| Source | Target | | Asker Brygge arvates tuleks talle antud optsiooni hüvitamise hindamisel arvesse võtta kohustust rahastada uuringuid, mille maksumus on ligikaudu 4 või 5 miljonit Norra krooni. | Die Verpflichtung zur Finanzierung von Untersuchungen, die mit Kosten in Höhe von 4 oder 5 Mio. NOK verbunden sind, muss nach Ansicht von Asker Brygge bei der Bewertung der Asker Brygge für die Option gewährten Vergütung berücksichtigt werden. |
| Üldiselt ei ole selline metoodika tavatu, kui on tegemist arendamata maa optsioonihinna kindlaksmääramisega, nagu see on käesoleval juhul. | Grundsätzlich sei diese Vorgehensweise als Basis für die Festlegung des Preises einer Option im Hinblick auf unerschlossenes Land, wie im vorliegenden Fall, nicht unüblich. |
| Väärtuse hindamine | Die Wertgutachten |
| Viidatakse ettevõtja TJB Eiendomstaksering poolt läbi viidud väärtuse hindamisele (lk 6–9), milles hindaja hinnangu aluseks on asjaolu, et paatidele lisakohtade saamiseks on võimalik merepõhja rannajoone lähedal süvendada ning rajada maale paatide ladustamisplatse. | Dabei bezieht sich Asker Brygge auf das Gutachten von TJB Eiendomstaksering, Seite 6-9. Dort begründet der Bewerter den veranschlagten Wert mit der Tatsache, dass die Küstenlinie ausgebaggert werden könne, um Raum für weitere Bootsliegeplätze zu schaffen, und dass an Land Bootshallen errichtet werden könnten. |
| Viidatakse ka ettevõtja Takstsenteret tehtud väärtuse hindamisele (lk 14 ja 15), mille aluseks on samuti kinnisvara selline arendamine. | Außerdem wird auf das Gutachten von Takstsenteret, Seite 14 und 15, verwiesen, in dem der veranschlagte Wert ebenfalls auf einer entsprechenden Erschließung des Grundstücks basiert. |
| Kui leping 2001. aastal sõlmiti, ei olnud omavalitsusel ega ettevõtjal Asker Brygge sellist kinnisvara arendamist kavas ning seda ei peetud võimalikukski. | Als die Vereinbarung 2001 geschlossen wurde, sei eine solche Erschließung des Grundstücks weder vorgesehen gewesen noch von der Gemeinde und Asker Brygge für möglich gehalten worden. |
| Rannajoone pinnasetingimuste tõttu ning pinnase teisaldamise ja lähedalasuva maanteesilla vundamendi kahjustamise vältimiseks keelas maanteeamet piirkonnas edasised süvendamistööd. | Aufgrund des Zustands der Küstenzone im Bereich des Grundstücks und um Bodenverschiebungen und eine Beschädigung des Fundaments einer Straßenbrücke in der Nähe des Grundstücks zu verhindern, untersagte die Öffentliche Straßenverwaltung das weitere Ausbaggern in dem betreffenden Bereich. |
| Riigiabi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses | Staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen |
| EMP lepingu artikli 61 lõikes 1 on öeldud järgmist: | Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen lautet wie folgt: |
| Turuinvestori põhimõte | Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Investors |
| Sissejuhatus | Einführung |
| Kui tehing toimus kooskõlas turuinvestori põhimõttega, s.t kui omavalitsus müüs maa turuväärtusega ja tehingu tingimused oleksid olnud vastuvõetavad erasektori müüjale, ei kujutaks tehing endast riigiabi. | Wenn die Transaktion nach dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Investors abgewickelt wurde, wenn also die Gemeinde das Grundstück zum Marktpreis verkauft hat und die Konditionen der Transaktion für einen Privatverkäufer annehmbar gewesen wären, würde die Transaktion keine staatliche Beihilfe beinhalten. |
