| Source | Target | | Ametliku uurimismenetluse algatamise otsuses väljendas järelevalveamet kahtlust, kas tehing toimus turutingimustel. | W decyzji o wszczęciu formalnego postępowania wyjaśniającego Urząd wyraził wątpliwości co do tego, czy transakcja odbyła się na warunkach rynkowych. |
| Amet tunnistas, et põhimõtteliselt võib tehing, kus vara eest makstava hinnaga kaasneb kohustus ehitada kohalikule omavalitsusele maa-alune rajatis, toimuda turutingimustel. | Urząd uznał, że z zasady transakcja, w której ceną płaconą za nieruchomość jest obowiązek wybudowania podziemnej nieruchomości dla gminy, może odbywać się na warunkach rynkowych. |
| Siiski tuleks selleks, et amet saaks veenduda, et ka käesoleval juhul oli tegemist taolise olukorraga, hinnata usaldusväärsel viisil vara väärtust ja tuvastada parkimiskohtade ehitamise turuhind. | Jednakże aby Urząd mógł zweryfikować, że tak rzeczywiście było, należałoby dokonać wyceny nieruchomości i ustalić w wiarygodny sposób cenę rynkową budowy miejsc parkingowych. |
| Lisaks juhtis järelevalveamet uurimismenetluse algatamise otsuses tähelepanu asjaolule, et Norra ametiasutuste poolt selleks ajaks esitatud kinnistu väärtuse hindamisel, mille oli korraldanud Eiendomsmegler 1, käsitleti ainult üht kõnealustest katastriüksustest. | Ponadto w decyzji o wszczęciu formalnego postępowania wyjaśniającego Urząd wskazał, że przedstawiona wówczas przez władze norweskie wycena, dokonana przez spółkę Eiendomsmegler 1, obejmowała jedynie jedną z przedmiotowych nieruchomości. |
| Amet seadis kahtluse alla ka katastriüksuse number 1/630 väärtuse hindamise usaldusväärsuse, sest hindamisaktis ei kirjeldatud kasutatud meetodit ega mainitud vara omadusi, mis olid järelduse tegemisel otsustava tähtsusega. | Urząd podał również w wątpliwość wiarygodność wyceny nieruchomości numer 1/630, gdyż w wycenie tej nie wskazano zastosowanej metody ani też nie wspomniano o cechach nieruchomości, które były decydujące dla ostatecznych wniosków. |
| Ühtlasi leidis järelevalveamet, et tehing mõjutas kaubandust ja konkurentsi Euroopa majanduspiirkonnas. | Urząd ustalił również, że transakcja miała wpływ na wymianę handlową i konkurencję w EOG. |
| Pärast ameti otsust uurimismenetluse algatamise kohta on Norra ametivõimud esitanud kinnistute kohta uue väärtuse hinnangu ja ka parkimiskohtade ehituskulude hinnangu, mille koostasOPAK. | W następstwie decyzji Urzędu o wszczęciu formalnego postępowania wyjaśniającego władze norweskie przedstawiły nową wycenę nieruchomości, jak również wycenę kosztów budowy miejsc parkingowych, dokonaną przez spółkę OPAK. |
| Järelevalveamet märgib, et ettevõtjat Grunnsteinen ei saa pidada eelise saajaks juhul, kui on võimalik tõestada, et vara väärtus oli maa-aluse parkla ehitamise kohustuse negatiivse väärtusega võrdne või sellest väiksem. | Urząd zauważa, że nie można uznać, iż spółka Grunnsteinen uzyskała jakąś korzyść, jeżeli można wykazać, że wartość nieruchomości była równa lub niższa niż wartość ujemna obowiązku wybudowania podziemnego parkingu. |
