| Source | Target | | Järelevalveamet on seisukohal, et tarbijahinnaindeks ei ole kinnisvarahindade kohandamiseks sobilik. | Nach Ansicht der Überwachungsbehörde ist der Verbraucherpreisindex nicht der geeignete Index für eine Anpassung aufgrund einer Änderung der Grundstückspreise. |
| Tarbijahinnaindeks on indeks, mis iseloomustab leibkondade ostetud tarbekaupade ja tasuliste teenuste hindade muutust ega kajasta hindade muutumist kinnisvaraturul. | Der Verbraucherpreisindex ist ein Instrument zur Ermittlung der voraussichtlichen durchschnittlichen Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden, und spiegelt die Preisänderungen auf dem Immobilienmarkt nicht wider. |
| Kinnisvarahinnad muutuvad teiste hindadega võrreldes erineva skeemi alusel ja seega ei võeta tavaliselt tarbijahinnaindeksi määramisel arvesse kinnisvarahindu, nagu seda on kõnealuse maa hind. | Die Immobilienpreise entwickeln sich nach einem anderen Muster als andere Preise und die Immobilienpreise für ein Grundstück wie im vorliegenden Fall werden daher in der Regel bei der Ermittlung des Verbraucherpreisindex nicht berücksichtigt. |
| Lisaks on optsioonilepingus kirjas, et Askeri omavalitsus oli intresse nõudmata nõus, et kokkulepitud müügihinnast makstakse 70 % hiljem ehk hiljemalt 31. detsembriks 2011 [6]. | Außerdem umfasst die Optionsvereinbarung die Einwilligung der Gemeinde Asker, die Zahlung von 70 % des vereinbarten Kaufpreises bis spätestens 31. Dezember 2011 zu stunden [6], ohne für diesen Zahlungsaufschub Zinsen zu verlangen. |
| Norra ametiasutustesõnul nõustuti lõpliku makse edasilükkamisega ilma intresse nõudmata, sest kõnealuse kinnisvara arendamist peeti keeruliseks. | Nach Aussage der norwegischen Behörden wurde die Stundung des vollen Kaufpreises ohne Zinsaufschlag gewährt, weil die Erschließung des Grundstücks als problematisch angesehen wurde. |
| Järelevalveamet leiab, et eraettevõtja ei oleks olnud nõus lükkama makset nii pikalt edasi intresse nõudmata. | Die Überwachungsbehörde stellt fest, dass ein privater Unternehmer nicht eingewilligt hätte, die Zahlung über einen derart langen Zeitraum zu stunden, ohne Zinszahlungen zu verlangen. |
| Järelevalveamet leiab lisaks, et eraettevõtja ei oleks enne lõpliku makse saamist maa täielikku omandiõigust üle andnud. | Außerdem stellt sie fest, dass ein privater Unternehmer dem vollständigen Übergang des Grundstücks in den Besitz des Käufers vor Eingang des vollen Kaufpreises nicht zugestimmt hätte. |
| Askeri omavalitsus on nõus, et eraettevõtja oleks nõudnud makse edasilükkamise eest hüvitist. | Die Gemeinde Asker räumt ein, dass ein privater Investor eine Vergütung für den Zahlungsaufschub verlangt hätte. |
| Kinnisvara 2001. aasta väärtusele vastava hüvitise nõudmisega riskis Askeri omavalitsus hilisema riigiabi andmisega, eelkõige juhul, kui kinnisvara hinnad peaksid tõusma. | Weil die Gemeinde Asker nur eine Vergütung in Höhe des Grundstückswerts im Jahr 2001 verlangte, ging sie das Risiko ein, später – insbesondere bei steigenden Immobilienpreisen – eine staatliche Beihilfe zu leisten. |
| Seepärast järeldab järelevalveamet, et optsioonilepingut ei sõlmitud turutingimustel ja seega ei saa riigiabi olemasolu välistada. | Die Überwachungsbehörde kommt daher zu dem Schluss, dass die Optionsvereinbarung nicht zu Marktbedingungen geschlossen wurde und das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe daher nicht ausgeschlossen werden kann. |