| Maa müük oleks kvalifitseerunud riigiabina, kui müük ei oleks toimunud turuhinnaga. | Bei dem Grundstücksverkauf könne eine staatliche Beihilfe vorliegen, falls er nicht zum Marktpreis erfolgt ist. |
| Seda, kas kinnisvara müüdi turuväärtusega, tuleks hinnata lepingu sõlmimise seisuga. | Zunächst sollte sich die Beurteilung, ob ein Grundstück zum Marktpreis verkauft wurde, auf den Zeitpunkt beziehen, zu dem der Vertrag geschlossen wurde. |
| Konkreetse maamüügi asjaolud on mõneti erilised, sest müüki käsitlevaid lepinguid on mitu: optsioonileping aastast 2001, optsiooni tähtaja pikendamise leping aastast 2004 ja müügileping aastast 2007. | Im vorliegenden Fall liegen insofern besondere Umstände vor, als mehrere Vereinbarungen über den Verkauf bestehen: eine Optionsvereinbarung aus dem Jahr 2001, eine verlängerte Optionsvereinbarung aus dem Jahr 2004 und ein Kaufvertrag aus dem Jahr 2007. |
| Optsioonilepinguga ei antud ettevõtjale Asker Brygge mitte ainult õigust omandada kinnisvara mis tahes ajal tulevaste aastate jooksul, vaid ka õigus teha seda kindlaksmääratud hinnaga. | In der Optionsvereinbarung wurde Asker Brygge nicht nur das Recht eingeräumt, das Grundstück zu einem beliebigen Zeitpunkt in den darauffolgenden Jahren zu erwerben, sondern es wurde auch der Preis für diese spätere Eigentumsübertragung festgelegt. |
| Selles suhtes on järelevalveamet kaalunud, kas Asker Brygge maksis optsiooni eest ja kas ostja suhtes kehtestatud kohustused või müüjale antud õigused tasakaalustasid ostjale antud soodustingimusi. | Die Überwachungsbehörde überprüfte in diesem Zusammenhang, ob Asker Brygge für die Option als solche bezahlt hat und ob es als erwiesen erscheint, dass den günstigen Konditionen, die einerseits dem Käufer eingeräumt wurden, andererseits entsprechende Verpflichtungen des Käufers oder Rechte des Verkäufers gegenüberstanden. |
| Järelevalveamet leidis, et optsioonileping ei ole kooskõlas turutingimustes tegutseva erainvestori põhimõttega. | Die Überwachungsbehörde ist zu dem Schluss gelangt, dass eine Übereinstimmung der Optionsvereinbarung mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Investors nicht als gegeben angesehen werden kann. |
| Turuhind 2001. aastal sõlmitud optsioonilepingus | Der Marktpreis entsprechend der 2001 unterzeichneten Optionsvereinbarung |
| Lepingu sõlmimisel kõnealustel tingimustel võib olla mitu ärilisest seisukohast põhjendatud põhjust. | Es kann verschiedene wirtschaftlich stichhaltige Gründe geben, eine Vereinbarung zu den gegebenen Bedingungen einzugehen. |
| Meedet saab tõlgendada riigiabina juhul, kui omavalitsuse valikule ei ole usutavaid seletusi. | Wenn es keine plausible Erklärung für die Entscheidung der Gemeinde gibt, könnte bei der Maßnahme eine staatliche Beihilfe vorliegen. |
| Riigiabi hindamise seisukohalt olulised optsioonilepingu tunnused on järgmised: i) 8 miljonit Norra krooni suurune kokkulepitud hind, mida kohandatakse vastavalt tarbijahinnaindeksile, ii) Asker Brygge õigus uuteks hinnaläbirääkimisteks kinnisvarahindade märkimisväärse languse korral (kinnisvarahindade märkimisväärse tõusu korral omavalitsusel vastav õigus puudus), iii) ostusumma maksmine kahes osas, kusjuures teine osamakse, mis vastab 70 % müügisummast, tuleb tasuda hiljemalt 31. detsembriks 2011 ja selle eest intresse ei arvestata. | Für die Würdigung der staatlichen Beihilfe sind im Wesentlichen die folgenden Punkte der Optionsvereinbarung maßgeblich: (i) der vereinbarte Preis von 8 Mio. NOK, der entsprechend dem Verbraucherpreisindex angepasst wurde, (ii) das Asker Brygge eingeräumte Recht, über den Preis neu zu verhandeln, falls die Grundstückspreise vor Inanspruchnahme der Option deutlich sinken sollten (der Gemeinde wurde kein entsprechender Anspruch auf Neuverhandlung für den Fall eingeräumt, dass die Grundstückspreise deutlich steigen sollten), (iii) die Zahlung in zwei Raten, wobei 70 % des Kaufpreises bis spätestens 31. Dezember 2011 gezahlt werden müssen, ohne dass die Gemeinde für diesen Zahlungsaufschub Zinsen erhebt. |
