| Source | Target | | Hea mainega hindaja | Sachverständiger für Wertermittlung mit einwandfreiem Leumund |
| Hindamisakti koostas ehitusjuhtimise, majaomanike ühendustele teenuste pakkumise ja varade hindamisega tegelev ettevõtja OPAK. | Der Bewertungsbericht wurde von OPAK angefertigt, einem Unternehmen, das in der Bauverwaltung tätig ist, Dienste für Immobilieneigentümergesellschaften anbietet und Wertermittlungen durchführt. |
| Kõnealuse akti koostas Jacob Aarsheim. | Der betreffende Bericht wurde von Herrn Jacob Aarsheim erarbeitet. |
| Riigiabi suunistes on sätestatud, et varade hindaja on hea mainega isik, kes on omandanud vajaliku kraadi tunnustatud õppekeskuses või samaväärse akadeemilise hariduse ning tal on sobivad kogemused ja ta on pädev hindama kõnealust liiki maad ja hooneid kõnealuses piirkonnas. | Der Leitfaden für staatliche Beihilfen sieht vor, dass ein „Sachverständiger für Wertermittlung“ eine Person mit einwandfreiem Leumund ist, die einen geeigneten Abschluss an einer anerkannten Ausbildungsstätte oder eine gleichwertige akademische Qualifikation erworben hat und in der Ermittlung von Anlagevermögenswerten nach Standort und Kategorie des Vermögenswerts sachkundig und erfahren ist. |
| Norra ametivõimud on selgitanud, et OPAKil ja eriti härra Aarsheimil on märkimisväärne kogemus kõnealust liiki vara hindamisel Jæreni piirkonnas. | Die norwegischen Behörden haben erklärt, dass OPAK im Allgemeinen und Herr Aarsheim im Speziellen über eine beachtliche Erfahrung bei der Wertermittlung von Immobilien dieser Kategorie im Gebiet Jæren verfügen würden. |
| Nende väidete tõenduseks on härra Aarsheimi elulookirjeldus, mille Norra ametivõimud lisasid järelevalveametile esitatud märkustele [39]. | Zur Untermauerung dieser Erklärung haben die norwegischen Behörden ihrer der Überwachungsbehörde vorgelegten Stellungnahme einen Lebenslauf von Herrn Aarsheim beigelegt [39]. |
| Lisaks ulatuslikule kogemusele on härra Aarsheimil ehitustehnoloogia alane haridus. | Zusätzlich zu seiner weitreichenden Erfahrung ist Herr Aarsheim in Bautechnik ausgebildet. |
| Seega ei ole põhjust arvata, et OPAK ja härra Aarsheim ei vasta suunistes sätestatud kriteeriumidele või etnende maine ei ole hea. | Daher besteht kein Anlass, anzuzweifeln, dass OPAK und Herr Aarsheim die im Leitfaden festgelegten Kriterien erfüllen und über einen einwandfreien Leumund verfügen. |
| Vara hindaja sõltumatus | Unabhängigkeit des Sachverständigen für Wertermittlung |
| Riigiabi suunistes on sätestatud, et „hindaja peaks olema sõltumatu oma ülesannete täitmisel, st ametivõimudel ei tohiks olla õigust anda talle korraldusi hindamistulemuste osas.” | Der Leitfaden für staatliche Beihilfen schreibt Folgendes vor: „Der Sachverständige für Wertermittlung übt seine Aufgaben unabhängig aus, d. h., öffentliche Stellen sind nicht berechtigt, hinsichtlich des Ermittlungsergebnisses Anweisungen zu erteilen“. |
| Hindamisaktis osutatakse hindamise eesmärgile ning härra Aarsheimi ja veel ühe OPAKi töötaja kohalviibimisele kinnistu külastamise ajal. | Der Bericht verweist auf den Zweck der Bewertung sowie aufdie Anwesenheit von Herrn Aarsheim und einer weiteren Person von OPAK zum Zeitpunkt des Besuchs der Immobilie. |