| Selleks, et uurida, kas tegemist oli just sellise juhtumiga, on vaja hinnata OPAKi hindamisakti usaldusväärsust, kasutades järelevalveameti suuniseid ametivõimude korraldatavas maa ja hoonete müügis sisalduvate riigiabi elementide kohta. | W celu sprawdzenia, czy tak rzeczywiście było, konieczne jest dokonanie oceny wiarygodności operatu spółki OPAK z uwzględnieniem metody określonej w wytycznych w sprawie elementów pomocy państwa w sprzedaży gruntów i budynków przez władze publiczne. |
| OPAKI ARUANDE HINDAMINE | OCENA OPERATU SPORZĄDZONEGO PRZEZ SPÓŁKĘ OPAK |
| Suunistes ametivõimude korraldatavas maa ja hoonete müügis sisalduvate riigiabi elementide kohta on sätestatud, et vara turuväärtuse peaks tuvastama hea mainega ja oma ülesannete täitmisel sõltumatu hindaja, tehes seda üldiselt tunnustatud turunäitajate ja hindamisstandardite põhjal. | Zgodnie z wytycznymi w sprawie elementów pomocy państwa w sprzedaży gruntów i budynków przez władze publiczne wartość rynkową nieruchomości powinien ustalać na podstawie ogólnie przyjętych wskaźników rynkowych i standardów wyceny rzeczoznawca majątkowy cieszący się dobrą opinią, który powinien być niezależny w wykonywaniu swoich zadań. |
| Lisaks tuleb eraldi hinnata erikohustustega kaasnevat majanduslikku halvemust ja see võidakse tasaarvestada ostuhinnaga [38]. | Ponadto niedogodność ekonomiczna wynikająca ze szczególnych obowiązków powinna być wyceniona odrębnie i może być zrekompensowana w ramach ceny nabycia [38]. |
| Hea mainega hindaja | Rzeczoznawca majątkowy cieszący się dobrą opinią |
| Hindamisakti koostas ehitusjuhtimise, majaomanike ühendustele teenuste pakkumise ja varade hindamisega tegelev ettevõtja OPAK. | Operat szacunkowy sporządziła spółka OPAK, która prowadzi działalność w zakresie zarządzania budowami oraz świadczy usługi na rzecz stowarzyszeń właścicieli domów i usługi w zakresie wyceny. |
| Kõnealuse akti koostas Jacob Aarsheim. | Przedmiotowy operat opracował Jacob Aarsheim. |
| Riigiabi suunistes on sätestatud, et varade hindaja on hea mainega isik, kes on omandanud vajaliku kraadi tunnustatud õppekeskuses või samaväärse akadeemilise hariduse ning tal on sobivad kogemused ja ta on pädev hindama kõnealust liiki maad ja hooneid kõnealuses piirkonnas. | Wytyczne dotyczące pomocy państwa stanowią, iż „rzeczoznawcą majątkowym” jest osoba ciesząca się dobrą opinią, która uzyskała odpowiedni stopień w uznanym ośrodku szkoleniowym lub równoważne kwalifikacje akademickie oraz posiada odpowiednie doświadczenie i jest kompetentna w dokonywaniu wyceny gruntów i budynków w danej lokalizacji oraz kategorii majątku. |
| Norra ametivõimud on selgitanud, et OPAKil ja eriti härra Aarsheimil on märkimisväärne kogemus kõnealust liiki vara hindamisel Jæreni piirkonnas. | Władze norweskie wyjaśniły, że spółka OPAK oraz w szczególności Jacob Aarsheim posiadają duże doświadczenie w wycenie nieruchomości tego rodzaju na obszarze Jæren. |
| Nende väidete tõenduseks on härra Aarsheimi elulookirjeldus, mille Norra ametivõimud lisasid järelevalveametile esitatud märkustele [39]. | Ich zapewnienia potwierdza życiorys Jacoba Aarsheima, który został dołączony do uwag władz norweskich do Urzędu [39]. |
| Lisaks ulatuslikule kogemusele on härra Aarsheimil ehitustehnoloogia alane haridus. | Poza rozległym doświadczeniem Jacob Aarsheim posiada wykształcenie w zakresie technologii budowlanej. |
