| Source | Target | | Vaikka oletettaisiin, että 8 miljoonaa Norjan kruunua edusti kyseisen tontin markkinahintaa sellaisenaan vuonna 2001 [5], on arvioitava optiosopimuksessa sovittujen muiden osien markkina-arvoa. | Isegi kui omavalitsus eeldas, et kinnisvara turuhind 2001. aastal oli 8 miljonit Norra krooni, [5]tuleks hinnata muude optsioonilepingus kokku lepitud elementide turuväärtust. |
| Valvontaviranomainen katsoo, että jos tarkastellaan pelkästään kyseisen tontin markkinahintaa, on pääteltävä, että Asker Brygge sai option suorittamatta siitä taloudellista vastiketta. | Järelevalveamet on seisukohal, et kui arvesse võetaks ainult kinnisvara turuväärtust, tähendaks see, et Asker Brygge sai optsiooni tasuta, ilma majandusliku kompensatsioonita ostu eesõiguse eest. |
| Lisäksi Asker sijaitsee Oslon lähellä, ja sen väestö on kasvanut jatkuvasti, mikä yleensä vaikuttaa tonttien hintoihin myönteisesti. | Pealegi asub Asker Oslo läheduses ning viimastel aastatel on selle elanikkond suurenenud, mis tavaliselt mõjutab kinnisvarahindu tõusu suunas. |
| Optiosopimuksella kuntaa estettiin myymästä kyseistä tonttia toiselle ostajalle, mikä sitoi pääomaa, jolle kunnalla olisi voinut olla muuta käyttöä tai joka olisi voinut kasvaa korkoa. | Optsioonileping takistas omavalitsusel kõnealust kinnisvara kellelegi teisele müüa, mille tõttu oli kinni omavalitsuse kapital, millele oleks saanud leida muid kasutusviise või koguda intresse. |
| Kunta ei kuitenkaan saisi maksua tai vastiketta siinä tapauksessa, että Asker Brygge päättäisi jättää tontin ostamatta. | Kui Asker Brygge oleks otsustanud kinnistut mitte osta, ei oleks omavalitsus saanud ühtegi makset ega kompensatsiooni. |
| Lisäksi vuonna 2004 tehdyllä sopimuksella optiota jatkettiin viidellä vuodella vastikkeetta. | Lisaks sellele pikendati 2004. aasta lepinguga optsiooni veel viie aasta võrra ilma hüvitist saamata. |
| Jatkamisen perusteella Asker Brygge saattoi aktiivisesti kääntyä kunnan puoleen tontin sääntelyn muuttamista varten, jotta sen markkina-arvo kasvaisi. | See andis ettevõtjale Asker Brygge võimaluse taotleda omavalitsuselt aktiivselt kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmist, et suurendada selle potentsiaalset turuväärtust. |
| Optiosopimuksessa sovittiin myös mahdollisen tulevan kauppasopimuksen tietyistä ehdoista. | Optsioonilepingu raames lepiti kokku ka võimaliku tulevase müügilepingu mõnedes aspektides. |
| Erityisesti tontin sääntelyn muuttamisen suhteen Asker Bryggellä oli velvollisuus saattaa päätökseen valmistelutyöt, jotka johtaisivat sääntelyn muuttamisprosessiin. | Eelkõige oli Asker Brygge kohustatud viima lõpule kehtivate eeskirjade muutmiseks tehtava ettevalmistava töö. |
| Jollei tätä ehtoa täytettäisi, Askerin kunnalla oli oikeus purkaa sopimus. | Selle tingimuse mittetäitmisel oli Askeri omavalitsusel õigus leping lõpetada. |
| Norjan viranomaiset ovat väittäneet, ettei voida katsoa, että optio olisi myönnetty vastikkeetta, koska Asker Brygge puolestaan sitoutui täyttämään tietyt kaavoitukseen ja tutkimukseen liittyvät velvoitteet. | Norra ametiasutused väidavad, et optsiooni andmist ei saa käsitada hüvitiseta andmisena, sest Asker Brygge võttis endale planeerimise ja uuringutega seotud kohustused. |
