprincippet |
| Ако сделката беше осъществена в съответствие с принципа на инвеститора в условията на пазарна икономика, т.е. ако общината беше продала земята по пазарната ѝ стойност и условията на сделката биха били приемливи за частен продавач, сделката не би била свързана с отпускането на държавна помощ. | Hvis transaktionen blev gennemført i overensstemmelse med det markedsøkonomiske investorprincip, dvs. hvis kommunen solgte jorden til dens markedsværdi, og hvis betingelserne for transaktionen havde været acceptable for en privat sælger, ville transaktionen ikke have indebåret statsstøtte. |
| Продажбата на земя би могла да се счита за държавна помощ, ако продажбата не е била осъществена по пазарна стойност. | Salget af jorden kunne anses for statsstøtte, hvis det ikke var sket til markedspris. |
| Като изходна точка, оценката на това дали даден имот е бил продаден по пазарна стойност следва да бъде направена към момента на сключване на договора. | Som udgangspunkt bør vurderingen af, om en ejendom er blevet solgt til markedsværdi, finde sted på tidspunktet for indgåelsen af aftalen. |
| Условията на тази продажба на земя са до известна степен специфични, в смисъл че съществуват няколко споразумения относно продажбата: Споразумение за опция от 2001 г., Споразумение за удължаване на опцията от 2004 г. и Споразумение за продажба от 2007 г. | Omstændighederne omkring dette jordsalg er ret specielle, idet der findes flere aftaler om salget: en forkøbsretsaftale fra 2001, en forlænget forkøbsretsaftale fra 2004 og en salgsaftale fra 2007. |
| Споразумението за опция не само предоставяше на Asker Brygge правото да закупи имота в който и да било момент през идните години, но също така определяше цената за последващото прехвърляне. | Forkøbsretsaftalen gav ikke blot Asker Brygge en ret til at erhverve ejendommen på ethvert givet tidspunkt i de kommende år, men fastsatte også prisen for en senere overdragelse. |
| В това отношение Органът разгледа въпроса дали Asker Brygge е заплатило за опцията като такава и дали благоприятните условия за купувача са компенсирани от съответни задължения за купувача или права за продавача. | Tilsynsmyndigheden har i den forbindelse overvejet, om Asker Brygge betalte for forkøbsretten som sådan, og om de favorable betingelser for køberen blev opvejet af tilsvarende forpligtelser for køber eller rettigheder for sælger. |
| Органът стигна до заключението, че споразумението за опция като такова не може да се определи като съответстващо на принципа на частния пазарен инвеститор. | Tilsynsmyndigheden har konkluderet, at forkøbsretsaftalen som sådan ikke kan siges at opfylde princippet om den private markedsinvestor. |
| Пазарна цена на споразумението за опция, подписано през 2001 г. | Markedsprisen for den forkøbsretsaftale, der blev indgået i 2001 |
| Може да има редица търговски обосновани причини за сключване на споразумение при посочените условия. | Der kan være nogle kommercielt rationelle grunde til at indgå en aftale på givne vilkår. |
| Когато няма правдоподобно обяснение на избора на общината, мярката би могла да бъде счетена за държавна помощ. | Hvis der ikke er en plausibel forklaring på kommunens valg, kunne foranstaltningen anses for at være statsstøtte. |
| Основните характеристики на споразумението за опция, които са от значение за оценката на държавната помощ, са i) договорената цена от 8 милиона NOK, коригирана в съответствие с индекса на потребителските цени, ii) уговореното право за Asker Brygge на предоговаряне, в случай че цените на имотите спаднат значително преди да бъде упражнена опцията (за общината не е предвидено съответно право на предоговаряне, ако цените на имотите се увеличат значително), iii) плащането на две вноски, при което 70 % от продажната цена би трябвало да се плати най-късно до 31 декември 2011 г., но за това забавяне няма да се начислява лихва. | De vigtigste træk ved forkøbsretsaftalen, der er relevante for vurderingen af statsstøtten, er i) den aftalte pris på 8 mio. NOK, som er pristalsreguleret, ii) den aftalte ret til genforhandling for Asker Brygge, såfremt ejendomspriserne faldt betydeligt, inden forkøbsretten blev påberåbt (der var ikke en tilsvarende genforhandlingsret for kommunen), iii) betalingen i to rater, idet 70 % af salgsprisen skulle betales senest den 31. december 2011, uden at der ville blive krævet renter for denne udsættelse. |