| Seega ei ole põhjust arvata, et OPAK ja härra Aarsheim ei vasta suunistes sätestatud kriteeriumidele või et nende maine ei ole hea. | Stąd też nie ma powodu wierzyć, że spółka OPAK i Jacob Aarsheim nie spełniają kryteriów określonych w wytycznych i że nie cieszą się dobrą opinią. |
| Vara hindaja sõltumatus | Niezależność rzeczoznawcy majątkowego |
| Riigiabi suunistes on sätestatud, et „hindaja peaks olema sõltumatu oma ülesannete täitmisel, st ametivõimudel ei tohiks olla õigust anda talle korraldusi hindamistulemuste osas.” | Wytyczne w sprawie pomocy państwa stanowią, iż: „rzeczoznawca powinien być niezależny w wykonywaniu swych zadań, tj. władze publiczne nie powinny mieć prawa do wydawania nakazów dotyczących wyników wyceny”. |
| Hindamisaktis osutatakse hindamise eesmärgile ning härra Aarsheimi ja veel ühe OPAKi töötaja kohalviibimisele kinnistu külastamise ajal. | W operacie określono cel wyceny oraz potwierdzono obecność Jacoba Aarsheima i jeszcze jednej osoby ze spółki OPAK w czasie wizji lokalnej. |
| Samuti on lisatud kasutatud meetodi üksikasjalik kirjeldus. | Załączono również szczegółowe wyjaśnienie zastosowanej metody. |
| Eelneva taustal ei näe järelevalveamet põhjust kahelda, et vara hindaja täitis oma ülesannet suuniste mõistes täiesti sõltumatult. | W tym świetle Urząd nie widzi powodu, by powątpiewać w to, czy rzeczoznawca wykonał swoje zadanie w pełni niezależnie w rozumieniu wytycznych. |
| Turuväärtuse hindamine üldiselt tunnustatud näitajate ja hindamisstandardite alusel | Oszacowanie wartości rynkowej na podstawie ogólnie przyjętych wskaźników oraz standardów wyceny |
| Suunistes määratletakse turuväärtust kui „hinda, millega huvitatud müüja saaks maad ja hooneid sõltumatule ostjale hindamiskuupäeval lepingu alusel müüa, kui eeldada, et see vara on avalikult turul, et turuolukord võimaldab korrapärast võõrandamist ning et müügiläbirääkimisteks on olemas omandi laadi arvestades normaalne aeg”. | Wytyczne określają „wartość rynkową” jako „cenę, po której grunty i budynki mogłyby być sprzedane na podstawie prywatnej umowy między wyrażającym wolę sprzedaży sprzedawcą a niezależnym kupującym w dniu wyceny, przy założeniu że nieruchomość jest publicznie wystawiona na rynku, warunki rynkowe zezwalają na prawidłową sprzedaż, a na negocjacje dotyczące sprzedaży przewidziano zwykły okres, biorąc pod uwagę rodzaj nieruchomości”. |
| OPAKi hindamisaktis tuuakse muu hulgas välja järgmised alused ja eeldused: | W operacie spółki OPAK wymienia się między innymi następujące podstawy i założenia: |
| omanik on müügi suhtes positiivselt meelestatud; | właściciel wyraża wolę sprzedaży, |
| vara müüki võib reklaamida tavapäraseks peetava ajavahemiku jooksul; | nieruchomość może być swobodnie wystawiona na sprzedaż w normalnym terminie, |
| ostjaid, kes on nn erihuvide tõttu nõus maksma ebanormaalselt kõrget hinda, arvesse ei võeta; | nabywcy, którzy gotowi są zapłacić niezwykle wysoką cenę ze względu na „szczególne interesy”, nie są brani pod uwagę, |
| hindamine viiakse läbi vastavalt OPAKis vara hindamisel kasutatavatele menetlustele ja Stavangeri ülikoolis (UiS) õpetatavatele varahindamise kursustele. | wycena zostanie dokonana zgodnie z ustalonymi praktykami spółki OPAK w zakresie wycen i z trybem prowadzenia wycen określonym przez UiS. |