| Vaikka kunta katsoi, että kyseiselle tontille oli vaikea rakentaa, eikä halunnut ryhtyä selvittämään tutkimuksella riskejä, joita liittyi vaikeisiin maaoloihin ja saastumiseen, optiosopimuksella Asker Bryggelle annettiin mahdollisuus seurata tilannetta usean vuoden ajan ennen ostopäätöksen tekemistä, mikä valvontaviranomaisen mukaan vähensi riskiä huomattavasti. | Isegi kui omavalitsus leidis, et kinnistu arendamine on keeruline, ega soovinud teostada uuringuid keeruliste pinnasetingimuste ja saastusega seotud ohtude hindamiseks, andis optsioonileping Asker Bruggele võimaluse teostada kinnistul enne ostuotsuse tegemist mitu aastat töid, mis järelevalveameti arvates vähendas märkimisväärselt riske. |
| Lisäksi mikäli tonttiin kohdistunutta sääntelyä muutettaisiin, sen arvo kasvaisi. | Lisaks sellele tõstnuks kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmine selle väärtust. |
| Optiosopimuksesta ei toisin sanoen koitunut Asker Bryggelle minkäänlaista todellista riskiä. | Järelikult ei kujutanud optsioonileping Asker Brygge jaoks tõelist riski. |
| Tutkimukseen käytetyt varat hyödyttäisivät ostajaa, ja mikäli tutkimuksessa kävisi ilmi, ettei kyseinen tontti sopinut rakentamiseen, tutkimustyöt voitaisiin lopettaa ja kustannukset vähentää minimiin ilman tonttiin kohdistuvaa ostovelvollisuutta. | Uuringutele kulutatud summad oleksid tulnud kasuks ostjale ja kui uuringud oleksid näidanud, et kinnisvara on arendamiseks sobimatu, oleks Asker Brygge uuringud lõpetanud ja kulud minimeerinud, ilma et tal oleks olnud kohustust kinnisvara osta. |
| Asker Brygge on väittänyt, että velvollisuus rahoittaa tutkimuksia noin 4–5 miljoonan Norjan kruunun arvosta on otettava huomion arvioitaessa optiosta suoritettavaa vastiketta. | Asker Brygge väidab, et optsiooni hüvitamise hindamisel tuleks arvesse võtta kohustust rahastada uuringuid, mille maksumus on ligikaudu 4 või 5 miljonit Norra krooni. |
| Asker Bryggen mukaan tällainen menetelmä on yleinen perusta vahvistettaessa option hintaa, kun kyseessä on rakentamaton tontti, kuten tässä tapauksessa. | Väidetavalt ei ole selline metoodika tavatu, kui on tegemist arendamata maa optsioonihinna kindlaksmääramisega nagu käesoleval juhul. |
| Valvontaviranomainen huomauttaa, ettei Asker Brygge ole toimittanut lainkaan asiakirja-aineistoa edellä mainittujen väitteiden tueksi. | Järelevalveamet märgib, et Asker Brygge ei ole esitanud eespool nimetatud väidete kohta ühtegi dokumenti. |
| Norjan viranomaiset eivät ole voineet vahvistaa tutkimukseen käytettyjä rahamääriä tai sitä, että kyseessä olisi yleinen menetelmä vahvistettaessa rakentamattoman tontin hintaa. | Norra ametiasutused ei ole suutnud kinnitada uuringutele kulutatud summat ega seda, et see on arendamata maa hinna kindlaksmääramisel tavaline meetod. |
| Valvontaviranomaisen mukaan optiolla sellaisenaan, riippumatta siitä, käytettiinkö sitä vai ei, oli arvoa vuonna 2001, kun sopimus tehtiin. | Järelevalveameti arvates oli optsioonil 2001. aastal, mil leping sõlmiti, väärtus, sõltumata sellest, kas seda kasutati või mitte. |
| Valvontaviranomaisen toistaiseksi vastaanottamassa asiakirja-aineistossa ja selvityksissä ei ole esitetty tietoja, joiden mukaan ostaja olisi suorittanut optiosta vastikkeen, jonka yksityinen sijoittaja olisi hyväksynyt. | Järelevalveametile seni esitatud dokumentides ja selgitustes ei ole teavet selle kohta, kas ostja maksis optsiooni eest erainvestori joaks vastuvõetavat hüvitist. |
