| Source | Target | | Neljänneksi se toteaa, että jalkapallostadioneita voidaan pitää sosiaalisena infrastruktuurina. | Neljandaks väidab klubi, et jalgpallistaadioneid võib käsitleda sotsiaalse infrastruktuurina. |
| Viidenneksi markkinahintoja vastaava jalkapallostadionin vuokrausarvo on Vålerenga Fotballin mukaan määritettävä sen perusteella, mitä ostajat ovat valmiita maksamaan, eikä sen perusteella, kuoletetaanko investointi. | Viiendaks tuleks jalgpallistaadioni üüri turuväärtus kindlaks määrata selle alusel, mida ostjad soovivad maksta, mitte aga tuginedes sellele, kas investeering amortiseeritakse. |
| Kuudenneksi Vålerenga Fotball toteaa, että siirrettyyn maa-alueeseen liitetyllä velvoitteella rakentaa ja ylläpitää jalkapallostadionia on negatiivinen arvo eikä seura näin ollen saa taloudellista etua. | Kuuendaks, võõrandatud maaga kaasnev kohustus ehitada jalgpallistaadion ja seda käitada on negatiivse väärtusega, mis tähendab, et klubi jaoks puudub majanduslik eelis. |
| VALTIONTUEN OLEMASSAOLO | RIIGIABI OLEMASOLU |
| ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa määrätään seuraavaa: | Euroopa Majanduspiirkonna lepingu artikli 61 lõikes 1 on sätestatud järgmist: |
| Edellä esitetystä määräyksestä seuraa, että seuraavien edellytysten on täytyttävä, jotta kyseessä voi olla ETA-sopimuksessa tarkoitettu valtiontuki: | Sellest sättest tulenevalt peavad riigiabi olemasoluks Euroopa Majanduspiirkonna lepingu tähenduses olema täidetud järgmised tingimused: |
| tuki on oltava myönnetty valtion varoista, | abi antakse riigi vahenditest; |
| tuen on suosittava jotakin yritystä tai tuotannonalaa, eli toimenpiteen on tuotava taloudellista etua yritykselle, | abiga soodustatakse teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist, st meede peab ettevõtjale andma majandusliku eelise; |
| kyseessä on oltava ETA-sopimuksessa tarkoitettu valikoiva toimenpide, | meede on Euroopa Majanduspiirkonna lepingu tähenduses selektiivne; |
| tuen on voitava vääristää kilpailua ja vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan. | abi suudab moonutada konkurentsi ja mõjutada kaubandust lepingupoolte vahel. |
| Näiden edellytysten täyttymistä on arvioitava erikseen kunkin edellä kuvatun kiinteistökaupan yhteydessä. | Seda, kas nimetatud tingimused on täidetud, tuleb hinnata iga eespool kirjeldatud tehingu puhul eraldi. |
| Valvontaviranomainen epäili muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisesta tehdyssä päätöksessä, toteutettiinko kiinteistökauppa markkinaehtojen mukaisesti. | Ametliku uurimismenetluse algatamise otsuses väljendas järelevalveamet kahtlust, kas tehing toimus turutingimustel. |
| Valvontaviranomainen myönsi, että kiinteistökauppa, jossa kiinteistöstä maksettava hinta koostuu velvoitteesta rakentaa kunnalle maanalainen paikoitusalue, voidaan lähtökohtaisesti toteuttaa markkinaehtojen mukaisesti. | Amet tunnistas, et põhimõtteliselt võib tehing, kus vara eest makstava hinnaga kaasneb kohustus ehitada kohalikule omavalitsusele maa-alune rajatis, toimuda turutingimustel. |
| Jotta valvontaviranomainen voisi varmistaa asian, kiinteistön arvo ja pysäköintialueen rakentamisen markkinahinta olisi täytynyt määrittää luotettavalla menetelmällä. | Siiski tuleks selleks, et amet saaks veenduda, et ka käesoleval juhul oli tegemist taolise olukorraga, hinnata usaldusväärsel viisil vara väärtust ja tuvastada parkimiskohtade ehitamise turuhind. |