| Samuti on lisatud kasutatud meetodi üksikasjalik kirjeldus. | Eine detaillierte Erläuterung des angewandten Verfahrens ist ebenfalls beigefügt. |
| Eelneva taustal ei näe järelevalveamet põhjust kahelda, et vara hindaja täitis oma ülesannet suuniste mõistes täiesti sõltumatult. | Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass der Sachverständige für Wertermittlung seinen Auftrag in vollständiger Unabhängigkeit im Sinne des Leitfadens ausgeführt hat. |
| Turuväärtuse hindamine üldiselt tunnustatud näitajate ja hindamisstandardite alusel | Bewertung des Marktwerts auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards |
| Suunistes määratletakse turuväärtust kui „hinda, millega huvitatud müüja saaks maad ja hooneid sõltumatule ostjale hindamiskuupäeval lepingu alusel müüa, kui eeldada, et see vara on avalikult turul, et turuolukord võimaldab korrapärast võõrandamist ning et müügiläbirääkimisteks on olemas omandi laadi arvestades normaalne aeg”. | Der Leitfaden definiert den „Marktwert“ folgendermaßen: „Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung aufgrund eines privatrechtlichen Vertrags über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, wobei das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht“. |
| OPAKi hindamisaktis tuuakse muu hulgas välja järgmised alused ja eeldused: | Der Bericht von OPAK berücksichtigt unter anderem die folgenden Grundlagen und Annahmen: |
| omanik on müügi suhtes positiivselt meelestatud; | Der Eigentümer ist verkaufswillig. |
| vara müüki võib reklaamida tavapäraseks peetava ajavahemiku jooksul; | Die Immobilie kann über einen angemessen Zeitraum frei auf dem Markt zum Verkauf angeboten werden. |
| ostjaid, kes on nn erihuvide tõttu nõus maksma ebanormaalselt kõrget hinda, arvesse ei võeta; | Käufer, die aufgrund „besonderer Interessen“ zur Zahlung unangemessen hoher Preise bereit sind, werden nicht berücksichtigt. |
| hindamine viiakse läbi vastavalt OPAKis vara hindamisel kasutatavatele menetlustele ja Stavangeri ülikoolis (UiS) õpetatavatele varahindamise kursustele. | Die Bewertung wird im Einklang mit den etablierten Vorgehensweisen von OPAK für Schätzungen und Schätzungskursen der UiS durchgeführt. |
| Kuna kinnistul olev ehitis on kasutuskõlbmatuks tunnistatud ja tuleb lammutada, hindas OPAK katastriüksuste väärtust sellise maa väärtuse alusel, millel ei ole ehitisi. | Da das Gebäude auf der Immobilie abbruchreif ist und abgerissen werden muss, hat OPAK den Wert der Titel als unbebautes Grundstück bewertet. |
| Kasutatud meetodit, mida nimetatakse „maa maksumuse meetodiks”, kirjeldatakse järgmiselt. | Das angewendete Verfahren, das als „land cost method“ (Grundstückspreisverfahren) bezeichnet wird, wird folgendermaßen erklärt: |
| „Kinnistu hindamisel lähtutakse selle eeldatavast kasutusest ja arengupotentsiaalist, sealhulgas oodatavast kasust. | „Die Bewertung von Immobilien richtet sich nach deren erwarteterNutzung und ihrem voraussichtlichen Erschließungspotenzial, einschließlich der erwarteten Gewinne. |
| Selleks kasutatav otsene parameeter on maa maksumus, st erinevus täielikult välja arendatud kinnistu ja kogu ehitustöö, sh kasumimarginaali vahel, millest on lahutatud maa maksumus; see omakorda jagatakse siseruumide (v.a keldrikorruste) põrandapinna ruutmeetrite arvuga” [40]. | Ein direkter Parameter hierfür ist der Grundstückspreis, also die Differenz zwischen dem Marktwert der vollständig erschlossenen Immobilie und allen Bauten, einschließlich Gewinnspanne, jedoch abzüglich der Grundstückskosten; dividiert durch die Innenraumfläche in Quadratmetern abzüglich Kellerräumen“ [40]. |