| Optiosopimuksen mukaan Asker Bryggen mahdollisuus teettää tontista tutkimus, jotta se voisi käyttää tonttia muuhun tarkoitukseen, on vastike optiosta ostaa kyseinen tontti markkinahintaan. | Optsioonilepingus mainitakse, et vastutasuks optsiooni eest osta kinnisvara turuhinnaga, oli Asker Brygge kohustatud läbi viima uuringuid kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmiseks. |
| Mitään takeita ei kuitenkaan ollut siitä, että tontille tehtäisiin asianmukainen tutkimus. | Samas ei olnud mingit tagatist, et kinnistul tõepoolest viiakse läbi põhjalikud uuringud. |
| Sopimuksessa ei asetettu ehdotonta velvollisuutta toteuttaa tietyntyyppinen tutkimus, sillä ostaja voisi jättää myyntisopimuksen tekemättä, muun muassa jos alustavissa tutkimuksissa kävisi ilmi, ettei hanke ole kannattava, tai muista syistä. | Samuti ei olnud kehtestatudtingimusteta kohustust teostada kindlaid uuringuid, sest ostja võis selle asemel ostulepingu sõlmimisest loobuda, näiteks kui esialgsed uuringud oleksid näidanud, et projekt ei ole tulus, või mis tahes muul põhjusel. |
| Näin ollen optiosopimuksen perusteella ostajalle koitui hyvin vähän riskejä eikä kunta hyötyisi lainkaan siinä tapauksessa, että tutkimuksessa kävisi ilmi, ettei tontille voitaisi rakentaa. | Optsioonilepingu kohaselt olid ostja riskid seega minimaalsed, samas kui omavalitsus ei oleks kasu saanud, kui uuringud oleksid näidanud, et kinnisvara ei ole mõtet arendada. |
| Tällöin ostaja voisi odottaa kehitystä kiinteistömarkkinoilla hyvin pitkään ja voisi päättää ostaa kyseisen tontin kiinteään hintaan silloin, kun se olisi ostajan kannalta suotuisinta. | Ostjal oleks olnud võimalus oodata pikka aega kinnisvaraturu arenguid ning otsustada maa ost kokkulepitud hinnaga ajal, mil see oleks olnud talle kõige soodsam. |
| Lisäksi Asker Bryggelle asetettua vaatimusta toteuttaa tutkimuksia tietyn ajan kuluessa option säilyttämiseksi ei valvontaviranomaisen käytettävissä olevien tietojen mukaan voida katsoa asianmukaiseksi maksuksi mahdollisuudesta ostaa tontti markkinataloussijoittajaperiaatteen mukaisesti. | Järelevalveametile kättesaadava teabe põhjal ei saa turuinvestori põhimõtte tähenduses lugeda nõuetekohaseks makseks maa ostmise võimaluse eest nõuet, mille kohaselt pidi Asker Brygge optsiooni säilitamise nimel teatava aja jooksul uuringuid teostama. |
| Optiosopimukseen sisältyi myös muita seikkoja, jotka saattoivat nostaa option arvoa. | Optsioonileping sisaldas ka muid elemente, mis näivad optsiooni väärtust suurendavat. |
| Ensimmäinen seikka oli hintasäännöstelymekanismi. | Esimene element on seotud hinna reguleerimise mehhanismiga. |
| Asker Bryggellä oli oikeus pyytää uusia neuvotteluja hinnasta siinä tapauksessa, että tonttien hinnat Askerissa laskisivat huomattavasti, ennen kuin optio käytettäisiin. | Ettevõtjal Asker Brygge oli Askeri kinnisvarahindade märkimisväärse languse korral õigus taotleda enne optsiooni kasutamist uusi hinnaläbirääkimisi. |
| Kuten edellä on todettu, sopimuksessa ei annettu kunnalle vastaavaa neuvotteluoikeutta siinä tapauksessa, että tonttien hinnat nousisivat huomattavasti. | Nagu eespool mainitud, ei andnud leping omavalitsusele samasugust õigust kinnisvarahindade märkimisväärse tõusu korral. |