| Menettelyn aloittamisesta tehdyssä päätöksessä valvontaviranomainen totesi lisäksi, että Norjan viranomaisten tuolloin toimittama Eiendomsmegler 1:n tekemä arvio käsitti ainoastaan yhden kyseessä olevista kiinteistöistä. | Lisaks juhtis järelevalveamet uurimismenetluse algatamise otsuses tähelepanu asjaolule, et Norra ametiasutuste poolt selleks ajaks esitatud kinnistu väärtuse hindamisel, mille oli korraldanud Eiendomsmegler 1, käsitleti ainult üht kõnealustest katastriüksustest. |
| Valvontaviranomainen kyseenalaisti myös kiinteistöä N:o 1/630 koskevan arvion luotettavuuden, koska arviossa ei selvitetty sovellettua menetelmää tai mainittu päätelmän kannalta ratkaisevia kiinteistön ominaispiirteitä. | Amet seadis kahtluse alla ka katastriüksuse number 1/630 väärtuse hindamise usaldusväärsuse, sest hindamisaktis ei kirjeldatud kasutatud meetodit ega mainitud vara omadusi, mis olid järelduse tegemisel otsustava tähtsusega. |
| Valvontaviranomainen katsoi lisäksi, että kyseessä oleva liiketoimi vaikuttaa kauppaan ja kilpailuun ETA-alueella. | Ühtlasi leidis järelevalveamet, et tehing mõjutas kaubandust ja konkurentsi Euroopa majanduspiirkonnas. |
| Menettelyn aloittamisesta tehdyn valvontaviranomaisen päätöksen mukaan Norjan viranomaiset ovat toimittaneet OPAKin tekemän uuden arvion kiinteistöistä ja arvion paikoitusalueen rakennuskustannuksista. | Pärast ameti otsust uurimismenetluse algatamise kohta on Norra ametivõimud esitanud kinnistute kohta uue väärtuse hinnangu ja ka parkimiskohtade ehituskulude hinnangu, mille koostas OPAK. |
| Valvontaviranomainen toteaa, ettei Grunnsteinenin voida katsoa saaneen etua, jos voidaan osoittaa, että kiinteistön arvo oli sama tai alhaisempi kuin maanalaisen paikoitusalueen rakentamisvelvoitteen negatiivinen arvo. | Järelevalveamet märgib, et ettevõtjat Grunnsteinen ei saa pidada eelise saajaks juhul, kui on võimalik tõestada, et vara väärtus oli maa-aluse parkla ehitamise kohustuse negatiivse väärtusega võrdne või sellest väiksem. |
| Jotta tämä seikka voidaan selvittää, OPAKin lausunnon luotettavuutta on arvioitava julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyviä valtiontukia koskevissa suuntaviivoissa esitetyn menetelmän yhteydessä. | Selleks, et uurida, kas tegemist oli just sellise juhtumiga, on vaja hinnata OPAKi hindamisakti usaldusväärsust, kasutades järelevalveameti suuniseid ametivõimude korraldatavas maa ja hoonete müügis sisalduvate riigiabi elementide kohta. |
| OPAKIN LAUSUNNON ARVIOINTI | OPAKI ARUANDE HINDAMINE |
| Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyviä valtiontukia koskevien suuntaviivojen mukaan riippumattoman hyvämaineisen arvioijan on määritettävä kiinteistön markkina-arvo yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti. | Suunistes ametivõimude korraldatavas maa ja hoonete müügis sisalduvate riigiabi elementide kohta on sätestatud, et vara turuväärtuse peaks tuvastama hea mainega ja oma ülesannete täitmisel sõltumatu hindaja, tehes seda üldiselt tunnustatud turunäitajate ja hindamisstandardite põhjal. |
| Erityisvelvoitteiden aiheuttama taloudellinen haitta on lisäksi arvioitava erikseen, ja se voidaan ottaa huomioon kauppahinnasta sovittaessa [38]. | Lisaks tuleb eraldi hinnata erikohustustega kaasnevat majanduslikku halvemust ja see võidakse tasaarvestada ostuhinnaga [38]. |
| Hyvämaineinen arvioija | Hea mainega hindaja |
| Arvion on laatinut OPAK, yritys, jonka toimialaan kuuluvat rakennustöiden johtaminen, asunnonomistajayhdistyksille tarjottavat palvelut ja omaisuuden arviointi. | Hindamisakti koostas ehitusjuhtimise, majaomanike ühendustele teenuste pakkumise ja varade hindamisega tegelev ettevõtja OPAK. |
