| Source | Target | | По-специално по отношение на промяната в регулацията на парцела Asker Brygge е било задължено да приключи подготвителните работи, които биха довели до процеса на промяна на регулацията. | Asker Brygge havde navnlig med hensyn til ændringen af områdets status en forpligtelse til at afslutte de forberedende arbejder, som skulle munde ud i processen med at ændre ejendommens status. |
| При неизпълнение на това условие община Asker би могла да прекрати договора. | Hvis denne betingelse ikke var opfyldt, kunne Asker kommune bringe aftalen til ophør. |
| Норвежките власти възразиха, че опцията не може да се счита за предоставена без възнаграждение, тъй като в замяна на нея Asker Brygge е поело задължения, свързани с планиране и проучвания. | De norske myndigheder har anført, at forkøbsretten ikke kan anses for at være indrømmet vederlagsfrit, eftersom Asker Brygge til gengæld påtog sig nogle planlægnings- og undersøgelsesforpligtelser. |
| Дори предвид факта, че общината е считала имота труден за застрояване и не е била склонна да извърши необходимите проучвания за установяване на рисковете, свързани с трудните почвени условия и замърсяването, споразумението за опция е предоставило възможност на Asker Brygge да работи по него в продължение на няколко години преди да реши да закупи имота, което, според мнението на Органа, значително е намалило риска. | Selv hvis kommunen anså ejendommen for vanskelig at udnytte og ikke ønskede at gennemføre den nødvendige undersøgelse for at afdække risiciene i tilknytning til vanskelige jordbundsforhold og forurening, gav forkøbsretsaftalen Asker Brygge mulighed for at arbejde med den i flere år, inden det besluttede sigfor at købe ejendommen, hvilket efter Tilsynsmyndighedens opfattelse reducerede risikoen betydeligt. |
| Освен това, ако регулацията на имота е била променена, това би увеличило стойността на имота. | Hvis ejendommens status blev ændret, ville det endvidere øge dens værdi. |
| Следователно споразумението за опция не е изложило Asker Brygge на какъвто и да било реален риск. | Derfor indebar forkøbsretsaftalen ikke nogen reel risiko for Asker Brygge. |
| Сумите, които са били изразходени за проучвания, биха облагодетелствали купувача, а, ако проучванията бяха показали, че имотът не е подходящ за застрояване, тогава работите по извършване на проучвания биха били спрени и разходите — сведени до минимум, без задължение за закупуване на имота. | De beløb, der blev brugt på undersøgelsen, ville komme køberen til gode, og hvis undersøgelsen viste, at ejendommen var uegnet til udnyttelse, kunne undersøgelsesarbejderne indstilles og omkostningerne minimeres uden nogen forpligtelse til at købe ejendommen. |
| От Asker Brygge заявиха, че задължението за финансиране на работите по извършване на проучванията, за които се твърди, че възлизат приблизително на 4 или 5 милиона NOK, трябва да бъдат взети предвид при оценяването на възнаграждението за опцията. | Asker Brygge har gjort gældende, at der ved vurderingen af vederlaget for forkøbsretten skal tages hensyn til forpligtelsen til at finansiere undersøgelsesarbejdet, der skulle beløbe sig til ca. 4 eller 5 mio. NOK. |
| Твърди се, че използването на тази методика като база за определяне цената на опцията не е необичайно, когато става дума за незастроена земя, какъвто е нашият случай. | Det anføres, at denne metode ikke er usædvanlig som grundlag for fastsættelsen af prisen for en forkøbsret til uudnyttet jord som i dette tilfælde. |
| Органът отбелязва, че Asker Brygge не е представило никаква документация по горепосочените твърдения. | Tilsynsmyndigheden bemærker, at Asker Brygge ikke har fremlagt dokumentation for ovennævnte krav. |
| До момента норвежките власти не са успели да потвърдят ниво на сумите, които са били изразходени за проучвания, нито факта, че това е обичаен метод за определяне на цената на незастроена земя. | De norske myndigheder har ikke kunnet bekræfte hverken de beløb, der er blevet brugt på undersøgelsen, eller at dette er en gængs metode til fastsættelse af prisen for uudnyttet jord. |
| Според Органа самата опция, независимо от това дали е била упражнена или не, е имала стойност през 2001 г., когато е сключено споразумението. | Efter Tilsynsmyndighedens opfattelse havde selve forkøbsretten, uanset om der blev gjort brug af den eller ej, en værdi i 2001, da aftalen blev indgået. |