| Kuna kinnistul olev ehitis on kasutuskõlbmatuks tunnistatud ja tuleb lammutada, hindas OPAK katastriüksuste väärtust sellise maa väärtuse alusel, millel ei ole ehitisi. | Ponieważ budynek na nieruchomości jest przeznaczony do rozbiórki, spółka OPAK dokonała wyceny nieruchomości jako gruntów niezabudowanych. |
| Kasutatud meetodit, mida nimetatakse „maa maksumuse meetodiks”, kirjeldatakse järgmiselt. | Zastosowaną metodę, określaną jako „metoda kosztowa wyceny gruntów”, wyjaśniono poniżej: |
| „Kinnistu hindamisel lähtutakse selle eeldatavast kasutusest ja arengupotentsiaalist, sealhulgas oodatavast kasust. | „Wycena nieruchomości zależy od przewidywanego wykorzystania i potencjału do zabudowy, w tym oczekiwanych zysków. |
| Selleks kasutatav otsene parameeter on maa maksumus, st erinevus täielikult välja arendatud kinnistu ja kogu ehitustöö, sh kasumimarginaali vahel, millest on lahutatud maa maksumus; see omakorda jagatakse siseruumide (v.a keldrikorruste) põrandapinna ruutmeetrite arvuga” [40]. | Bezpośrednim parametrem są tutaj koszty gruntów, tj. różnica pomiędzy wartością rynkową w pełni zabudowanej nieruchomości a całkowitymi kosztami budowy, obejmującymi marżę zysku, ale nieobejmującymi kosztu gruntów, podzielona przez liczbę metrów kwadratowych wewnętrznej powierzchni użytkowej, wyłączywszy piwnice” [40]. |
| Lisaks selgitatakse, et maa maksumus sõltub piirkonna vajadusest hoonete järele, ehituskuludest ja kehtivatest detailplaneeringu tingimustest. | Ponadto wyjaśnia się, że koszty gruntów będą zależały od zapotrzebowania na budynki na danym obszarze, kosztów budowy i obowiązujących przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. |
| Hindamisel võetakse arvesse ka sarnase maa müümise kogemust kõnealuses piirkonnas. | Podczas dokonywania wyceny uwzględnione zostanie również doświadczenie ze sprzedaży porównywalnych gruntów na tym obszarze. |
| Kirjeldatud meetodit kasutades jõutakse OPAKi hindamisaktis järeldusele, et mõistlik müügihind oleks ligikaudu 3,2 miljonit Norra krooni. | Stosując tę metodę, spółka OPAK uzyskała cenę 3,2 miliona NOK jako uzasadnioną szacunkową cenę sprzedaży. |
| Järelevalveamet on Oslos asuva ülikooli raamatukogu hoone müüki käsitlevas otsuses tuvastanud, et maa maksumuse meetodit saab hoonestuseta maa-alade puhul kohaldada [41]. | Urząd ustalił wcześniej w swojej decyzji dotyczącej sprzedaży budynku Biblioteki Uniwersyteckiej w Oslo, że metoda kosztowa wyceny gruntów jest metodą akceptowalną w przypadku działek bez istniejącej zabudowy [41]. |
| Norra varahindajate liit (NTF) viitab oma veebisaitidel [42]peamiselt muudele meetoditele, näiteks tulude kapitalisatsiooni meetod, rahavoogude meetod ja tehnilise väärtuse meetod. | Norweskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców (NTF) na swoich stronach internetowych [42]odwołuje się przede wszystkim do innych metod, takich jak metoda kapitalizacji netto, metoda przepływu środków pieniężnych oraz metoda technicznej wartości. |
| Siiski eeldatakse nende meetodite puhul hoonestuse olemasolu hinnataval maa-alal. | Jednakże metody te zakładają obecność istniejącej zabudowy na gruntach. |
