| Source | Target | | Vuonna 2005 Asker Brygge käytti option ostaakseen tontin. | Asker Brygge kasutas optsiooni maa ostuks 2005. aastal. |
| Osapuolet tekivät 21 päivänä maaliskuuta 2007 myyntisopimuksen 8727462 Norjan kruunun hinnasta. | Lepinguosalised leppisid 21. märtsil 2007 sõlmitud müügilepingus kokku 8727462 Norra krooni suuruses müügihinnas. |
| Tontti siirrettiin Asker Bryggelle samana päivänä, vaikka vasta ensimmäinen, 30 prosentin suuruinen erä myyntisummasta oli suoritettu tontin luovutusajankohtana. | Maa kanti ettevõtja Asker Brygge omandisse samal päeval, kuigi ostusummast maksti samal päeval ainult 30 %. |
| Askerin kunta ja Asker Brygge katsovat, ettei myyntisopimukseen sisälly valtiontukea, koska myyntihinta vastaa markkina-arvoa. | Askeri omavalitsus ja Asker Brygge on seisukohal, et müügileping ei kujuta endast riigiabi, sest müügihind vastab turuväärtusele. |
| Norjan viranomaiset päättivät kuitenkin ilmoittaa liiketoimesta oikeusvarmuuden vuoksi. | Norra ametiasutused otsustasid tehingust õiguskindluse huvides siiski teatada. |
| Askerin kunta katsoo, ettei myyntisopimukseen sisälly valtiontukea, koska myyntihinta vastaa markkinahintaa. | Askeri omavalitsus on seisukohal, et müügileping ei kujuta endast riigiabi, sest müügihind vastab turuväärtusele. |
| Kunta katsoo, että sillä on oikeus käyttää hankintavaltaa. | Omavalitsus väitis, et ta peab saama kasutada oma otsustamisõigust. |
| Kesäkuussa 2006 tehdyssä hinta-arviossa päädyttiin siihen, että tontin markkina-arvo vuonna 2001 oli 9,6 miljoonaa Norjan kruunua (+/- 15 prosenttia), ja kesäkuussa 2008 tehdyssä arviossa vuoden 2001 markkina-arvoksi määritettiin 8 miljoonaa Norjan kruunua. | ja 2008. aasta juunis teostatud väärtuse hindamiste kohaselt oli maa hinnanguline väärtus 2001. aastal vastavalt 9,6 miljonit Norra krooni (võimalik kõikumine +/– 15 %) ja 8 miljonit Norra krooni. |
| Näin ollen arviot vastaavat vuoden 2001 myyntihintaa, ja vuosi 2001 on nimenomaan ajankohta, jolta arvio on tehtävä. | Seega on hindamised kooskõlas müügihinnaga 2001. aastal, millega seoses hindamine tehti. |
| Tammikuun 18 päivänä 2008 tehty arvio perustuu vääriin oletuksiin, eikä siinä otettu huomioon arvion kannalta tärkeitä tekijöitä. | 18. jaanuari 2008. aasta hindamine tehti vale kinnistu kohta ja selles ei võetud arvesse olulisi tegureid. |
| Optiota ei voida katsoa myönnetyksi vastikkeetta, koska Asker Brygge sitoutui velvollisuuksiin, jotka koskivat kaavoitusta ja tutkimuksia. | Optsiooni andmist ei saa lugeda hüvitiseta antuks, sest Asker Brygge võttis endale planeerimise ja uuringutega seotud kohustused. |
| Kunta katsoi, että tontille rakentaminen oli vaikeaa, eikä halunnut ryhtyä välttämättömiin tutkimuksiin, joita tarvittiin vaikeisiin maaperäoloihin ja saasteisiin liittyvien riskien selvittämiseksi. | Omavalitsus leidis, et kinnistu arendamine on keeruline ega soovinud teostada uuringuid pinnasetingimuste ja saastusega seotud ohtude hindamiseks. |
| Asker Bryggen tutkimuksessa nämä riskit suljettiin pois, joten kunta saattoi sen jälkeen myydä kyseisen tontin joutumatta neuvottelemaan ostajien kanssa kyseisistä riskeistä. | Asker Brygge teostatud uuringud kõrvaldasid need ohud ja omavalitsus sai kinnistut müüa, ilma et oleks pidanud vaidlema potentsiaalsete ostjatega nende ohtude üle. |