| Seepärast on vaja uurida, kas kinnisvara müüdi alla turuväärtuse. | Daher ist zu prüfen, ob das Grundstück zu einem Preis verkauft wurde, der unter dem Marktwert lag. |
| Kinnisvara turuväärtus müügilepingu sõlmimise ajal | Der Marktwert des Grundstücks bei Abschluss des Kaufvertrags |
| Asker Brygge kasutas optsiooni maa ostuks 2005. aastal. | Im Jahr 2005 übte Asker Brygge die Option aus. |
| Seega on järelevalveameti jaoks riigiabi hindamisel oluliseks hetkeks aeg, mil toimus kinnisvara müük ja see läks uue omaniku omandisse ehk 2007. aasta. | Der maßgebliche Zeitpunkt für die Würdigung der Maßnahme durch die Überwachungsbehörde ist demnach der Zeitpunkt, als das Grundstück verkauft wurde und in den Besitz des neuen Eigentümers überging, also das Jahr 2007. |
| Seega võrdleb järelevalveamet järgnevas Asker Brygge poolt 2007. aastal müügi hetkel makstud 8727462 Norra krooni suurust hinda kinnisvara turuväärtusega. | Im Folgenden vergleicht die Überwachungsbehörde daher den Preis von 8727462 NOK, den Asker Brygge im Jahr 2007 zum Zeitpunkt des Verkaufs zahlte, mit dem Marktwert des Grundstücks. |
| Hindaja peaks olema oma ülesannete täitmisel sõltumatu, s.t ametiasutustel ei ole õigust anda talle hindamistulemuste suhtes korraldusi. | Der Sachverständige für Wertermittlung übt seine Aufgaben unabhängig aus, d. h., öffentliche Stellen sind nicht berechtigt, hinsichtlich des Ermittlungsergebnisses Anweisungen zu erteilen. |
| Käesoleval juhul ei korraldanud Askeri omavalitsus enne lepingu sõlmimist tingimusteta pakkumismenetlust ega palunud hindajalt sõltumatut hinnangut. | Im vorliegenden Fall führte die Gemeinde Asker weder ein bedingungsfreies Bietverfahren durch noch holte sie ein unabhängiges Gutachten ein, bevor die Vereinbarung geschlossenwurde. |
| Seega ei ole võimalik riigiabi automaatselt välistada. | Eine staatliche Beihilfe kann daher nicht automatisch ausgeschlossen werden. |
| Norra ametiasutused esitasid teatises kolm kõnealuse kinnisvara väärtuse hindamist. | Zusammen mit der Anmeldung legten die norwegischen Behörden drei Wertgutachten zum fraglichen Grundstück vor. |
| Ükski hindamistest ei olnud läbi viidud enne optsioonilepingu sõlmimist 2001. aastal, vaid neis määrati kinnisvara väärtus tagantjärele. | Keines dieser Gutachten wurde vor dem Abschluss der Vereinbarung im Jahr 2001 erstellt. Vielmehr bezogen sich alle Gutachten auf den Grundstückswert nach Abschluss der Vereinbarung. |
| Esimese, 30. juunil 2006 tehtud hindamise viisid läbi büroode Verditakst AS, Takst Senteret ja Agdestein litsentseeritud kinnisvarahindajad [7]. | Das erste Gutachten vom 30. Juni 2006 wurde von den zugelassenen Gutachterbüros Verditakst AS, Takst Senteret und Agdestein erstellt [7]. |
| Aruande kohaselt oli maa hinnanguline väärtus 2001. aastal, mil optsioonileping sõlmiti, 9,6 miljonit Norra krooni (võimalik kõikumine +/– 15 %). | Im diesem Gutachten wurde der Wert des Grundstücks im Jahr 2001 bei Abschluss der Optionsvertrag mit 9,6 Mio. NOK bei einer möglichen Spanne von +/– 15 % veranschlagt. |
| Hinnang näib siiski olevat väga ligikaudne. | Es scheint sich hierbei jedoch um eine sehr grobe Schätzung zu handeln. |