| Omavalitsus ja Asker Brygge pikendasid 2004. aastal optsioonilepingu kehtivust 2014. aastani, kuid ei muutnud ühtegi teist tehingu tingimust [4]. | 2004 verlängerten die Gemeinde und Asker Brygge die Optionsvereinbarung bis 2014. Die Konditionen für die Transaktion blieben ansonsten unverändert [4]. |
| Seega ei ole järelevalveametil selge, mille alusel jõudis omavalitsus kokkulepitud 8 miljoni Norra krooni suuruse müügihinnani. | Es ist für die Überwachungsbehörde daher nicht klar ersichtlich, wie die Gemeinde den vereinbarten Kaufpreis für das Grundstück von 8 Mio. NOK ermittelt hat. |
| Isegi kui omavalitsus eeldas, et kinnisvara turuhind 2001. aastal oli 8 miljonit Norra krooni, [5]tuleks hinnata muude optsioonilepingus kokku lepitud elementide turuväärtust. | Selbst unter der Annahme, dass die 8 Mio. NOK dem Marktwert des Grundstücks als solchem im Jahr 2001 entsprachen [5], hätte der Marktwert der übrigen Elemente, die Bestandteil der Optionsvereinbarung sind, ermittelt werden müssen. |
| Järelevalveamet on seisukohal, et kui arvesse võetaks ainult kinnisvara turuväärtust, tähendaks see, et Asker Brygge sai optsiooni tasuta, ilma majandusliku kompensatsioonita ostu eesõiguse eest. | Wäre nur der Marktwert des Grundstücks zu berücksichtigen gewesen, so wäre Asker Brygge die Option nach Auffassung der Überwachungsbehörde unentgeltlich eingeräumt worden, ohne dass für dieses Vorkaufsrecht eine wirtschaftliche Gegenleistung erfolgt ist. |
| Nagu eespool mainitud, võimaldas optsioon ettevõtjal jälgida mitme aasta jooksul kinnisvarahindade arengut. | Wie bereits erwähnt, bot diese Option dem Unternehmen die Möglichkeit, die Entwicklung der Grundstückspreise über mehrere Jahre zu beobachten. |
| Statistiliselt kinnisvarahinnad aja jooksul tõusevad. | Statistisch gesehen steigen Grundstückspreise tendenziell im Laufe der Zeit. |
| Pealegi asub Asker Oslo läheduses ning viimastel aastatel on selle elanikkond suurenenud, mis tavaliselt mõjutab kinnisvarahindu tõusu suunas. | Hinzu kommt, dass Asker in der Nähe von Oslo liegt und einen stetigen Bevölkerungszuwachs zu verzeichnen hat, was sich in der Regel ebenfalls positiv auf die Grundstückspreise auswirkt. |
| Optsioonileping takistas omavalitsusel kõnealust kinnisvara kellelegi teisele müüa, mille tõttu oli kinni omavalitsuse kapital, millele oleks saanud leida muid kasutusviise või koguda intresse. | Die Optionsvereinbarung verwehrte der Gemeinde die Möglichkeit, das Grundstück an einen anderen Interessenten zu verkaufen. Dadurch wurde Kapital gebunden, das die Gemeinde für andere Zwecke hätte nutzen oder für das sie Zinszahlungen hätte erhalten können. |
| Kui Asker Brygge oleks otsustanud kinnistut mitte osta, ei oleks omavalitsus saanud ühtegi makset ega kompensatsiooni. | Falls sich Asker Brygge entschlossen hätte, das Grundstück nicht zu kaufen, hätte die Gemeinde keine Zahlung oder Entschädigung erhalten. |
| Lisaks sellele pikendati 2004. aasta lepinguga optsiooni veel viie aasta võrra ilma hüvitist saamata. | Mit der Erneuerung der Vereinbarung im Jahr 2004 wurde die Option zudem ohne Vergütung um weitere fünf Jahre verlängert. |