| От документацията и обясненията, които Органът е получил до момента, няма информация, че купувачът е платил възнаграждение за опцията като такава, което един частен инвеститор би приел. | Den dokumentation og de forklaringer, som Tilsynsmyndigheden hidtil har modtaget, indeholder ingen oplysninger om, at køberen betalte vederlag for forkøbsretten som sådan, hvilket en privat investor ville have accepteret. |
| Споразумението за опция се отнася до възможността на Asker Brygge да извърши дейности по проучвания в имота с оглед на неговата регулация за други цели в замяна на опцията да закупи имота по пазарна цена. | I forkøbsretsaftalen henvises der til Asker Brygges mulighed for at udføre undersøgelsesarbejder på ejendommen med henblik på at ændre dens status, så den kunne udnyttes til andre formål, til gengæld for forkøbsretten til at købe ejendommen til markedspris. |
| Не е имало обаче гаранция, че на практика имотът ще бъде надлежно проучен. | Der var dog ingen garanti for, at der faktisk ville blive foretaget fyldestgørende undersøgelser påejendommen. |
| Не е имало безусловно задължение за извършване на какъвто и да било определен вид проучвания, тъй като, вместо това, купувачът би могъл да реши да не сключва споразумението за продажба, например ако първоначалните работи по проучванията бяха показали, че проектът не е доходоносен или поради някаква друга причина. | Der var ingen ubetinget forpligtelse til at udføre en bestemt form for undersøgelse, da køberen i stedet kunne vælge ikke at indgå en salgsaftale, f.eks. hvis de indledende undersøgelsesarbejder viste, at projektet ville være urentabelt, eller af andre grunde. |
| Следователно рисковете за купувача по споразумението за опция са били минимални, докато общината не би имала никаква полза от него, ако проучванията покажат, че имотът би могъл да бъде застроен. | Køberens risici i medfør forkøbsretsaftalen var derfor minimale, hvorimod kommunen ikke ville drage fordel af den, hvis undersøgelserne viste, at ejendommen kunne udnyttes. |
| Тогава купувачът би бил в състояние да следи тенденциите на пазара на недвижими имоти през дълъг период от време, като би могъл да избере да закупи имота на фиксираната цена в момента, в който се счита за най-изгоден за купувача. | Køber ville så have mulighed for at afvente udviklingen på ejendomsmarkedet over en længere periode og kunne vælge at købe ejendommen til en fast pris på det tidspunkt, hvor det blev anset for mest fordelagtigt for ham. |
| Освен това, въз основа на информацията, с която разполага Органът, изискването Asker Brygge да извърши работи по проучвания в рамките на определени срокове, ако желае да запази опцията, не може да се счита за надлежно заплащане за възможността да закупи земята по смисъла на принципа на пазарния инвеститор. | På grundlag af de oplysninger, som Tilsynsmyndigheden råder over, kunne kravet om, at Asker Brygge skulle udføre undersøgelsesarbejder inden for visse tidsfrister for at bevare forkøbsretten endvidere ikke betragtes som passende betaling for muligheden for at købe grunden i overensstemmelse med markedsinvestorprincippet. |
| Споразумението за опция включваше също така други елементи, които изглежда могат да увеличат стойността на опцията. | Forkøbsretsaftalen omfattede også andre elementer, der synes at kunne øge værdien af forkøbsretten. |
| Първият елемент се отнася до механизма за коригиране на цената. | Det første element vedrører prisreguleringsmekanismen. |
| Asker Brygge е имало право да иска предоговаряне на цената, ако цените на имотите в Asker значително спаднат преди упражняване на опцията. | Asker Brygge havde ret til at anmode om genforhandling af prisen, hvis ejendomspriserne i Asker faldt betydeligt, inden forkøbsretten blev påberåbt. |
| Както беше споменато по-горе, в споразумението не е предвидено съответстващо право на предоговаряне за общината, ако цените на имотите се увеличат значително. | Som nævnt ovenfor gav aftalen ikke kommunen en tilsvarende ret til genforhandling, hvis ejendomspriserne steg betydeligt. |
| Според норвежките власти правото на Asker Brygge за предоговаряне на споразумението е било включено в споразумението, защото от община Asker са считали, че застрояването на имота е трудно inter alia поради краткото разстояние до магистралата (E18) и следователно сделката би била свързана със значителен икономически риск. | Ifølge de norske myndigheder var baggrunden for at indføje en ret for Asker Brygge til at genforhandle aftalen, at Asker kommune anså ejendommen for vanskelig at udnytte, bl.a. på grund af den korte afstand til hovedvej E18, hvorfor transaktionen ville indebære en betydelig økonomisk risiko. |