| Näin ollen Asker Bryggen antamalla sitoumuksella oli kunnalle arvoa. | Seega oli Asker Brygge võetud kohustustel omavalitsuse jaoks väärtus. |
| Kunta myöntää, ettei yksityinen sijoittaja olisi hyväksynyt myyntihinnan 70 prosentin osuuden maksamisen lykkäämistä ilman korkoja, mutta katsoo, että koron perimättä jättämiseen liittyvä mahdollinen valtiontuki olisi katsottava vähämerkityksiseksi tueksi. | Omavalitsus nõustus, et erainvestor ei oleks võimaldanud müügisummast 70 % moodustanud intressita makse edasilükkamist, kuid leidis, et mis tahes riigiabi käsitataks intresside puudumise tõttu vähese tähtsusega abina. |
| Asker Brygge on huomauttanut, että valvontaviranomainen ei voi päätellä tonttikauppaan sisältyneen valtiontukea. | Asker Brygge väitis, et järelevalveamet ei saa järeldada, nagu oleks müügi puhul olnud tegemist riigiabiga. |
| Arvo vuonna 2001 | Kinnistu väärtus 2001. aastal |
| Slependen Båtforeningin (Slependen) kanssa vuonna 2001 tehty sopimus ja velvollisuus löytää ratkaisu Slependenin tilanteeseen on katsottava maaomaisuuteen kohdistuvaksi rasitukseksi, joka selvästi vaikutti sen markkina-arvoon. | aastal ettevõtjaga Slependen Båtforening (edaspidi „Slependen”) sõlmitud lepingut ning kohustust leida Slependeni jaoks uus lahendus tuleks käsitleda kinnistul olnud koormisena, mis mõjutas selgelt maa turuväärtust. |
| Tonttiin kohdistuvan sääntelyn muuttaminen on välttämätöntä, jotta sille voitaisiin rakentaa liiketoimintaa varten. | Selleks, et kasutada kinnisvara ärilistel eesmärkidel, on vaja muuta selle suhtes kehtivaid eeskirju. |
| Tämä ei ollut vuonna 2001 kunnalle realistinen vaihtoehto. | aastal ei olnud see omavalitsuse jaoks realistlik alternatiiv. |
| Valmisteltutyöt, joita on tehtävä ennen kattavaa sääntelyn muuttamista, ovat kalliita ja vievät aikaa. | Kehtivate eeskirjade täielikuks muutmiseks tehtav ettevalmistav töö on kallis ja aeganõudev. |
| Asker Bryggelle aiheutui lisäksi mahdollinen riski siitä, että kunta ja muut julkiset laitokset, kuten valtion tiehallinto ja lääninhallitus, eivät hyväksyisi sääntelyn muuttamishakemusta. | Lisaks sellele seisnes Asker Brygge jaoks võimalik risk ka selles, et omavalitsus ja teised ametiasutused, nagu maanteeamet ja maavanem, ei rahulda taotlust muuta kehtivaid eeskirju. |
| Lisäksi on otettava huomioon, että tontti sijaitsee lähellä moottoritie E18:aa, minkä vuoksi sitä rasittavat moottoritien melu ja muut ympäristöhaitat. | Tuleb arvestada ka sellega, et kinnistu on maantee E18 vahetus läheduses, mis tähendab seda, et nii müra kui ka õhusaaste on seal suur. |
| Moottoritien läheisyys myös rajoittaa tontin rakentamismahdollisuuksia. | Pealegi piirab maantee lähedus olulisel määral kinnisvara arendamise võimalusi. |
| Moottoritien rakentamissuunnitelman mukaan 35:tä metriä lähemmäksi tietä ei saa rakentaa. | Vastavalt maantee arengukavale on keelatud mis tahes ehitustegevus lähemal kui 35 meetrit teest. Kuna maatükk on kitsas ja asub tee läheduses, tähendab piirang seda, et keeld hõlmab peaaegu 90 % maatükist. |
| Koska tontti on hyvin kapea ja koska se sijaitsee lähellä tietä, kyseinen rajoitus merkitsee sitä, että rakennuskielto koskee lähes 90:ää prosenttia tontista. | Nagu nähtub lepingu 1. punktist ja vastavalt riigimaantee arengukavale pidi osa maatükist kasutatama olemasoleva maantee kõrvale ehitatava uue tee ehitamiseks. |