| See andis ettevõtjale Asker Brygge võimaluse taotleda omavalitsuselt aktiivselt kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmist, et suurendada selle potentsiaalset turuväärtust. | Damit bestand für Asker Brygge die Möglichkeit, aktiv auf die Gemeinde zuzugehen, um eine Reregulierung für das Grundstück für Zwecke zu erwirken, durch die sein Marktwert gesteigert würde. |
| Optsioonilepingu raames lepiti kokku ka võimaliku tulevase müügilepingu mõnedes aspektides. | In der Optionsvereinbarung wurde außerdem eine Übereinkunft über verschiedene Aspekte eines möglichen zukünftigen Kaufvertrags getroffen. |
| Eelkõige oli Asker Brygge kohustatud viima lõpule kehtivate eeskirjade muutmiseks tehtava ettevalmistava töö. | Insbesondere war Asker Brygge zur Durchführung der vorbereitenden Arbeiten verpflichtet, die in der Reregulierung münden sollten. |
| Selle tingimuse mittetäitmisel oli Askeri omavalitsusel õigus leping lõpetada. | Für den Fall, dass diese Bedingung nicht eingehalten würde, hatte die Gemeinde Asker das Recht, den Vertrag zu kündigen. |
| Norra ametiasutused väidavad, et optsiooni andmist ei saa käsitada hüvitiseta andmisena, sest Asker Brygge võttis endale planeerimise ja uuringutega seotud kohustused. | Die norwegischen Behörden vertreten den Standpunkt, es könne keine Rede davon sein, dass die Option ohne Vergütung eingeräumt worden sei, da sich Asker Brygge im Gegenzug verpflichtet habe, Planungen und Untersuchungen durchzuführen. |
| Isegi kui omavalitsus leidis, et kinnistu arendamine on keeruline, ega soovinud teostada uuringuid keeruliste pinnasetingimuste ja saastusega seotud ohtude hindamiseks, andis optsioonileping Asker Bruggele võimaluse teostada kinnistul enne ostuotsuse tegemist mitu aastat töid, mis järelevalveameti arvates vähendas märkimisväärselt riske. | Selbst wenn die Gemeinde jedoch die Erschließung des Grundstücks als problematisch ansah und die notwendigen Untersuchungen zur Ermittlung eventueller Risiken aufgrund der schwierigen Bodenverhältnisse und der Bodenverschmutzung nicht vornehmen wollte, hatte Asker Brygge aufgrund der Optionsvereinbarung die Möglichkeit, das Grundstück vor einer Kaufentscheidung mehrere Jahre lang zu untersuchen, wodurch sich das Risiko nach Auffassung der Überwachungsbehörde erheblich reduzierte. |
| Lisaks sellele tõstnuks kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmine selle väärtust. | Eine Reregulierung für das Grundstück würde außerdem den Wert des Grundstücks steigern. |
| Järelikult ei kujutanud optsioonileping Asker Brygge jaoks tõelist riski. | Die Optionsvereinbarung war daher für Asker Brygge mit keinerlei wirklichem Risiko verbunden. |
| Uuringutele kulutatud summad oleksid tulnud kasuks ostjale ja kui uuringud oleksid näidanud, et kinnisvara on arendamiseks sobimatu, oleks Asker Brygge uuringud lõpetanud ja kulud minimeerinud, ilma et tal oleks olnud kohustust kinnisvara osta. | Die für die Untersuchungen aufgewendeten Beträge wären dem Käufer zugute gekommen. Hätte sich bei den Untersuchungen herausgestellt, dass das Grundstück für eine Erschließung ungeeignet ist, hätten die Arbeiten eingestellt und die Kosten minimiert werden können, ohne dass eine Verpflichtung zum Kauf des Grundstücks bestanden hätte. |