| През 2004 г. общината и Asker Brygge удължиха споразумението за опция до 2014 г., но не промениха нито едно от другите условия по сделката [4]. | I 2004 forlængede Asker Brygge forkøbsretsaftalen til 2014, men ændrede ikke nogen af de øvrige betingelser for transaktionen [4]. |
| Следователно за Органа не е ясно на каква база общината е определила договорената цена от 8 милиона NOK за продажбата на земята. | Det er derfor ikke klart for Tilsynsmyndigheden, på hvilket grundlag kommunen nåede frem til den aftalte pris på 8 mio. NOK for salget af grunden. |
| Дори да се приеме, че сумата от 8 милиона NOK е представлявала пазарната цена на имота като такъв през 2001 г. [5], следва да бъде определена пазарната стойност и на другите елементи, които са договорени в споразумението за опция. | Selv hvis det antages, at 8 mio. NOK udgjorde markedsprisen for ejendommen som sådan i 2001 [5], bør markedsværdien af andre elementer, som er aftalt i forkøbsretsaftalen, vurderes. |
| Според Органа, ако се разгледа само пазарната стойност на имота, тогава би означавало, че Asker Brygge е получило опцията без каквото и да било икономическо заплащане за това преференциално право на закупуване. | Hvis kun ejendommens markedsværdi skulle lægges til grund, ville det efter Tilsynsmyndighedens opfattelse indebære, at Asker Brygge fik forkøbsrettensom sådan vederlagsfrit uden nogen økonomisk modydelse for denne fortrinsret til købet. |
| Както беше посочено по-горе, тази опция е дала възможност на дружеството да следи тенденциите в цените на имотите в продължение на няколко години. | Som nævnt ovenfor gjorde denne forkøbsret det muligt for selskabet at følge udviklingen i ejendomspriserne over en årrække. |
| От статистическа гледна точка цените на имотите се увеличават с течение на времето. | Statistisk set har ejendomspriserne en tendens til at stige med tiden. |
| Освен това Asker се намира в близост до Oslo и се радва на непрекъснато увеличаване на населението, нещо, което обикновено би оказало положително въздействие върху цените на имотите. | Endvidere ligger Asker tæt på Oslo og har haft en konstant befolkningstilvækst, noget, der normalt indvirker positivt på ejendomspriserne. |
| Според споразумението за опция общината не е имала право да продаде имота на друг купувач, като това е блокирало капитал, за който общината би могла да намери алтернативни приложения или да получи лихва. | Forkøbsretsaftalen forhindrede kommunen i at sælge ejendommen til en anden køber, og dette bandt kapital, som kommunen kunne have anvendt til andre formål eller have oppebåret renter af. |
| Въпреки това общината не би получила каквото и да било плащане или компенсация, в случай че Asker Brygge реши да не купува имота. | Kommunen ville dog ikke modtage nogen betaling eller modydelse, hvis Asker Brygge besluttede ikke at købe ejendommen. |
| Освен това с удължението от 2004 г. опцията беше продължена с още 5 години без възнаграждение. | Endvidere blev forkøbsretsaftalen forlænget med yderligere 5 år uden vederlag ved forlængelsen i 2004. |
| Това е дало възможност на Asker Brygge да преговаря активно с общината с оглед промяна на регулацията на имота за цели, които биха повишили неговата пазарна стойност. | Forlængelsen gjorde det muligt for Asker Brygge aktivt at rette henvendelse til kommunen med henblik på at ændre ejendommens status med det formål at øge markedsværdien. |
| В споразумението за опция бяха договорени също така някои аспекти от евентуалния бъдещ договор за продажба. | I forkøbsretsaftalen blev der også aftalt visse aspekter i en mulig fremtidig salgsaftale. |