| Според органа обаче никой частен пазарен инвеститор не би сключил подобно споразумение без реципрочното право на корекция, ако цените на имотите се увеличат или намалеят значително. | Tilsynsmyndigheden finder dog, at en privat markedsinvestor ikke ville have indgået en sådan aftale uden en gensidig ret til tilpasning, hvis ejendomspriserne steg eller faldt betydeligt. |
| В това отношение правото на общината да коригира цената в съответствие с индекса на потребителските цени не изглежда достатъчно, за да се компенсира липсата на съответстващо право на предоговаряне. | I den forbindelse synes kommunens ret til at tilpasse prisen efter forbrugerprisindekset ikke at være tilstrækkeligt til at kompensere for manglen på en tilsvarende ret til genforhandling. |
| Според Органа индексът на потребителските цени не е правилният индекс, който може да се използва при коригиране с оглед на промените в цените на имотите. | Efter Tilsynsmyndighedens opfattelse er forbrugerprisindekset ikke det korrekte indeks, når der skal foretages tilpasninger til ændrede ejendomspriser. |
| Индексът на потребителските цени представлява мярка за оценка на промяната в средните цени на потребителските стоки и услуги, закупувани от домакинствата, и не отразява промените в цените на имотния пазар. | Forbrugerprisindekset er en foranstaltning, der vurderer ændringen i gennemsnitsprisen på de forbrugsvarer og tjenester, som husholdningerne køber, og afspejler ikke prisbevægelserne på ejendomsmarkedet. |
| Моделът на развитие на цените на имотите е различен от останалите цени, а цените на имоти като разглеждания в настоящия случай, следователно, обикновено не се вземат предвид при определяне на индекса на потребителските цени. | Ejendomspriserne udvikler sig efter et andet mønster end andre priser, og priserne på fast ejendom som den, der er tale om i det konkrete tilfælde, lægges derfor normalt ikke til grund ved fastsættelsen af forbrugerprisindekset. |
| Освен това споразумението за опция съдържа съгласието на Asker за отлагане на плащането на 70 % от договорената продажна цена най-късно до 31 декември 2011 г. [6], без да се начислява каквато и да било лихва за тази отсрочка. | Endvidere indeholder forkøbsretsaftalen Asker kommunes accept af udsættelsen med betalingen af 70 % af den aftalte salgspris indtil senest den 31. december 2011 [6], uden at der kræves renter for denne udsættelse. |
| Според норвежките власти отлагането на пълното плащане без да се начислява лихва е било прието, защото се е считало, че застрояването на имота е трудно. | Ifølge de norske myndigheder blev udsættelsen med betalingen af det fulde beløb uden renter accepteret, fordi ejendommen blev anset for vanskelig at udnytte. |
| Органът счита, че един частен оператор не би се съгласил с отлагане на плащането за такъв дълъг период от време, без да изиска плащането на някаква лихва. | Tilsynsmyndigheden finder, at en privat aktør ikke ville have indvilliget i at udsætte betalingen i så lang tid uden at kræve renter. |
| Освен това според него един частен оператор не би прехвърлил пълната собственост на имота преди да е получил пълното плащане. | Den finder endvidere, at en privat aktør ikke ville have overdraget den fulde ejendomsret til ejendommen, før betalingen af det fulde beløb var modtaget. |
| От община Asker са съгласни, че частният инвеститор би изискал възнаграждение за отложеното плащане. | Asker kommune er enig i, at en privat investor ville have krævet vederlag for betalingsudsættelsen. |
| Като е изискала само възнаграждение, съответстващо на стойността на имота през 2001 г., община Asker е поела риска на по-късен етап да предостави държавна помощ, по-специално ако цените на имотите се увеличат. | Ved blot at kræve et vederlag svarende til værdien i 2001 løb Asker kommune risikoen for at yde statsstøtte senere, navnlig hvis ejendomspriserne steg. |
| Следователно Органът стига до заключението, че споразумението за опция не е било сключено при пазарни условия и, следователно, не може да се изключи наличието на държавна помощ. | Tilsynsmyndigheden konkluderer derfor, at forkøbsretsaftalen ikke blev indgået på markedsvilkår, og at eksistensen af statsstøtte derfor ikke kan udelukkes. |
| Следователно е необходимо да се провери дали имотът е бил продаден на цена, която е по-ниска от пазарната. | Det er derfor nødvendigt at undersøge, om ejendommen blev solgt til en pris, som ligger under markedsværdien. |