| Sopimuksen 1 jakson ja yleisen tien rakentamissuunnitelman mukaan osa tontista on suunniteltu käytettäväksi nykyisen moottoritien vieressä sijaitsevan uuden tien rakentamiseen. | Uue tee alla jääks ligikaudu 1/3 kinnisvarast. |
| Uusi tie veisi noin kolmasosan tontin pinta-alasta. Asker Brygge myös korostaa tontin olosuhteisiin liittyvää epävarmuutta. | Samuti soovib Asker Brygge rõhutada, et ebakindlust on ka seoses kinnistule seatud tingimustega. |
| Kuten edellä on todettu, kyseinen tontti on katsottu rakentamisen kannalta hyvin vaikeaksi sen maaperän vuoksi. | Nagu eespool öeldud, peeti kõnealust kinnistut pinnasetingimuste tõttu raskesti arendatavaks. |
| Lisäksi on katsottu hyvin todennäköiseksi, että maaperä ja rantaviiva ovat erittäin saastuneita. | Lisaks leiti, et pinnas ja rannajoon on tõenäoliselt väga saastunud. |
| Kun Asker Brygge otti vuonna 2001 yhteyttä kuntaan tontinostotarkoituksessa, kunta katsoi, että kyseiselle tontille oli lähes mahdotonta rakentaa liiketoimintaa varten. | Seega, kui Asker Brygge võttis omavalitsusega 2001. aastal ühendust, et maa ära osta, leidis viimane, et kinnisvara on ärilistel eesmärkidel väga keeruline arendada. |
| Asker Bryggellä ja kunnalla ei ollut riittävästi eikä tarkkoja tietoja edellä mainituista seikoista, joten rakentaminen vaati tontin tilan tarkkaa analysointia. | Eiettevõtjal Asker Brygge ega omavalitsusel olnud nende probleemide kohta piisavat ega täpset teavet ja arendamine nõudnuks kinnisvara tingimuste põhjalikku analüüsi. |
| Asker Brygge huomauttaa, että edellä mainitut rajoitukset on katsottava tontin markkinahintaan selvästi vaikuttaneiksi rasituksiksi. | Asker Brygge väidab, et eespool nimetatud piiranguid tuleks käsitleda kinnistul olnud koormisena, mis mõjutas selgelt selle turuväärtust. |
| Valvontaviranomainen ei voi perustaa arviotaan myöhemmin todettuihin todellisiin olosuhteisiin. | Lisaks sellele ei saa järelevalveamet tugineda oma hinnangus järgnenud faktilistele asjaoludele. |
| Jos valvontaviranomainen toimisi näin, se perustaisi päätöksensä tosiseikkoihin, joita kunnalla ei ollut käytettävissä sopimusta tehdessään. | Seda tehes tugineb järelevalveamet faktidele, mis ei olnud omavalitsusele lepingut sõlmides kättesaadavad. |
| Vuoden 2007 arvon merkitys | Kinnistu 2007. aasta väärtuse asjakohasus |
| Siinä määrin, kuin vuoden 2007 arvo on merkityksellinen, valvontaviranomainen ottaa sen huomioon ja vähentää siitä lisäarvon, joka johtuu Asker Bryggen vuosina 2001–2007 tekemästä työstä. | Niivõrd, kuivõrd 2007. aasta väärtus on asjakohane, arvestab järelevalveamet Asker Brugge poolt ajavahemikul 2001–2007 tehtud töö tulemusel tekkinud lisaväärtusega ning arvab selle maha. |
| Vastike optiosta | Optsiooni hüvitamine |
| Asker Brygge katsoo, että velvollisuus rahoittaa tutkimustyötä, jonka arvo on noin 4–5 miljoonaa Norjan kruunua, on otettava huomioon arvioitaessa Asker Bryggelle myönnetyn option vastiketta. | Asker Brygge arvates tuleks talle antud optsiooni hüvitamise hindamisel arvesse võtta kohustust rahastada uuringuid, mille maksumus on ligikaudu 4 või 5 miljonit Norra krooni. |