| Lisaks selgitatakse, et maa maksumus sõltub piirkonna vajadusest hoonete järele, ehituskuludest ja kehtivatest detailplaneeringu tingimustest. | Darüber hinaus wird erklärt, dass der Grundstückspreis von der Nachfrage nach Gebäuden im jeweiligen Gebiet, von den Baukosten sowie von den Vorgaben in geltenden Flächennutzungsplänen abhängen. |
| Hindamisel võetakse arvesse ka sarnase maa müümise kogemust kõnealuses piirkonnas. | Bei dieser Bewertung werden auch Erfahrungswerte aus Verkäufen vergleichbarer Grundstücke im jeweiligen Gebiet berücksichtigt. |
| Kirjeldatud meetodit kasutades jõutakse OPAKi hindamisaktis järeldusele, et mõistlik müügihind oleks ligikaudu 3,2 miljonit Norra krooni. | Bei Anwendung dieses Verfahrens gelangt OPAK in seinem Bericht zu einem Preis von 3,2 Mio. NOK als angemessenem Schätzwert für den Verkaufspreis. |
| Järelevalveamet on Oslos asuva ülikooli raamatukogu hoone müüki käsitlevas otsuses tuvastanud, et maa maksumuse meetodit saab hoonestuseta maa-alade puhul kohaldada [41]. | Die Überwachungsbehörde befand das Grundstückspreisverfahren kürzlich in ihrem Beschluss betreffend den Verkauf des Bibliotheksgebäudes der Universität in Oslo für ein angemessenes Verfahren für unbebaute Grundstücke [41]. |
| Norra varahindajate liit (NTF) viitab oma veebisaitidel [42]peamiselt muudele meetoditele, näiteks tulude kapitalisatsiooni meetod, rahavoogude meetod ja tehnilise väärtuse meetod. | Der norwegische Verband der Wertermittler (Norges TakseringsForbund, NTF) verweist auf seinen Webseiten [42]in erster Linie auf andere Verfahren, die sich beispielsweise auf die Kapitalisierung, den Cashflow und den technischen Wert beziehen. |
| Siiski eeldatakse nende meetodite puhul hoonestuse olemasolu hinnataval maa-alal. | Diese Verfahren setzen jedoch voraus, dass das Grundstück bebaut ist. |
| Kuna kõnealusel kinnistul asuv ehitis tunnistati kasutuskõlbmatuks, leiab järelevalveamet, et maa maksumuse meetod on kolme kõnesoleva katastriüksuse hindamiseks sobilik. | Da das betreffende Gebäude auf dem Land abbruchreif ist, stellt die Überwachungsbehörde fest, dass das Grundstückspreisverfahren für die drei betreffenden Titel ein angemessenes Wertermittlungsverfahren darstellt. |
| Erikohustustega kaasnev majanduslik halvemus | Wirtschaftlicher Nachteil aufgrund besonderer Verpflichtungen |
| Suuniste kohaselt võidakse „üldistes huvides toimuvale müügile […]lisada erikohustusi, mis on seotud maa ja hoonetega, mitte aga ostja ja tema majandustegevusega, tingimusel et iga võimalik ostja peab neid täitma ja põhimõtteliselt suudab seda teha, olenemata tema äritegevuse olemasolust, puudumisest või olemusest. | Gemäß dem Leitfaden gilt Folgendes: „Besondere Verpflichtungen, die mit dem Gebäude oder Grundstück und nicht mit dem Käufer oder seinen Wirtschaftstätigkeiten verbunden sind, können im öffentlichen Interessean den Verkauf geknüpft werden, solange jeder potenzielle Käufer sie unabhängig davon, ob und in welcher Branche er gewerblich tätig ist, zu erfüllen hätte und grundsätzlich erfüllen könnte. |