| Kyseessä olevan lausunnon on laatinut Jacob Aarsheim. | Kõnealuse akti koostas Jacob Aarsheim. |
| Valtiontukisuuntaviivoissa todetaan, että ”arvioija” on hyvämaineinen henkilö, joka on suorittanut asianmukaisen tutkinnon hyväksytyssä koulutuskeskuksessa tai saanut vastaavan akateemisen koulutuksen ja jolla on riittävä kokemus ja joka on pätevä arvioimaan kyseisen tyyppisiä maa-alueita ja rakennuksia kyseisellä alueella. | Riigiabi suunistes on sätestatud, et varade hindaja on hea mainega isik, kes on omandanud vajaliku kraadi tunnustatud õppekeskuses või samaväärse akadeemilise hariduse ning tal on sobivad kogemused ja ta on pädev hindama kõnealust liiki maad ja hooneid kõnealuses piirkonnas. |
| Norjan viranomaiset ovat todenneet, että OPAKilla ja erityisesti Jacob Aarsheimilla on runsaasti kokemusta kyseisen tyyppisten kiinteistöjen arvioinnista Jærenin alueella. | Norra ametivõimud on selgitanud, et OPAKil ja eriti härra Aarsheimil on märkimisväärne kogemus kõnealust liiki vara hindamisel Jæreni piirkonnas. |
| Niiden väitteiden oikeellisuuden todistaa Aarsheimin ansioluettelo, joka on liitetty Norjan viranomaisten valvontaviranomaiselle esittämiin huomautuksiin [39]. | Nende väidete tõenduseks on härra Aarsheimi elulookirjeldus, mille Norra ametivõimud lisasid järelevalveametile esitatud märkustele [39]. |
| Laajan kokemuksen lisäksi Jacob Aarsheimilla on rakennustekniikan alan koulutusta. | Lisaks ulatuslikule kogemusele on härra Aarsheimil ehitustehnoloogia alane haridus. |
| Näin ollen ei ole mitään perusteita katsoa, etteivät OPAK ja Jacob Aarsheim täytä suuntaviivoissa asetettuja kriteerejä ja ole hyvämaineisia. | Seega ei ole põhjust arvata, et OPAK ja härra Aarsheim ei vasta suunistes sätestatud kriteeriumidele või et nende maine ei ole hea. |
| Arvioijan riippumattomuus | Vara hindaja sõltumatus |
| Valtiontukisuuntaviivoissa todetaan seuraavaa: ”Arvioijan on oltava tehtäviään suorittaessaan riippumaton, eli julkisilla viranomaisilla ei ole oikeutta antaa hänelle määräyksiä arvioinnin tuloksesta.” | Riigiabi suunistes on sätestatud, et „hindaja peaks olema sõltumatu oma ülesannete täitmisel, st ametivõimudel ei tohiks olla õigust anda talle korraldusi hindamistulemuste osas.” |
| Lausunnossa viitataan arvioinnin tarkoitukseen sekä Jacob Aarsheimin ja erään toisen OPAKin henkilön vierailuun kiinteistöllä. | Hindamisaktis osutatakse hindamise eesmärgile ning härra Aarsheimi ja veel ühe OPAKi töötaja kohalviibimisele kinnistu külastamise ajal. |
| Huomautuksiin on liitetty myös yksityiskohtainen selvitys sovelletusta menetelmästä. | Samuti on lisatud kasutatud meetodi üksikasjalik kirjeldus. |
| Tämän perusteella valvontaviranomaisen mielestä ei ole mitään syytä epäillä, ettei arvioija olisi suorittanut tehtäväänsä suuntaviivoissa tarkoitettuna täysin riippumattomana toimijana. | Eelneva taustal ei näe järelevalveamet põhjust kahelda, et vara hindaja täitis oma ülesannet suuniste mõistes täiesti sõltumatult. |
| Markkina-arvon arviointi yleisesti hyväksyttyjen tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti | Turuväärtuse hindamine üldiselt tunnustatud näitajate ja hindamisstandardite alusel |