| Tämä menetelmä on yleinen perusta, jota käytetään vahvistettaessa option hintaa, silloin kun kyseessä on, kuten tässä tapauksessa, rakentamaton tontti. | Üldiselt ei ole selline metoodika tavatu, kui on tegemist arendamata maa optsioonihinna kindlaksmääramisega, nagu see on käesoleval juhul. |
| Hinta- arvio | Väärtuse hindamine |
| Tässä yhteydessä Asker Brygge viittaa TJB Eiendomstakseringin tekemän hinta-arvion sivuille 6–9, joilla arvioija perustaa arvionsa siihen, että rantaviivaa voidaan ruopata venepaikkojen lisäämiseksi ja että veneille voidaan rakentaa varastotilaa kyseiselle tontille. | Viidatakse ettevõtja TJB Eiendomstaksering poolt läbi viidud väärtuse hindamisele (lk 6–9), milles hindaja hinnangu aluseks on asjaolu, et paatidele lisakohtade saamiseks on võimalik merepõhja rannajoone lähedal süvendada ning rajada maale paatide ladustamisplatse. |
| Asker Brygge viittaa myös Takstsenteretin hinta-arvion sivuille 14–15, joilla arvio perustetaan myös vastaavaan tontin rakentamiseen. | Viidatakse ka ettevõtja Takstsenteret tehtud väärtuse hindamisele (lk 14 ja 15), mille aluseks on samuti kinnisvara selline arendamine. |
| Kun sopimus tehtiin vuonna 2001, kunta tai Asker Brygge eivät pyrkineet tällaiseen tontille rakentamiseen eivätkä edes katsoneet sitä mahdolliseksi. | Kui leping 2001. aastal sõlmiti, ei olnud omavalitsusel ega ettevõtjal Asker Brygge sellist kinnisvara arendamist kavas ning seda ei peetud võimalikukski. |
| Tontin maanpinnan alapuolella sijaitsevan rantaviivan olosuhteiden vuoksi ja jotta vältettäisiin maa-aineksen siirtyminen ja tontin läheisyydessä sijaitsevan maantiesillan perusteiden vahingoittuminen, tiehallinto kielsi tontin lisäruoppaamisen. | Rannajoone pinnasetingimuste tõttu ning pinnase teisaldamise ja lähedalasuva maanteesilla vundamendi kahjustamise vältimiseks keelas maanteeamet piirkonnas edasised süvendamistööd. |
| ARVIO | HINDAMINE |
| Markkinataloussijoittajaperiaate | Turuinvestori põhimõte |
| Jos liiketoimi toteutettiin markkinataloussijoittajaperiaatteen mukaisesti, toisin sanoen, jos kunta myi tontin sen markkinahintaan ja jos yksityinen myyjä olisi voinut hyväksyä liiketoimen ehdot, liiketoimeen ei sisältynyt valtiontukea. | Kui tehing toimus kooskõlas turuinvestori põhimõttega, s.t kui omavalitsus müüs maa turuväärtusega ja tehingu tingimused oleksid olnud vastuvõetavad erasektori müüjale, ei kujutaks tehing endast riigiabi. |
| Tontin myynti voitaisiin katsoa valtiontueksi, jos sitä ei tehty markkinahintaan. | Maa müük oleks kvalifitseerunud riigiabina, kui müük ei oleks toimunud turuhinnaga. |
| Arvioitaessa, myytiinkö tontti markkinahintaan, lähtökohtana olisi oltava sopimuksen tekoajankohta. | Seda, kas kinnisvara müüdi turuväärtusega, tuleks hinnata lepingu sõlmimise seisuga. |
| Tämän tonttikaupan olosuhteet ovat hieman erikoiset siinä mielessä, että siihen liittyy useita sopimuksia: optiosopimus vuodelta 2001, optiosopimuksen jatkaminen vuonna 2004 ja myyntisopimus vuodelta 2007. | Konkreetse maamüügi asjaolud on mõneti erilised, sest müüki käsitlevaid lepinguid on mitu: optsioonileping aastast 2001, optsiooni tähtaja pikendamise leping aastast 2004 ja müügileping aastast 2007. |