| Пазарна цена на имота към момента на сключване на споразумението за продажба | Markedsprisen for ejendommen på tidspunktet for salgsaftalen |
| През 2005 г. Asker Brygge упражни опцията. | I 2005 påberåbte Asker Brygge sig forkøbsretten. |
| Следователно точният момент за оценяване наличието на държавна помощ от страна на Органа е моментът, в който имотът е бил продаден и прехвърлен на нов собственик — 2007 г. | Det relevante tidspunkt for Tilsynsmyndighedens vurdering af eksistensen af statsstøtte er således det tidspunkt, hvor ejendommen blev solgt og overdraget til en ny ejer, dvs. i 2007. |
| По тази причина по-долу Органът ще съпостави цената от 8727462 NOK, платена от Asker Brygge при осъществяване на продажбата през 2007 г., с пазарната цена на имота. | I det følgende vil Tilsynsmyndigheden derfor sammenligne den pris på 8727462 NOK, som Asker Brygge betalte på det tidspunkt, hvor salget fandt sted i 2007, med ejendommens markedsværdi. |
| Според насоките на Органа за държавна помощ при продажба на земя, продажбата на земя и сгради след достатъчно добре рекламирана и безусловна процедура на наддаване, съпоставима с търг, при която се приема най-добрата или единствената оферта, по определение се извършва по пазарна стойност и, следователно, не съдържа държавна помощ. | Ifølge Tilsynsmyndighedens retningslinjer for salg af jord er et salg af jord og bygninger efter et tilstrækkelig publiceret og betingelsesløst udbud, der kan sammenlignes med en auktion, hvor det højeste eller eneste tilbud accepteres, pr. definition et salg til markedsværdien og indeholder følgelig ingen statsstøtte. |
| Алтернативно, за да се изключи наличието на помощ, когато продажбата на земя се осъществява без процедура на безусловно наддаване, следва да се направи независима оценка от един или повече независими оценители на активи преди преговорите по продажбата, за да се определи пазарната цена въз основа на общоприети пазарни показатели и стандарти за оценяване. | Alternativt skal der for at udelukke eksistensen af støtte, når et salg af jord gennemføres uden et betingelsesløst udbud, udføres en uafhængig vurdering af en eller flere uafhængige vurderingssagkyndige, før der indledes forhandlinger om salg, for at fastlægge en markedsværdi på grundlag af almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder. |
| Оценителят трябва да бъде независим при осъществяването на своите задължения, т.е. публичните органи не трябва да могат да издават заповеди по отношение на резултата от оценката. | Den sagkyndige bør være frit stillet med hensyn til udførelsen af sin opgave, dvs. offentlige myndigheder bør ikke have ret til at øve indflydelse på vurderingens resultat. |
| В разглеждания случай община Asker не е организирала безусловна процедура по наддаване и не е получила оценка от независим експерт преди да сключи споразумението. | I det foreliggende tilfælde sørgede Asker kommune ikke for en betingelsesløs udbudsprocedure og indhentede heller ikke en uafhængig ekspertvurdering, inden den indgik aftalen. |
| Следователно не може автоматично да се изключи наличието на държавна помощ. | Derfor kan eksistensen af statsstøtte ikke uden videre udelukkes. |
| С уведомлението норвежките власти са представили 3 оценки на стойността на въпросния имот. | I anmeldelsen har de norske myndigheder fremsendt tre værdiansættelser af ejendommen. |
| Нито една от оценките на стойността не е направена преди сключването на споразумението за опция през 2001 г., а са установили стойността на имота след това. | Ingen af værdiansættelserne blev foretaget, før forkøbsretsaftalen blev indgået i 2001, men fastsatte ejendommens værdi efterfølgende. |
| Първият доклад от 30 юни 2006 г. беше изготвен от лицензираните оценители на имоти Verditakst AS, Takst Senteret и Agdestein [7]. | Den første rapport af 30. juni 2006 blev udarbejdet af autoriserede ejendomsvurderingseksperter ved Verditakst AS, Takst Senteret and Agdestein [7]. |
| Според оценката в този доклад стойността на земята през 2001 г. — моментът на сключване на договора за опция — е била 9,6 милиона NOK с възможно колебание от +/– 15 %. | Ifølge denne rapport var den anslåede værdi af grunden i 2001, dvs. det tidspunkt, hvor forkøbsretsaftalen blev indgået, 9,6 mio. NOK med et muligt udsving på +/– 15 %. |
| Това обаче е твърде приблизителна оценка. | Dette synes dog at være en meget omtrentlig vurdering. |