| Sõltumatud hindajad peaksid eraldi hindama selliste kohustuste majanduslikku halvemust ja see võidakse tasaarvestada ostuhinnaga.” | Der wirtschaftliche Nachteil solcher Verpflichtungen sollte getrennt bewertet und kann mit dem Kaufpreis verrechnet werden“. |
| Järelevalveamet on seisukohal, et kohustus ehitada maa-alune parkla on seda tüüpi erikohustus, mis ei ole ostjaga seotud. | Die Überwachungsbehörde vertritt die Auffassung, dass die Verpflichtung zur Errichtung einer Tiefgarage eine solche besondere Verpflichtung darstellt und nicht mit dem Käufer verbunden ist. |
| Ühtlasi võib samade põhimõtete alusel hinnata ja tasaarvestada kasutuskõlbmatuks tunnistatud ehitise lammutuskulusid. | Außerdem können die Abrisskosten des abbruchreifen Gebäudes bewertet und anhand der gleichen Grundsätze verrechnet werden. |
| Maa-aluste parkimiskohtade rajamise kohustuse puhul põhinevad kuluprognoosid ametivõimude ja sõltumatu ehitusinstituudi väljastatud suunistel, [43]mille kohaselt peab parkimiskoha suurus olema 25 ruutmeetrit ja vajalik on kogemus maa-aluste parklate ehitamise alal. | Im Hinblick auf die Verpflichtung zur Errichtung der Tiefgaragenstellplätze basiert die Kostenschätzung auf den Leitlinien öffentlicher Behörden und eines unabhängigen technischen Instituts [43], wonach 25 Quadratmeter pro Stellplatz erforderlich sind, sowie auf Erfahrungswerten bei Baukosten für Tiefgaragenparkplätze. |
| OPAK väidab, et selline kuluarvestusmeetod on tööstuses tavapärane praktika. | OPAK gibt an, dass dieses Verfahren der Kostenkalkulation in der Branchenpraxis üblich ist. |
| Eelnevale tuginedes jõuab OPAK järeldusele, et parkimiskoha hinnaks kujuneb 130000 Norra krooni ühe ja 8450000 Norra krooni 65 parkimiskoha eest, mis ei sisalda käibemaksu ja maa maksumust. | Auf dieser Grundlage gelangt OPAK zu einem Preis von 130000 NOK pro Stellplatz bzw. 8450000 NOK für 65 Stellplätze zuzüglich Mehrwertsteuer und Grundstückspreis. |
| Lammutuskulud, sealhulgas jäätmekogumis- ja -sorteerimistasud määrati sarnaste lammutustööde käigus saadud kogemuse põhjal. | Die Abrisskosten, einschließlich Gebühren für Abfallabholung und -sortierung, wurden auf der Grundlage von Erfahrungswerten bei ähnlichen Abrissarbeiten festgesetzt. |
| OPAKi hinnangul võivad need ulatuda 150000 Norra kroonini. | OPAK schätzt diese Kosten auf 150000 NOK. |
| Järelevalveamet tuletab meelde, et ehkki tal on kohustus hinnata kolmandate isikute esitatud ekspertarvamusi, puudub tal kohustus kaasata enda väliskonsultante [44]. | Die Überwachungsbehörde erinnert daran, dass sie zwar verpflichtet ist, den Inhalt der Sachverständigengutachten zu prüfen, die von Dritten vorgelegt werden, dass sie jedoch nicht verpflichtet ist, eigene externe Berater einzubinden [44]. |
| Olles läbi vaadanud piisavate kinnisvarahindamise alaste tehniliste teadmisega sõltumatu eksperdi tehtud kuluarvestused ning tuginedes kõnealuste valduste ülevaatuse tulemustele, on järelevalveamet seisukohal, et need arvestused on riigiabi suunistega kooskõlas. | Nach ihrer Prüfung der Kostenkalkulationen, die im Rahmen einer Schätzung des Marktwertes der Immobilie als solche von einem unabhängigen Sachverständigen mit ausreichendem technischen Wissen angefertigt wurden, und auf der Grundlage eines Ortstermins vertritt die Überwachungsbehörde die Ansicht, dass diese Kalkulationen im Einklang mit dem Leitfaden für staatliche Beihilfen stehen. |