| Optiosopimuksessa Asker Bryggelle annettiin oikeus ostaa kyseinen tontti milloin tahansa tulevina vuosina, minkä lisäksi siinä vahvistettiin myöhemmän liiketoimen hinta. | Optsioonilepinguga ei antud ettevõtjale Asker Brygge mitte ainult õigust omandada kinnisvara mis tahes ajal tulevaste aastate jooksul, vaid ka õigus teha seda kindlaksmääratud hinnaga. |
| Tämän selvittämiseksi valvontaviranomainen on tarkastellut, maksoiko Asker Brygge optiosta sellaisenaan ja tasapainottivatko ostajalle määrätyt velvollisuudet ja myyjälle annetut oikeudet ostajalle myönnettyjä suotuisia ehtoja. | Selles suhtes on järelevalveamet kaalunud, kas Asker Brygge maksis optsiooni eest ja kas ostja suhtes kehtestatud kohustused või müüjale antud õigused tasakaalustasid ostjale antud soodustingimusi. |
| Valvontaviranomainen päättelee, ettei optiosopimuksen sellaisenaan voida katsoa olevan markkinataloussijoittajaperiaatteen mukainen. | Järelevalveamet leidis, et optsioonileping ei ole kooskõlas turutingimustes tegutseva erainvestori põhimõttega. |
| Vuonna 2001 tehdyn optiosopimuksen markkinahinta | Turuhind 2001. aastal sõlmitud optsioonilepingus |
| Sopimuksen tekemiseen edellä mainituin ehdoin voi olla useita kaupallisesti perusteltuja syitä. | Lepingu sõlmimisel kõnealustel tingimustel võib olla mitu ärilisest seisukohast põhjendatud põhjust. |
| Jos kunnan sopimusvalinnalle ei kuitenkaan ole muuta uskottavaa selitystä, se voidaan katsoa valtiontueksi. | Meedet saab tõlgendada riigiabina juhul, kui omavalitsuse valikule ei ole usutavaid seletusi. |
| Optiosopimuksen pääpiirteet, joilla on merkitystä valtiontuen arvioinnille, ovat i) sovittu 8 miljoonan Norjan kruunun arvoinen hinta, jota tarkistettaisiin kuluttajahintaindeksin mukaan, ii) Asker Bryggelle sovittu oikeus neuvotella sopimuksesta uudelleen siinä tapauksessa, että tonttien hinnat laskisivat huomattavasti ennen option käyttämistä (kunnalla ei ollut vastaavaa oikeutta siinä tapauksessa, että tonttien hinnat nousisivat huomattavasti) ja iii) maksun suorittaminen kahdessa erässä siten, että 70 prosenttia myyntihinnasta maksettaisiin 31 päivään joulukuuta 2011 mennessä, ilman että kyseiseltä ajalta perittäisiin korkoa. | Riigiabi hindamise seisukohalt olulised optsioonilepingu tunnused on järgmised: i) 8 miljonit Norra krooni suurune kokkulepitud hind, mida kohandatakse vastavalt tarbijahinnaindeksile, ii) Asker Brygge õigus uuteks hinnaläbirääkimisteks kinnisvarahindade märkimisväärse languse korral (kinnisvarahindade märkimisväärse tõusu korral omavalitsusel vastav õigus puudus), iii) ostusumma maksmine kahes osas, kusjuures teine osamakse, mis vastab 70 % müügisummast, tuleb tasuda hiljemalt 31. detsembriks 2011 ja selle eest intresse ei arvestata. |
| Vuonna 2004 kunta ja Asker Brygge jatkoivat optiosopimusta vuoteen 2014 saakka muuttamatta kuitenkaan liiketoimen muita ehtoja [4]. | Omavalitsus ja Asker Brygge pikendasid 2004. aastal optsioonilepingu kehtivust 2014. aastani, kuid ei muutnud ühtegi teist tehingu tingimust [4]. |
| Näin ollen valvontaviranomaiselle ei ole selvinnyt, millä perusteella kunta päätyi 8 miljoonan Norjan kruunun suuruiseen hintaan tonttikaupassa. | Seega ei ole järelevalveametil selge, mille alusel jõudis omavalitsus kokkulepitud 8 miljoni Norra krooni suuruse müügihinnani. |