| Оценителите просто са разгледали стойността на имота при разрешеното ползване (главно за пристанищни цели) според съществуващия режим на регулация към момента на извършване на оценката (който е бил същият както през 2001 г.) и стойността с алтернативно комбинирано ползване за пристанищни, жилищни и промишлени цели, като са определили стойността на имота като средната стойност от тези два варианта [8]. | Vurderingseksperterne værdiansatte ganske enkelt ejendommen ud fra det tilladte anvendelsesformål (primært som marina) i overensstemmelse med de eksisterende forskriftsrammer på tidspunktet for vurderingen (der var de samme som i 2001) og værdien med en alternativ kombineret anvendelse til marina, beboelse og erhverv, og fastsatte ejendommens værdi til middelværdien af disse to alternativer [8]. |
| Както е обяснено по-горе обаче, за оценката на наличието на държавна помощ от значение е стойността на земята през 2007 г., когато имотът е бил продаден и прехвърлен на новия собственик. | Som forklaret ovenfor er det dog grundens værdi i 2007, hvor ejendommen blev solgt og overdraget til den nye ejer, der er relevant for vurderingen af eksistensen af statsstøtte. |
| Към уведомлението норвежките власти приложиха две допълнителни оценки на стойността, които TJB Eiendomstaksering — Ek&Mosveen AS — Bjørn Aarvik са направили от името на общината. | Sammen med anmeldelsen fremsendte de norske myndigheder yderligere to værdiansættelser, som TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik havde foretaget på kommunens vegne. |
| В първия доклад от 18 януари 2008 г. [9]пазарната цена на земята през 2007 г. беше оценена на 26 милиона NOK. | I den første rapport af 18. januar 2008 [9]var markedsværdien af grunden i 2007 vurderet til 26 mio. NOK. |
| Във втория доклад от 16 юни 2008 г. [10]TJB Eiendomstaksering — Ek&Mosveen AS — Bjørn Aarvik определи пазарната стойност на земята през 2007 г. на 12 милиона NOK. | I den anden rapport af 16. juni 2008 [10]TJB vurderede Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik grundens værdi til 12 mio. NOK i 2007. |
| Норвежките власти са обяснили, че тази разлика се дължи главно на изчисленото намаление на стойността на допълнително задължение на Asker Brygge по отношение на ползването на част от имота от Slependen Båtforening AS [11]. | De norske myndigheder har forklaret, at denne difference primært skyldes den forventede værdinedsættelse af en yderligere forpligtelse for Asker Brygge som følge af, at Slependen Båtforening AS skulle benytte en del af ejendommen [11]. |
| Споразумението за опция от 2001 г. включва клауза, в която се казва, че част от имота следва да бъде отдадена на Slependen Båtforening като пристанище за малки лодки и че Asker Brygge ще трябва да компенсира неговото право на пристанище за малки лодки/компенсация към община Asker, ако застрояването на имота започне преди да изтече неговият договор за наем. | Forkøbsretsaftalen fra 2001 indeholder en klausul om, at en del af ejendommen skulle udlejes til Slependen Båtforening som marina til mindre både, og at Asker Brygge skulle kompensere for denne ret til en marina til mindre både/yde kompensation til Asker kommune, hvis udnyttelsen af ejendommen blev påbegyndt inden lejekontraktens udløb. |
| Макар че е било трудно да се посочат точните икономически последици от задължението за Asker Brygge към момента на сключване на споразумението за опция, на 1 юни 2006 г. Asker Brygge и Slependen Båtforening подписаха споразумение, според което второто е трябвало да плати 850000 NOK (вж. клауза 2.4 от споразумението) [13]. | Selv om det var vanskeligt at fastslå de nøjagtige økonomiske følger af forpligtelsen for Asker Brygge på det tidspunkt, hvor forkøbsretsaftalen blev indgået, undertegnede Asker Brygge og Slependen Båtforening en aftale den 1. juni 2006, ifølge hvilken sidstnævnte skulle betale 850000 NOK (jf. klausul 2 i aftalen) [13]. |
| Според обясненията, предоставени от норвежките власти, оценката на стойността от месец януари 2008 г. е била базирана на неправилно тълкуване на споразумението между Asker Brygge и Slependen Båtforening, тъй като в нея не е отразено правото на второто да плати само 850000 NOK за въпросната площ. | Ifølge forklaringerne fra de norske myndigheder var værdiansættelsen fra januar 2008 baseret på en forkert fortolkning af en aftale mellem Asker Brygge og Slependen Båtforening, eftersom den ikke afspejlede sidstnævntes ret til kun at betale 850000 NOK for det pågældende område. |