| Hindajad võtsid lihtsalt arvesse maa lubatud kasutusel (peamiselt jahisadam) põhineva väärtuse vastavalt hindamise ajal kehtinud reguleerimiskorrale (mis oli sama mis 2001. aastal) ning alternatiivse väärtuse maa kombineeritud kasutuse korral jahisadamana koos majutus- ja tööstushoonete rajamisega ning määrasid kinnisvara väärtuseks nende kahe variandi keskmise [8]. | Die Gutachter berücksichtigten lediglich den Wert des Grundstücks bei einer Nutzung für die zugelassenen Zwecke (hauptsächlich für einen Bootshafen) nach den zum Zeitpunkt der Bewertung geltenden Regelungen (die mit denen aus dem Jahr 2001 übereinstimmten) sowie den Wert bei einer alternativen, kombinierten Nutzung für einen Bootshafen, Wohngebäude und Industrieansiedlungen und gaben den Mittelwert dieser beiden Alternativen als Grundstückswert an [8]. |
| Nagu eespool mainitud, on riigiabi hindamise seisukohalt siiski oluline maa väärtus 2007. aastal, mil kinnisvara müüdi ja mil see läks uue omaniku omandisse. | Wie bereits erläutert, ist für die Würdigung des Vorliegens einer staatlichen Beihilfe jedoch der Grundstückswert im Jahr 2007 maßgeblich, als das Grundstück verkauft wurde und in den Besitz des neuen Eigentümers überging. |
| Norra ametiasutused lisasid oma teatisele kaks täiendavat hindamist, mille viisid omavalitsuse palvel läbi TJB Eiendomstaksering, Ek&Mosveen AS ja Bjørn Aarvik. | Der Anmeldung lagen zwei zusätzliche Wertgutachten bei, die von TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik für die Gemeinde erstellt wurden. |
| jaanuaril 2008 esitatud aruandes [9]hinnati maa 2007. aasta turuväärtuseks 26 miljonit Norra krooni. | Im ersten Gutachten vom 18. Januar 2008 [9]wurde der Marktwert des Grundstücks im Jahr 2007 auf 26 Mio. NOK geschätzt. |
| 16. juunil 2008 esitatud teises aruandes [10]hindasid TJB Eiendomstaksering, Ek&Mosveen AS ja Bjørn Aarvik maa 2007. aasta turuväärtuseks 12 miljonit Norra krooni. | Im zweiten Gutachten vom 16. Juni 2008 [10]veranschlagten TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik den Marktwert des Grundstücks im Jahr 2007 mit 12 Mio. NOK. |
| Norra ametiasutused selgitasid, et erinevus on tingitud peamiselt väärtuse hinnangulisest vähenemist, mis lähtus ettevõtja Asker Brygge suhtes kehtestatud täiendavatest kohustustest, mille kohaselt oli osa kinnisvarast ettevõtja Slependen Båtforening AS kasutuses [11]. | Diese betreffe die Nutzung eines Teils des Grundstücks durch Slependen Båtforening AS [11]. |
| aasta optsioonilepingus on punkt, milles on sätestatud, et osa kinnisvarast on renditud ettevõtjale Slependen Båtforening väikelaevade sadamana ning et Asker Brygge peab väikelaevade sadama kasutamise õiguse eest tasuma/maksma kompensatsiooni Askeri omavalitsusele, kui kinnisvara arendamine algab enne üürilepingu lõppemist. | Ein Absatz der Optionsvereinbarung aus dem Jahr 2001 besagt, dass ein Teil des Grundstücks an Slependen Båtforening zur Nutzung als Hafen für kleine Boote verpachtet ist und dass Asker Brygge zur Entschädigung für den Anspruch auf einen Hafen für kleine Boote/zur Entschädigung gegenüber der Gemeinde Asker verpflichtet ist, sofern vor Ablauf des Pachtvertrags mit der Erschließung begonnen wird. |
| Kuigi optsioonilepingu sõlmimise ajal oli kohustuse majanduslikku tagajärge ettevõtjale Asker Brygge keeruline kindlaks määrata, sõlmisid Asker Brygge ja Slependen Båtforening 1. juunil 2006 lepingu, mille kohaselt pidi viimane maksma 850000 Norra krooni (vt lepingu punkt 2.4) [13]. | Obwohl es zu dem Zeitpunkt, als die Optionsvereinbarung geschlossen wurde, schwierig war, die genauen wirtschaftlichen Folgen aus der Verpflichtung für Asker Brygge abzusehen, unterzeichneten Asker Brygge und Slependen Båtforening am 1. Juni 2006 eine Vereinbarung, in der sich letzteres Unternehmen zur Zahlung von 850000 NOK verpflichtete (vgl. Absatz 2.4 der Vereinbarung) [13]. |