| Kuna kõnealusel kinnistul asuv ehitis tunnistati kasutuskõlbmatuks, leiab järelevalveamet, et maa maksumuse meetod on kolme kõnesoleva katastriüksuse hindamiseks sobilik. | Przy założeniu, że budynek na przedmiotowym gruncie przeznaczony jest do rozbiórki, Urząd uznaje, że metoda kosztowa wyceny gruntów jest metodą akceptowalną w przypadku trzech przedmiotowych nieruchomości. |
| Erikohustustega kaasnev majanduslik halvemus | Niedogodność ekonomiczna wynikająca ze szczególnych obowiązków |
| Suuniste kohaselt võidakse „üldistes huvides toimuvale müügile […]lisada erikohustusi, mis on seotud maa ja hoonetega, mitte aga ostja ja tema majandustegevusega, tingimusel et iga võimalik ostja peab neid täitma ja põhimõtteliselt suudab seda teha, olenemata tema äritegevuse olemasolust, puudumisest või olemusest. | Zgodnie z wytycznymi „szczególne obowiązki związane z gruntami i budynkami, a nie z kupującym lub jego działalnością gospodarczą, mogą być uwzględnione przy sprzedaży w interesie publicznym, pod warunkiem że każdy potencjalny kupujący jest zobowiązany i zasadniczo jest w stanie je spełnić, niezależnie od tego, czy prowadzi przedsiębiorstwo czy też nie oraz niezależnie od rodzaju jego działalności. |
| Sõltumatud hindajad peaksid eraldi hindama selliste kohustuste majanduslikku halvemust ja see võidakse tasaarvestada ostuhinnaga.” | Niedogodność ekonomiczna wynikająca z takich obowiązków powinna być wyceniona oddzielnie przez niezależnych rzeczoznawców i może być zrekompensowana w ramach ceny nabycia”. |
| Järelevalveamet on seisukohal, et kohustus ehitada maa-alune parkla on seda tüüpi erikohustus, mis ei ole ostjaga seotud. | Urząd uznaje, że obowiązek wybudowania podziemnego parkingu jest takim szczególnym obowiązkiem, który nie jest związany z kupującym. |
| Ühtlasi võib samade põhimõtete alusel hinnata jatasaarvestada kasutuskõlbmatuks tunnistatud ehitise lammutuskulusid. | Również koszty rozbiórki budynku przeznaczonego do rozbiórki mogą być wycenione i zrekompensowane na tych samych zasadach. |
| Maa-aluste parkimiskohtade rajamise kohustuse puhul põhinevad kuluprognoosid ametivõimude ja sõltumatu ehitusinstituudi väljastatud suunistel, [43]mille kohaselt peab parkimiskoha suurus olema 25 ruutmeetrit ja vajalik on kogemus maa-aluste parklate ehitamise alal. | Jeżeli chodzi o obowiązek wybudowania podziemnych miejsc parkingowych, szacunek kosztów opiera się na wytycznych wydanych przez organy publiczne oraz niezależny instytut inżynieryjny [43], które przewidują przeznaczenie 25 metrów kwadratowych na miejsce parkingowe, oraz na doświadczeniu w zakresie kosztów budowy podziemnych parkingów. |
| OPAK väidab, et selline kuluarvestusmeetod on tööstuses tavapärane praktika. | Spółka OPAK stwierdza, że ta metoda kalkulacji kosztów stanowi zwyczajną praktykę w branży. |
| Eelnevale tuginedes jõuab OPAK järeldusele, et parkimiskoha hinnaks kujuneb 130000 Norra krooni ühe ja 8450000 Norra krooni 65 parkimiskoha eest, mis ei sisalda käibemaksu ja maa maksumust. | Na tej podstawie spółka OPAK uzyskała cenę 130000 NOK za miejsce parkingowe, czyli 8450000 NOK za 65 miejsc parkingowych, bez podatku VAT i kosztów gruntów. |
| Lammutuskulud, sealhulgas jäätmekogumis- ja -sorteerimistasud määrati sarnaste lammutustööde käigus saadud kogemuse põhjal. | Koszty rozbiórki, w tym opłaty za zbiórkę i sortowanie odpadów, ustalono na podstawie doświadczenia z podobnych prac rozbiórkowych. |