| Norjan viranomaisten mukaan perustana sille, että Asker Bryggelle annettiin oikeus neuvotella sopimuksesta uudelleen, oli Askerin kunnan näkemys siitä, että tontille oli vaikea rakentaa muun muassa siksi, että se sijaitsi lähellä moottoritietä (E18), minkä vuoksi kauppaan sisältyisi olennainen taloudellinen riski. | Norra ametiasutuste sõnul anti Asker Bryggele õigus pidada lepingu tingimuste üle läbirääkimisi seoses sellega, et Askeri omavalitsus pidas kinnisvara arendamist keeruliseks muu hulgas maantee (E18) läheduse tõttu ning et tehing oleks kujutanud seetõttu märkimisväärset majandusriski. |
| Valvontaviranomainen katsoo kuitenkin, että yksityinen markkinataloussijoittaja ei olisi tehnyt vastaavaa sopimusta ilman, että molemmille sopimuspuolille olisi annettu oikeus sopimuksen tarkistamiseen siinä tapauksessa, että tonttien hinnat nousisivat tai laskisivat huomattavasti. | Järelevalveamet leiab siiski, et erainvestor ei oleks sõlminud lepingut ilma mõlemapoolse õiguseta pidada kinnisvarahindade märkimisväärse tõusu või languse puhul hinnaläbirääkimisi. |
| Tässä mielessä kunnan oikeus sitoa hinta kuluttajahintaindeksiin ei näyttäisi riittävän korvaamaan sitä, ettei kunnalla ollut oikeutta neuvotella sopimuksesta uudelleen. | Selles kontekstis näib, et omavalitsuse õigus kohandada hinda vastavalt tarbijahinnaindeksile ei ole läbirääkimisõiguse puudumise kompenseerimiseks piisav. |
| Valvontaviranomaisen mukaan kuluttajahintaindeksi ei ole asianmukainen indeksi käytettäväksi tonttien hintojen muutosten perusteella tehtävissä tarkistuksissa. | Järelevalveamet on seisukohal, et tarbijahinnaindeks ei ole kinnisvarahindade kohandamiseks sobilik. |
| Kuluttajahintaindeksi on mitta, jolla arvioidaan kotitalouksien ostamien kulutustavaroiden ja palvelujen keskihintojen muutoksia, eikä se ilmaise kiinteistömarkkinoilla tapahtuvia hintojen vaihteluita. | Tarbijahinnaindeks on indeks, mis iseloomustab leibkondade ostetud tarbekaupade ja tasuliste teenuste hindade muutust ega kajasta hindade muutumist kinnisvaraturul. |
| Tonttien hinnat kehittyvät eri tavalla kuin muut hinnat, ja nyt käsiteltävänä olevan kaltaisia kiinteistöhintoja ei yleensä oteta huomioon kuluttajahintaindeksiä määritettäessä. | Kinnisvarahinnad muutuvad teiste hindadega võrreldes erineva skeemi alusel ja seega ei võeta tavaliselt tarbijahinnaindeksi määramisel arvesse kinnisvarahindu, nagu seda on kõnealuse maa hind. |
| Lisäksi optiosopimukseen sisältyy Askerin kunnan suostumus lykätä sovitun myyntihinnan maksamista siten, että 70 prosenttia hinnasta maksettaisiin 31 päivään joulukuuta 2011 mennessä [6], ilman että tästä lykkäämisestä perittäisiin korkoa. | Lisaks on optsioonilepingus kirjas, et Askeri omavalitsus oli intresse nõudmata nõus, et kokkulepitud müügihinnast makstakse 70 % hiljem ehk hiljemalt 31. detsembriks 2011 [6]. |
| Norjan viranomaisten mukaan maksun täysimääräisen suorituksen lykkääminen ilman korkojen perimistä hyväksyttiin, koska kyseiselle tontille katsottiin olevan vaikeaa rakentaa. | Norra ametiasutuste sõnul nõustuti lõpliku makse edasilükkamisega ilma intresse nõudmata, sest kõnealuse kinnisvara arendamist peeti keeruliseks. |
| Valvontaviranomainen katsoo, että yksityinen toimija ei olisi suostunut lykkäämään maksun suorittamista yhtä pitkälle ajanjaksolle perimättä korkoa. | Järelevalveamet leiab, et eraettevõtja ei oleks olnud nõus lükkama makset nii pikalt edasi intresse nõudmata. |