| Vastavalt Norra ametiasutuste selgitustele põhines 2008. aasta jaanuaris tehtud väärtuse hindamine ettevõtjate Asker Brygge ja Slependen Båtforening vahel sõlmitud lepingu vääral tõlgendamisel, kuna hinnang ei kajastanud viimase õigust maksta kõnealuse ala eest ainult 850000 Norra krooni. | Den Erläuterungen der norwegischen Behörden zufolge basierte das Wertgutachten vom Januar 2008 auf einer Fehlinterpretation einer Vereinbarung zwischen Asker Brygge und Slependen Båtforening, da darin nicht berücksichtigt wurde, dass letzteres Unternehmen berechtigt war, für die betreffende Fläche nur 850000 NOK zu zahlen. |
| Varade hindajad tõlgendasid optsioonilepingu kõnealust punkti nii, nagu oleks ettevõtjal Slependen Båtforening olnud õigus rentida või osta pärast rendilepingu lõppemist paadikohad turuhinnaga. | Die Sachverständigen für Wertermittlung interpretierten den Absatz in der Optionsvereinbarung so, dass Slependen Båtforening berechtigt sei, die Bootsliegeplätze nach Ablauf des Pachtvertrags zu pachten oder zum Marktpreis zu kaufen. |
| Nagu omavalitsus märkis, võeti 2008. aasta juuni hinnangus arvesse ka maapinna reostatuse riski [14]. | Im Gutachten vom Juni 2008 wurden nach Aussage der Gemeinde außerdem die mit einer Verschmutzung des Bodens verbundenen Risiken berücksichtigt [14]. |
| Nagu omavalitsus märkis, ei hõlmanud 2008. aasta juuni hinnang enam paatide hoiustamise võimalust maantee (E18) all [15].Asker Brygge seadis kahtluse alla hinnangute paikapidavuse. | Die Lagerplätze für Boote unter der Straße (E18) waren nach Aussage der Gemeinde nicht mehr Bestandteil des Gutachtens vom Juni 2008 [15].Asker Brygge bestritt die Richtigkeit der Bewertungen. |
| Ettevõtja peamine vastuväide on, et hinnangud hõlmavad võimalust kaldaäärt uute paadikohtade loomiseks süvendada, samuti võimalust ehitada kaldale paatide ladustamisplatse. | Der Haupteinwand des Unternehmens war dabei, dass die Bewertungen von der Möglichkeit ausgingen, die Küstenlinie auszubaggern, um Raum für weitere Bootsliegeplätze zuschaffen, und an Land Bootshallen zu errichten. |
| Asker Brygge sõnul ei olnud 2001. aastal kinnisvara arendamist ette näha ning maanteeamet oli alal täiendavad süvendamistööd ära keelanud [16]. | Asker Brygge zufolge war jedoch 2001 eine Erschließung des Grundstücks nicht absehbar. Ein weiteres Ausbaggern im fraglichen Bereich sei zudem von der öffentlichen Straßenverwaltung untersagt worden [16]. |
| Järelevalveamet märgib, et Asker Brygge ei ole esitanud ühtegi dokumenti, mis tõendaks, et 2008. aasta juuni hinnangu faktilised eeldused olid väärad. | Die Überwachungsbehörde stellt fest, dass Asker Brygge keine Unterlagen übermittelt hat, die belegen, dass das Gutachten vom Juni 2008 auf falschen Informationen beruht. |
| Järelevalveamet märgib, et omavalitsus ei ole vaidlustanud 2008. aasta juuni hinnangu põhjendatust, pidades seda piisavalt täpseks [17]. | Außerdem stellt die Überwachungsbehörde fest, dass die Gemeinde die Gültigkeit des Gutachtens vom Juni 2008 nicht bestritten hat und sie dieses anscheinend sogar für recht genau hält [17]. |