| Hinnangulised kulud võib seega ostuhinnaga tasaarvestada.2.2. | Die Kosten können daher in Höhe ihres Schätzwerts mit dem Kaufpreis verrechnet werden.2.2. |
| JÄRELDUS RIIGIABI ELEMENDI KOHTA KATASTRIÜKSUSTE NUMBER 1/152, 1/301 JA 1/630 MÜÜMISEL ETTEVÕTJALE GRUNNSTEINEN AS | FAZIT BEZÜGLICH DES ELEMENTS DER STAATLICHEN BEIHILFE BEIM VERKAUF DER TITEL NUMMER 1/152, 1/301 UND 1/630 AN GRUNNSTEINEN AS |
| OPAKi hindamisakti eespool kirjeldatud hinnangule tuginedes teeb järelevalveamet järelduse, et kuna maa-aluste parkimiskohtade ehitamise kohustusega kaasnev majanduslik halvemus ja kasutuskõlbmatuks tunnistatud ehitise lammutuskulud kokku ulatuvad hinnanguliselt 8,6 miljoni Norra kroonini ning kinnistu väärtus on hinnanguliselt 3,2 miljonit Norra krooni, ei too tehing Grunnsteinen AS-ile mingeid majanduslikke eeliseid. | Auf der Grundlage der vorstehenden Einschätzung des Berichts von OPAK kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass Grunnsteinen AS durch die Transaktion kein wirtschaftlicher Vorteil entstanden ist, da sich die wirtschaftlichen Nachteile durch die Verpflichtung zur Errichtung der Tiefgaragenstellplätze und die Abrisskosten für das abbruchreife Gebäude insgesamt auf geschätzte 8,6 Mio. NOK belaufen und der geschätzte Wert der Immobilie lediglich 3,2 Mio. NOK beträgt. |
| Kuna majandusliku halvemuse negatiivne väärtus ületab märkimisväärselt vara positiivse väärtuse, ei mõjuta käesolevat otsust ka mis tahes mõistlik veamäär või OPAKi väited, et seda tüüpi kinnistute hindamine on tõepoolest ebatäpne. | Da der negative Wert der wirtschaftlichen Nachteile den positiven Wert der Immobilie erheblich übersteigt, wird diese Schlussfolgerung auch nicht durch eine angemessene Fehlerquote oder die Tatsache beeinflusst, dass OPAK die Bewertung solcher Immobilien als unsicher einschätzt. |
| Järelevalveamet märgib siiski, et erinevus Grunnsteineni võetava kohustuse ja vara väärtuse vahel on sedavõrd suur, et see võib osutada OPAKi poolt kehtestatud turuväärtuse kaheldavusele. | Die Überwachungsbehörde merkt jedoch an, dass die Wertdifferenz zwischen der von Grunnsteinen übernommenen Verpflichtung und dem Wert der Immobilie so gravierend ist, dass dies bedeuten könnte, dass der Marktwert, zu dem OPAK gelangt, möglicherweise unsicher ist. |
| Sellegipoolest, võttes arvesse märgatavat lahknevust, ei annaks isegi OPAKi määratud väärtuste ulatuslikud korrigeerimised põhjust järeldada, et Grunnsteinen on eelise saanud. | Angesichts der erheblichen Diskrepanz würde jedoch auch eine weitreichende Anpassung der von OPAK ermittelten Werte nicht zu dem Schluss führen, dass Grunnsteinen ein Vorteil entstanden ist. |
| Eelnevat arvesse võttes järeldab amet, et katastriüksuste number 1/152, 1/301 ja 1/360 võõrandamise puhul Grunnsteinenile ei olnud tegemist riigiabiga Euroopa Majanduspiirkonna lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses. | Vor diesem Hintergrund kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass in Bezug auf die Übertragung der Titel Nummer 1/152, 1/301 und 1/360 an Grunnsteinen keine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens vorliegt. |