| Suuntaviivoissa ’markkina-arvolla’ tarkoitetaan ”hintaa, jolla maa-alueet ja rakennukset voitaisiin arvostuspäivänä myydä halukkaan myyjän ja riippumattoman ostajan välisellä yksityisellä sopimuksella, kun on sovittu, että omaisuus on julkisesti tarjolla markkinoilla, että markkinaolot sallivat laillisen myynnin ja että myyntineuvotteluihin käytettävä aika on tavanomainen omaisuuden luonteen huomioon ottaen”. | Suunistes määratletakse turuväärtust kui „hinda, millega huvitatud müüja saaks maad ja hooneid sõltumatule ostjale hindamiskuupäeval lepingu alusel müüa, kui eeldada, et see vara on avalikult turul, et turuolukord võimaldab korrapärast võõrandamist ning et müügiläbirääkimisteks on olemas omandi laadi arvestades normaalne aeg”. |
| OPAKin lausunnossa mainitaan muun muassa seuraavat perusteet ja oletukset: | OPAKi hindamisaktis tuuakse muu hulgas välja järgmised alused ja eeldused: |
| omistaja suhtautuu myönteisesti myyntiin, | omanik on müügi suhtes positiivselt meelestatud; |
| kiinteistöä voidaan tavanomaisen ajanjakson ajan markkinoida vapaasti sen myymiseksi, | vara müüki võib reklaamida tavapäraseks peetava ajavahemiku jooksul; |
| ostajia, jotka ovat valmiita maksamaan epätavallisen korkeita hintoja ”erityisetujen” vuoksi, ei oteta huomioon, | ostjaid, kes on nn erihuvide tõttu nõus maksma ebanormaalselt kõrget hinda, arvesse ei võeta; |
| arviointi suoritetaan OPAKin tavanomaisten arviointikäytäntöjen ja UiS:n esittämien arviointimenetelmien mukaisesti. | hindamine viiakse läbi vastavalt OPAKis vara hindamisel kasutatavatele menetlustele ja Stavangeri ülikoolis (UiS) õpetatavatele varahindamise kursustele. |
| Koska kiinteistöllä oleva rakennus on määrätty purettavaksi, OPAK on arvioinut kiinteistön arvon rakentamattomana maana. | Kuna kinnistul olev ehitis on kasutuskõlbmatuks tunnistatud ja tuleb lammutada, hindas OPAK katastriüksuste väärtust sellise maa väärtuse alusel, millel ei ole ehitisi. |
| Sovellettu menetelmä, jota nimitetään ”maakustannusmenetelmäksi”, selvitetään seuraavasti: | Kasutatud meetodit, mida nimetatakse „maa maksumuse meetodiks”, kirjeldatakse järgmiselt. |
| ”Kiinteistön arvon määritys riippuu sen oletetusta käytöstä ja rakennusmahdollisuuksista, myös odotettavissa olevista tuotoista. | „Kinnistu hindamisel lähtutakse selle eeldatavast kasutusest ja arengupotentsiaalist, sealhulgas oodatavast kasust. |
| Suorana muuttujana tässä yhteydessä ovat maakustannukset eli täysin rakennetun maa-alueen markkina-arvon ja kokonaisrakennuskustannusten, voittomarginaali mukaan luettuna, välinen ero, lukuun ottamatta maakustannuksia, jaettuna sisälattia-alan neliömetreillä, joihin ei lueta kellaritiloja.” | Selleks kasutatav otsene parameeter on maa maksumus, st erinevus täielikult välja arendatud kinnistu ja kogu ehitustöö, sh kasumimarginaali vahel, millest on lahutatud maa maksumus; see omakorda jagatakse siseruumide (v.a keldrikorruste) põrandapinna ruutmeetrite arvuga” [40]. |
| Lisäksi selvitetään, että maakustannukset riippuvat rakennusten kysynnästä alueella, rakennuskustannuksista ja sovellettavista kaavoitussäännöistä. | Lisaks selgitatakse, et maa maksumus sõltub piirkonna vajadusest hoonete järele, ehituskuludest ja kehtivatest detailplaneeringu tingimustest. |
| Arviota tehtäessä otetaan huomioon myös vastaavien maa-alueiden aiemmin toteutuneet myynnit alueella. | Hindamisel võetakse arvesse ka sarnase maa müümise kogemust kõnealuses piirkonnas. |
| Edellä esitettyä menetelmää soveltamalla OPAKin lausunnossa todetaan, että järkevä myyntihinta on 3,2 miljoonaa Norjan kruunua. | Kirjeldatud meetodit kasutades jõutakse OPAKi hindamisaktis järeldusele, et mõistlik müügihind oleks ligikaudu 3,2 miljonit Norra krooni. |