| Vastupidi, järelevalveametile esitatud märkustes tsiteerib omavalitsus hinnangu seda osa, kus on juttu süvendamisest (seoses maapinna reostatuse hindamisega), ega tee ühtegi märkust selle kohta, et süvendamine oli välistatud. | Vielmehr zitiert die Gemeinde in ihren Stellungnahmen an die Überwachungsbehörde aus dem Teil des Gutachtens, der sich mit dem Ausbaggern (in Bezug auf die Beurteilung der Bodenverschmutzung) befasst, und geht nicht darauf ein, dass Ausbaggern unter Umständen gar nicht möglich ist. |
| Seega ei olejärelevalveameti arvates esitatud dokumente, mis annaksid põhjust kahelda 2008. aasta juuni hinnangu faktilistes eeldustes. | Die Überwachungsbehörde kann daher nicht erkennen, dass Unterlagen vorgelegt wurden, die Anlass dazu geben, die dem Gutachten vom Juni 2008 zugrunde liegenden Informationen infrage zu stellen. |
| Viimases (ja madalaimas) väärtuse hinnangus ehk teises, 16. juuni 2008. aasta aruandes [18]hinnatakse maa turuväärtuseks 2007. aastal 12 miljonit Norra krooni, mis on 3272538 krooni rohkem kui tegelikult maksti. | Bei der letzten (und niedrigsten) Bewertung im zweiten Gutachten vom 16. Juni 2008 [18]wurde der Marktwert des Grundstücks im Jahr 2007 auf 12 Mio. NOK geschätzt, also 3272538 NOK mehr als der gezahlte Preis. |
| Vastupidi esimesele aruandele võetakse teises aruandes vastavalt Askeri omavalitsuse esitatud teabele arvesse täpsemat teavet, mis oli teada ka 2007. aastal, mil müügitehing toimus. | Anders als im ersten Gutachten werden gemäß den von der Gemeinde Asker vorgelegten Informationen im zweiten Gutachten genauere Informationen berücksichtigt, die im Jahr 2007 bekannt waren – dem Jahr, in dem der Kaufvertrag geschlossen wurde. |
| Lisaks mainitakse 2008. aasta hinnangus maapinna reostatuse ohtu, kuid lisatakse, et hindajad ei ole asja täpsemalt uurinud [22]. | Außerdem wird im Gutachten vom Juni 2008 das Risiko einer Bodenverschmutzung erwähnt. Dabei wird jedoch darauf hingewiesen, dass die Bewerter die Problematik nicht näher untersucht haben [22]. |
| Seega näib, et hindajad tegifd õigesti, kui ei arvestanud maatüki väärtuse hindamisel Asker Brygge tehtud uuringutega. | Es erscheint daher als gerechtfertigt, dass die von Asker Brygge durchgeführten Untersuchungen von den Bewertern bei der Ermittlung des Grundstückswertes nicht berücksichtigt wurden. |
| Nagu mainitud, põhines 2008. aasta juuni hinnang ala kasutusel jahisadamana vastavalt kehtivatele eeskirjadele. | Wie bereits erwähnt, ging das Gutachten vom Juni 2008 von einer Nutzung der Fläche als Bootshafen gemäß den bestehenden Regelungen aus. |
| Näib siiski, et Asker Brygge nägi kinnisvara arendamises potentsiaali juba 2001. aastal. | Offenkundig hat Asker Brygge jedoch bereits 2001 das Potenzial für eine Erschließung des Grundstücks erkannt. |
| Tavaliselt vastab selline potentsiaal lisaväärtusele. | Ein solches Potenzial bedeutet in der Regel einen Wertzuwachs. |
| Seega märkis omavalitsus hindajatele saadetud 11. aprilli 2008. aasta kirjas, et hindajad peaksid kaaluma, kas hinnata tuleks ka eeskirjade kohandamise (eeldatavalt kasulikuma kasutuse suunas) tõenäosust. | Daher forderte die Gemeinde die Bewerter in ihrem Schreiben vom 11. April 2008 auf, zu prüfen, ob die Wahrscheinlichkeit einer Anpassung der Regelungen (vermutlich im Hinblick auf eine wirtschaftlichere Nutzung) beurteilt werden sollte. |