| Ametliku uurimismenetluse algatamise otsuses väljendas järelevalveamet kahtlust, kas 4,7 miljoni Norra krooni suurune hind 56000 ruutmeetrise kinnistu eest vastab turuhinnale. | In dem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens äußerte die Überwachungsbehörde Bedenken, ob der Preis von 4,7 Mio. NOK für die 56000 Quadratmeter der Immobilie dem Marktpreis entspricht. |
| Ameti kahtlused põhinesid muu hulgas asjaolul, et kohalik omavalitsus väitis, et vara müüdi omahinnaga, kuid taganes hiljem sellest poliitikast, kuna usuti, et see viib maa müügini liiga odava hinnaga. | Die Zweifel der Überwachungsbehörde gründeten sich unter anderem auf die Angabe der Gemeinde, die Immobilie sei zum Selbstkostenpreis verkauft worden, obwohl dieser Ansatz später verworfen wurde, da angenommen wurde, dass dadurch Land möglicherweise unter Wert verkauft wird. |
| Kuna vara ei olnud hinnatud, ei veennud järelevalveametit võrdlused teiste kinnistute müügiga samas piirkonnas. | Da keine Schätzung des Marktwertes durchgeführt wurde, war die Überwachungsbehörde nicht von dem Verweis auf vergleichbare Verkäufe anderer Immobilien in der Region überzeugt. |
| Vastuseks järelevalveameti uurimismenetluse algatamise otsuses esitatud ettekirjutusele teabe esitamise kohta esitasid Norra ametivõimud kinnistu väärtuse kohta hindamisakti, mille koostas OPAK. | In Reaktion auf das Auskunftsersuchen der Überwachungsbehörde in ihrem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens haben die norwegischen Behörden eine von OPAK durchgeführte Schätzung des Wertes der Immobilie vorgelegt. |
| Seega tuleb kaaluda, kas esitatud hindamisakt vastab järelevalveameti suunistes sätestatud nõuetele. | Daher muss geprüft werden, ob die vorgelegte Schätzung die im Leitfaden der Überwachungsbehörde definierten Standards erfüllt. |
| Järelevalveameti suunistes riigiabi kohta on sätestatud, et vara turuväärtuse peaks määrama hea mainega ja oma ülesannete täitmisel sõltumatu hindaja, tehes seda üldiselt tunnustatud turunäitajate ja hindamisstandardite põhjal. | Gemäß dem Leitfaden der Überwachungsbehörde sollte der Marktwert der Immobilie auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards von einem unabhängigen Sachverständigen für Wertermittlung mit einwandfreiem Leumund festgestellt werden. |
| OPAKi ning hr Aarsheimi pädevust ja mainet hinnati eespool. | Die Qualifikationen und der Leumund von OPAK im Allgemeinen und Herrn Aarsheim im Speziellen wurden oben beurteilt. |
| Selle hinnangu valguses leiab järelevalveamet, et ka katastriüksust number 4/165 käsitleva aruande koostas hea mainega varahindaja. | Angesichts dieser Beurteilung kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass der Bericht zu Titel Nummer 4/165 ebenfalls von einem Sachverständigen für Wertermittlung mit einwandfreiem Leumund erstellt wurde. |
| Järelevalveamet ei tuvastanud ühtegi tõendit selle kohta, et varahindaja ei oleks olnud sõltumatu. | Für die Überwachungsbehörde bestand kein Anlass, die Unabhängigkeit des Sachverständigen für Wertermittlung anzuzweifeln. |
| Härra Aarsheim töötab tuntud hindamisettevõtja heaks, kellel ei ole kohaliku omavalitsusega ametlikke sidemeid. | Herr Aarsheim gehört einem bekannten Wertermittlungsunternehmen an, das über keine formellen Verbindungen mit der Gemeinde verfügt. |