| Asker Brygge väidab, et optsiooni hüvitamise hindamisel tuleks arvesse võtta kohustust rahastada uuringuid, mille maksumus on ligikaudu 4 või 5 miljonit Norra krooni. | Asker Brygge machte geltend, dass die Verpflichtung zur Finanzierung von Untersuchungen, die nach Aussage des Unternehmens mit Kosten in Höhe von 4 oder 5 Mio. NOK verbunden sind, bei der Veranschlagung der Vergütung für die Option zu berücksichtigen sind. |
| Väidetavalt ei ole selline metoodika tavatu, kui on tegemist arendamata maa optsioonihinna kindlaksmääramisega nagu käesoleval juhul. | Diese Vorgehensweise, so Asker Brygge, sei im Allgemeinen als Basis für die Festlegung des Preises einer Option im Hinblick auf unerschlossenes Land, wie in diesem Fall, nicht unüblich. |
| Järelevalveamet märgib, et Asker Brygge ei ole esitanud eespool nimetatud väidete kohta ühtegi dokumenti. | Die Überwachungsbehörde stellt fest, dass Asker Brygge keine Unterlagen vorgelegt hat, die die genannten Behauptungen belegen. |
| Norra ametiasutused ei ole suutnud kinnitada uuringutele kulutatud summat ega seda, et see on arendamata maa hinna kindlaksmääramisel tavaline meetod. | Die norwegischen Behörden konnten weder die für die Untersuchungen aufgewandten Beträge belegen noch bestätigen, dass dies ein gängiges Verfahren zur Festlegung des Preises für nicht erschlossenes Land ist. |
| Järelevalveameti arvates oli optsioonil 2001. aastal, mil leping sõlmiti, väärtus, sõltumata sellest, kas seda kasutati või mitte. | Nach Ansicht der Überwachungsbehörde stellte die Option, unabhängig davon, ob von ihr Gebrauch gemacht wurde oder nicht, einen Wert dar, als die Vereinbarung 2001 geschlossen wurde. |
| Järelevalveametile seni esitatud dokumentides ja selgitustes ei ole teavet selle kohta, kas ostja maksis optsiooni eest erainvestori joaks vastuvõetavat hüvitist. | Aus den Unterlagen und Erläuterungen, die bislang bei der Überwachungsbehörde eingegangen sind, geht nicht hervor, dass der Käufer für die Option als solche eine Vergütung bezahlt hat, wie sie ein privater Investor akzeptiert hätte. |
| Optsioonilepingus mainitakse, et vastutasuks optsiooni eest osta kinnisvara turuhinnaga, oli Asker Brygge kohustatud läbi viima uuringuid kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmiseks. | In der Optionsvereinbarung wird auf die Möglichkeit von Asker Brygge eingegangen, als Gegenleistung für die Option, das Grundstück zum Marktpreis zu erwerben, Untersuchungen vorzunehmen, um für das Grundstück eine Reregulierung für andere Zwecke zu erwirken. |
| Samas ei olnud mingit tagatist, et kinnistul tõepoolest viiakse läbi põhjalikud uuringud. | Eine ordnungsgemäße Untersuchung wurde allerdings nicht garantiert. |
| Samuti ei olnud kehtestatud tingimusteta kohustust teostada kindlaid uuringuid, sest ostja võis selle asemel ostulepingu sõlmimisest loobuda, näiteks kui esialgsed uuringud oleksid näidanud, et projekt ei ole tulus, või mis tahes muul põhjusel. | Es bestand keine unbedingte Verpflichtung, bestimmte Untersuchungen durchzuführen, da der Käufer die Wahl hatte, von einem Kaufvertrag abzusehen, falls sich das Projekt beispielsweise nach den ersten Untersuchungen als unrentabel erweisen sollte oder der Verzicht auf einen Kauf aus anderen Gründen geboten erschien. |
| Optsioonilepingu kohaselt olid ostja riskid seega minimaalsed, samas kui omavalitsus ei oleks kasu saanud, kui uuringud oleksid näidanud, et kinnisvara ei ole mõtet arendada. | Die Optionsvereinbarung war daher nur mit minimalen Risiken für den Käufer verbunden, während die Gemeinde keinen Nutzen von den Untersuchungen hätte, falls sich eine Erschließung des Grundstücks bei den Untersuchungen als durchführbar erweisen sollte. |