| OPAKi hinnangul võivad need ulatuda 150000 Norra kroonini. | Spółka OPAK szacuje, że koszty te mogą wynosić 150000 NOK. |
| Järelevalveamet tuletab meelde, et ehkki tal on kohustus hinnata kolmandate isikute esitatud ekspertarvamusi, puudub tal kohustus kaasata enda väliskonsultante [44]. | Urząd przypomina, że pomimo iż jest zobowiązany dokonać oceny treści opinii eksperckich przedstawionych przez podmioty zewnętrzne, nie ma obowiązku angażować swoich własnych konsultantów zewnętrznych [44]. |
| Olles läbi vaadanud piisavate kinnisvarahindamise alaste tehniliste teadmisega sõltumatu eksperdi tehtud kuluarvestused ning tuginedes kõnealuste valduste ülevaatuse tulemustele, on järelevalveamet seisukohal, et need arvestused on riigiabi suunistega kooskõlas. | Po zbadaniu kalkulacji kosztów przez niezależnego eksperta posiadającego odpowiednią wiedzę techniczną w zakresie wyceny nieruchomości jako takiej oraz w oparciu o kontrolę obiektów Urząd przyjmuje pogląd, iż kalkulacje te są zgodne z wytycznymi dotyczącymi pomocy państwa. |
| Hinnangulised kulud võib seega ostuhinnaga tasaarvestada.2.2. | Dlatego też szacowane koszty mogą być zrekompensowane w ramach ceny nabycia.2.2. |
| JÄRELDUS RIIGIABI ELEMENDI KOHTA KATASTRIÜKSUSTE NUMBER 1/152, 1/301 JA 1/630 MÜÜMISEL ETTEVÕTJALE GRUNNSTEINEN AS | WNIOSKI DOTYCZĄCE ELEMENTU POMOCY PAŃSTWA W SPRZEDAŻY TYTUŁÓW WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI NUMER 1/152, 1/301 I 1/630 SPÓŁCE GRUNNSTEINEN AS |
| OPAKi hindamisakti eespool kirjeldatud hinnangule tuginedes teeb järelevalveamet järelduse, et kuna maa-aluste parkimiskohtade ehitamise kohustusega kaasnev majanduslik halvemus ja kasutuskõlbmatuks tunnistatud ehitise lammutuskulud kokku ulatuvad hinnanguliselt 8,6 miljoni Norra kroonini ning kinnistu väärtus on hinnanguliselt 3,2 miljonit Norra krooni, ei too tehing Grunnsteinen AS-ile mingeid majanduslikke eeliseid. | W oparciu o powyższą ocenę operatu sporządzonego przez spółkę OPAK Urząd stwierdza, że skoro niedogodność ekonomiczna wynikająca z obowiązku wybudowania podziemnych miejsc parkingowych oraz koszty rozbiórki przeznaczonego do tego celu budynku są szacowane na łączną kwotę 8,6 miliona NOK, a wartość nieruchomości szacuję się na kwotę 3,2 miliona NOK, transakcja nie zapewnia żadnej korzyści ekonomicznej spółce Grunnsteinen AS. |
| Kuna majandusliku halvemuse negatiivne väärtus ületab märkimisväärselt varapositiivse väärtuse, ei mõjuta käesolevat otsust ka mis tahes mõistlik veamäär või OPAKi väited, et seda tüüpi kinnistute hindamine on tõepoolest ebatäpne. | Ponieważ ujemna wartość niedogodności ekonomicznej znacząco przewyższa dodatnią wartość nieruchomości, na ten wniosek nie ma wpływu żaden uzasadniony margines błędu czy też fakt, iż spółka OPAK stwierdza, że wycena takich nieruchomości jest w rzeczy samej niepewna. |
| Järelevalveamet märgib siiski, et erinevus Grunnsteineni võetava kohustuse ja vara väärtuse vahel on sedavõrd suur, et see võib osutada OPAKi poolt kehtestatud turuväärtuse kaheldavusele. | Jednakże Urząd zauważa, że różnica w wartości pomiędzy obowiązkiem, jaki przyjmuje na siebie spółka Grunnsteinen, a wartością nieruchomości jest tak znaczna, iż może wskazywać, że wartość rynkowa uzyskana przez spółkę OPAK może być niepewna. |