| Lisäksi yksityinen toimija ei olisi siirtänyt omistusoikeutta täysimääräisesti ennen koko maksun suorittamista. | Järelevalveamet leiab lisaks, et eraettevõtja ei oleks enne lõpliku makse saamist maa täielikku omandiõigust üle andnud. |
| Askerin kunta yhtyy näkemykseen, jonka mukaan yksityinen sijoittaja olisi vaatinut vastiketta maksun lykkäämisestä. | Askeri omavalitsus on nõus, et eraettevõtja oleks nõudnud makse edasilükkamise eest hüvitist. |
| Koska Askerin kunta vaati pelkästään vastiketta, joka vastasi tontin arvoa vuodelta 2001, sille aiheutui riski siitä, että kauppa katsottaisiin myöhemmin valtiontueksi erityisesti, jos tonttien hinnat nousisivat. | Kinnisvara 2001. aasta väärtusele vastava hüvitise nõudmisega riskis Askeri omavalitsus hilisema riigiabi andmisega, eelkõige juhul, kui kinnisvara hinnad peaksid tõusma. |
| Tämän vuoksi valvontaviranomainen päättelee, että optiosopimusta ei tehty markkinaehdoin, minkä vuoksi valtiontuen olemassaoloa ei voida sulkea pois. | Seepärast järeldab järelevalveamet, et optsioonilepingut ei sõlmitud turutingimustel ja seega ei saa riigiabi olemasolu välistada. |
| Edellä esitetyn perusteella on syytä tarkastella, myytiinkö tontti markkina-arvoa alhaisempaan hintaan. | Seepärast on vaja uurida, kas kinnisvara müüdi alla turuväärtuse. |
| Kiinteistön markkinahinta myyntisopimuksen ajankohtana | Kinnisvara turuväärtus müügilepingu sõlmimise ajal |
| Asker Brygge käytti option vuonna 2005. | Asker Brygge kasutas optsiooni maa ostuks 2005. aastal. |
| Näin ollen valvontaviranomaiselle merkityksellinen ajankohta valtiontuen arvioinnissa oli ajankohta, jona tontti myytiin ja siirrettiin uudelle omistajalle, eli vuosi 2007. | Seega on järelevalveameti jaoks riigiabi hindamisel oluliseks hetkeks aeg, mil toimus kinnisvara müük ja see läks uue omaniku omandisse ehk 2007. aasta. |
| Tämän vuoksi valvontaviranomainen vertaa jäljempänä Asker Bryggen maksamaa 8727462 Norjan kruunun hintaa tontin markkinahintaan sen myyntiajankohtana vuonna 2007. | Seega võrdleb järelevalveamet järgnevas Asker Brygge poolt 2007. aastal müügi hetkel makstud 8727462 Norra krooni suurust hinda kinnisvara turuväärtusega. |
| Valvontaviranomaisen antamien kiinteistökauppoja koskevien valtiontukisuuntaviivojen mukaan maa-alueiden ja rakennusten myynti riittävästi julkistetulla, huutokauppaan verrattavalla avoimella tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja ja jossa hyväksytään paras tai ainoa tarjous, tapahtuu jo lähtökohtaisesti markkinahintaan, eikä siihen siten sisälly valtiontukea. | Vastavalt järelevalveameti riigiabi suunistele maa müügi kohta toimub maa ja hoonete müük pärast piisavalt hästi avaldatud, avalikku ja tingimusteta pakkumismenetlust, mis on võrreldav enampakkumisega ning kus võetakse vastu parim või ainus pakkumine, määratluse kohaselt turuväärtusega ega sisalda riigiabi. |
| Vastaavasti, kun maa-alueen myynnistä halutaan sulkea pois valtiontuen mahdollisuus silloin, kun myynti toteutetaan ilman tarjouskilpailua, jolle ei aseteta ehtoja, ennen myyntineuvotteluja on teetettävä riippumaton arvio yhdellä tai useammalla arvioijalla markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinaindikaattorien ja arviointinormien mukaisesti. | Teine võimalus on selline, et kui maa müük toimub tingimusteta pakkumismenetluseta, peab üks või mitu sõltumatut varade hindajat andma riigiabi välistamiseks enne müügiläbirääkimisi sõltumatu hinnangu, et kehtestada turuväärtus üldtunnustatud turunäitajate ja hindamisstandardite alusel. |