| Valvontaviranomainen on aiemmin katsonut Oslon yliopiston kirjastorakennuksen myyntiä koskevassa päätöksessään, että maakustannusmenetelmä on hyväksyttävä menetelmä rakentamattomien maa-alueiden arvioinnissa [41]. | Järelevalveamet on Oslos asuva ülikooli raamatukogu hoone müüki käsitlevas otsuses tuvastanud, et maa maksumuse meetodit saab hoonestuseta maa-alade puhul kohaldada [41]. |
| Norjan arvioijayhdistys (NTF) viittaa verkkosivustollaan [42]pääasiassa muihin menetelmiin, kuten nettokapitalisointimenetelmään, kassavirtoihin perustuvaan menetelmään ja tekniseen arvoon perustuvaan menetelmään. | Norra varahindajate liit (NTF) viitab oma veebisaitidel [42]peamiselt muudele meetoditele, näiteks tulude kapitalisatsiooni meetod, rahavoogude meetod ja tehnilise väärtuse meetod. |
| Nämä menetelmät kuitenkin edellyttävät, että kiinteistöllä on rakennus. | Siiski eeldatakse nende meetodite puhul hoonestuse olemasolu hinnataval maa-alal. |
| Koska kyseessä olevalla kiinteistöllä oleva rakennus on määrätty purettavaksi, valvontaviranomainen katsoo, että maakustannusmenetelmä on hyväksyttävä menetelmä kyseessä olevien kolmen kiinteistön arvioinnissa. | Kuna kõnealusel kinnistul asuv ehitis tunnistati kasutuskõlbmatuks, leiab järelevalveamet, et maa maksumuse meetod on kolme kõnesoleva katastriüksuse hindamiseks sobilik. |
| Erityisvelvoitteiden aiheuttama taloudellinen haitta | Erikohustustega kaasnev majanduslik halvemus |
| Suuntaviivoissa todetaan seuraavaa: ”Erityisvelvoitteita, jotka liittyvät maa-alueisiin ja rakennuksiin eivätkä ostajaan tai ostajan taloudelliseen toimintaan, voidaan liittää kauppaan yleisen edun vuoksi, jos jokaiselta mahdolliselta ostajalta vaaditaan niiden täyttämistä ja jokainen periaatteessa pystyisi ne täyttämään riippumatta siitä harjoittaako hän liiketoimintaa tai riippumatta harjoitetun liiketoiminnan luonteesta. | Suuniste kohaselt võidakse „üldistes huvides toimuvale müügile […]lisada erikohustusi, mis on seotud maa ja hoonetega, mitte aga ostja ja tema majandustegevusega, tingimusel et iga võimalik ostja peab neid täitma ja põhimõtteliselt suudab seda teha, olenemata tema äritegevuse olemasolust, puudumisest või olemusest. |
| Riippumattomien arvioijien on arvioitava erikseen tällaisen velvoitteen aiheuttama taloudellinen haitta, ja se voidaan ottaa huomioon kauppahinnasta sovittaessa.” | Sõltumatud hindajad peaksid eraldi hindama selliste kohustuste majanduslikku halvemust ja see võidakse tasaarvestada ostuhinnaga.” |
| Valvontaviranomainen katsoo, että velvoite rakentaa maanalainen paikoitusalue on erityisvelvoite, joka ei liity ostajaan. | Järelevalveamet on seisukohal, et kohustus ehitada maa-alune parkla on seda tüüpi erikohustus, mis ei ole ostjaga seotud. |
| Se toteaa lisäksi, että purettavaksi määrätyn rakennuksen purkukustannukset voidaan arvioida ja ottaa huomioon samojen periaatteiden mukaisesti. | Ühtlasi võib samade põhimõtete alusel hinnata ja tasaarvestada kasutuskõlbmatuks tunnistatud ehitise lammutuskulusid. |
| Maanalaisen paikoitusalueen rakentamista koskevan velvoitteen osalta kustannusarvio perustuu julkisten viranomaisten ja riippumattoman teknisen laitoksen [43]antamiin suuntaviivoihin, joiden mukaan yhdelle pysäköintipaikalle on varattava 25 neliömetriä, sekä aiemmin rakennettujen maanalaisten paikoitusalueiden rakennuskustannuksiin. | Maa-aluste parkimiskohtade rajamise kohustuse puhul põhinevad kuluprognoosid ametivõimude ja sõltumatu ehitusinstituudi väljastatud suunistel, [43]mille kohaselt peab parkimiskoha suurus olema 25 ruutmeetrit ja vajalik on kogemus maa-aluste parklate ehitamise alal. |