| Hindajad keeldusid siiski eeskirjade kohandamise võimalusega arvestamast, sest pidasid seda spekulatiivseks. | Die Bewerter lehnten es jedoch ab, die Möglichkeit einer Anpassung der Regelungen zu berücksichtigen, da sie dies als spekulativ ansahen. |
| Hindajad lisasid, et hinnang oleks hoopis teistsugune (tähendab märkimisväärselt kõrgem), kui hindamisel võetaks arvesse asjaolu, et maatükile tohib ehitada elu- ja tööstushooneid [23]. | Sie fügten hinzu, dass die Bewertung ganz anders (also deutlich höher) ausfallen würde, wenn die Bewertung darauf aufbaue, dass auf dem Grundstück auch Wohngebäude und Industrieansiedlungen zugelassen werden sollen [23]. |
| Seega on 2008. aasta juuni hinnang, mis ei arvestanud võimalusega arendada kinnisvara muuks kasutusotstarbeks kui olemasolev, tagasihoidlik, kuid on järelevalveameti arvates täpne, kui võtta arvesse hinnatava kinnisvara konkreetseid omadusi. | Unter diesen Gesichtspunkten ist die Bewertung vom Juni 2008, bei der eine mögliche Erschließung des Grundstücks für andere als die bestehenden Nutzungsformen nicht berücksichtigt wurde, als moderat einzustufen. Angesichts der besonderen Merkmale des zu bewertenden Grundstücks hält die Überwachungsbehörde sie aber dennoch für zutreffend. |
| Eespool esitatud põhjustel leiab järelevalveamet, et kinnistu gbnr. | Aus diesen Gründen gelangt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass der Preis des 2007 verkauften Grundstücks gbnr. |
| 32/17 müük 2007. aastal 8727462 Norra krooni eest toimus alla turuhinna, milleks oli sõltumatute hindajate poolt 2008. aasta juunis määratud 12 miljonit Norra krooni, nagu teatasid Norra ametiasutused. | 32/17 in Höhe von 8727462 NOK unter dem Marktwert von 12 Mio. NOK lag, der in einem im Juni 2008 erstellten unabhängigen Gutachten, das von den norwegischen Behörden vorgelegt wurde, festgestellt wurde. |
| Järeldus turuinvestori põhimõtte kohta | Schlussfolgerung zum Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Investors |
| Eespool esitatud põhjustel leiab järelevalveamet, et optsioonilepingus kokku lepitud hind ei vastanud turuhinnale, mis peaks sellises lepingus kajastama kinnisvara väärtust lepingu sõlmimise hetkel koos optsiooni väärtuse ja ostjale antud eritingimustega. | Aus den genannten Gründen stellt die Überwachungsbehörde fest, dass der in der Optionsvereinbarung vereinbarte Preis nicht dem Marktpreis einer derartigen Vereinbarung entsprach, da diese den Wert des Grundstücks bei Abschluss der Vereinbarung in Verbindung mitdem Wert der Option sowie mit den besonderen, dem Käufer gewährten Regelungen widerspiegeln müsse. |
| Lisaks sellele leiab järelevalveamet, et müügilepingus kokku lepitud hind ei vastanud lepingu sõlmimise hetkel kinnisvara turuhinnale. | Darüber hinaus stellt die Überwachungsbehörde fest, dass der im Kaufvertrag vereinbarte tatsächliche Preis nicht dem Marktpreis des Grundstücks zu dem Zeitpunkt entsprach, als die Vereinbarung geschlossen wurde. |
| Järelevalveamet leiab seega, et asjaomase maatüki gbnr. | Die Überwachungsbehörde kommt daher zu der Feststellung, dass der Verkauf des betreffenden Grundstücks gbnr. |
| 32/17 müük ettevõtjale Asker Brygge AS hinnaga 8727462 Norra krooni ei olnud turuinvestori põhimõttega kooskõlas. | 32/17 an Asker Brygge AS zum Kaufpreis von 8727462 NOK nicht nach dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Investors vollzogen wurde. |
| Riigi vahendid | Staatliche Mittel |