| Ostjal oleks olnud võimalus oodata pikka aega kinnisvaraturu arenguid ning otsustada maa ost kokkulepitud hinnaga ajal, mil see oleks olnud talle kõige soodsam. | Der Käufer hingegen wäre in der Lage, die Entwicklung des Grundstücksmarktes dann über einen längeren Zeitraum zu beobachten und das Grundstück dann zu einem festen Preis zu erwerben, wenn es für ihn am wirtschaftlichsten wäre. |
| Järelevalveametile kättesaadava teabe põhjal ei saa turuinvestori põhimõtte tähenduses lugeda nõuetekohaseks makseks maa ostmise võimaluse eest nõuet, mille kohaselt pidi Asker Brygge optsiooni säilitamise nimel teatava aja jooksul uuringuid teostama. | Nach dem Kenntnisstand der Überwachungsbehörde kann die Forderung, dass Asker Brygge innerhalb eines bestimmten Zeitraums Untersuchungen vorzunehmen hatte, damit die Option bestehen bleibt, nicht als angemessene Bezahlung für die Möglichkeit gelten, das Grundstück nach Maßgabe des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Investors zu kaufen. |
| Optsioonileping sisaldas ka muid elemente, mis näivad optsiooni väärtust suurendavat. | Die Optionsvereinbarung enthielt zudem weitere Elemente, die als geeignet erscheinen, den Wert der Option zu steigern. |
| Esimene element on seotud hinna reguleerimise mehhanismiga. | Das erste Element betrifft den Mechanismus zur Preisregulierung. |
| Ettevõtjal Asker Brygge oli Askeri kinnisvarahindade märkimisväärse languse korral õigus taotleda enne optsiooni kasutamist uusi hinnaläbirääkimisi. | Asker Brygge wurde das Recht eingeräumt, eine Neuverhandlung des Preises zu verlangen, falls die Grundstückspreise in Asker vor Inanspruchnahme der Option deutlich sinken. |
| Nagu eespool mainitud, ei andnud leping omavalitsusele samasugust õigust kinnisvarahindade märkimisväärse tõusu korral. | Wie bereits erwähnt, wurde der Gemeinde kein entsprechender Anspruch auf Neuverhandlung für den Fall eingeräumt, dass die Grundstückspreise deutlich steigen. |
| Norra ametiasutuste sõnul anti Asker Bryggele õigus pidada lepingu tingimuste üle läbirääkimisi seoses sellega, et Askeri omavalitsus pidas kinnisvara arendamist keeruliseks muu hulgas maantee (E18) läheduse tõttu ning et tehing oleks kujutanud seetõttu märkimisväärset majandusriski. | Nach Aussage der norwegischen Behörden hat die Gemeinde Asker dem Unternehmen Asker Brygge das Recht auf eine Neuverhandlung der Vereinbarung deshalb eingeräumt, weil sie die Erschließung des Grundstücks als problematisch ansah, unter anderem aufgrund der Nähe zur Autobahn (E18) und des damit verbundenen beträchtlichen wirtschaftlichen Risikos der Transaktion. |
| Järelevalveamet leiab siiski, et erainvestor ei oleks sõlminud lepingut ilma mõlemapoolse õiguseta pidada kinnisvarahindade märkimisväärse tõusu või languse puhul hinnaläbirääkimisi. | Die Überwachungsbehörde stellt allerdings fest, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Investor eine solche Vereinbarung nicht eingegangen wäre, wenn nicht beiden Parteien das Recht auf eine Anpassung im Fall deutlich steigender oder sinkender Preise gewährt würde. |
| Selles kontekstis näib, et omavalitsuse õigus kohandada hinda vastavalt tarbijahinnaindeksile ei ole läbirääkimisõiguse puudumise kompenseerimiseks piisav. | Das Recht der Gemeinde, den Preis entsprechend dem Verbraucherpreisindex anzupassen, scheint in dieser Hinsicht keinen hinreichenden Ausgleich für das Fehlen eines entsprechenden Rechts auf Neuverhandlung darzustellen. |