| Arvioijan on oltava tehtäviään suorittaessaan riippumaton, eli julkisilla viranomaisilla ei ole oikeuttaantaa arvioijalle määräyksiä arvioinnin tuloksesta. | Hindaja peaks olema oma ülesannete täitmisel sõltumatu, s.t ametiasutustel ei ole õigust anda talle hindamistulemuste suhtes korraldusi. |
| Näin ollen valtiontuen olemassaoloa ei voida automaattisesti sulkea pois. | Norra ametiasutused esitasid teatises kolm kõnealuse kinnisvara väärtuse hindamist. |
| Ilmoituksensa yhteydessä Norjan viranomaiset toimittivat kyseisestä tontista kolme hinta-arviota, joista yhtäkään ei ollut tehty ennen optiosopimuksen voimaantuloa vuonna 2001, vaan tontin hinta arvioitiin jälkeenpäin. | Ükski hindamistest ei olnud läbi viidud enne optsioonilepingu sõlmimist 2001. aastal, vaid neis määrati kinnisvara väärtus tagantjärele. |
| Ensimmäisen selvityksen tekivät 30 päivänä kesäkuuta 2006 Verditakst AS:n, Takst Senteretin ja Agdesteinin luvan saaneet arvioijat [7]. | Esimese, 30. juunil 2006 tehtud hindamise viisid läbi büroode Verditakst AS, Takst Senteret ja Agdestein litsentseeritud kinnisvarahindajad [7]. |
| Tämän selvityksen mukaan tontin arvioitu hinta vuonna 2001, jolloin optiosopimus tuli voimaan, oli 9,6 miljoonaa Norjan kruunua +/- 15 prosenttia. | Aruande kohaselt oli maa hinnanguline väärtus 2001. aastal, mil optsioonileping sõlmiti, 9,6 miljonit Norra krooni (võimalik kõikumine +/– 15 %). |
| Arvio vaikuttaa kuitenkin hyvin summittaiselta. | Hinnang näib siiski olevat väga ligikaudne. |
| Arvioijat ovat yksinkertaisesti todenneet tontin hinnan sille myönnetyn käyttötarkoituksen perusteella (pääasiallinen käyttö venesatamana) arvioinnin ajankohtana voimassa olleen sääntelyjärjestelyn mukaisesti (järjestely oli sama vuonna 2001), ja arvioineet hinnan myös siinä tapauksessa, että tonttia käytettäisiin sekä venesatamana että asunto- ja teollisuusalueena. Tämän jälkeen arvioijat arvioivat tontin hinnan käyttäen kahden edellä mainitun vaihtoehdon keskiarvoa [8]. | Hindajad võtsid lihtsalt arvesse maa lubatud kasutusel (peamiselt jahisadam) põhineva väärtuse vastavalt hindamise ajal kehtinud reguleerimiskorrale (mis oli sama mis 2001. aastal) ning alternatiivse väärtuse maa kombineeritud kasutuse korral jahisadamana koos majutus- ja tööstushoonete rajamisega ning määrasid kinnisvara väärtuseks nende kahe variandi keskmise [8]. |
| Kuten edellä on todettu, valtiontukea arvioitaessa merkityksellistä on kuitenkin tontin hinta vuonna 2007, jolloin se myytiin ja siirrettiin uudelle omistajalle. | Nagu eespool mainitud, on riigiabi hindamise seisukohalt siiski oluline maa väärtus 2007. aastal, mil kinnisvara müüdi ja mil see läks uue omaniku omandisse. |
| Norjan viranomaiset liittivät ilmoitukseen kaksi lisäarviota hinnasta, jotka TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik oli tehnyt kunnan lukuun. | Norra ametiasutused lisasid oma teatisele kaks täiendavat hindamist, mille viisid omavalitsuse palvel läbi TJB Eiendomstaksering, Ek&Mosveen AS ja Bjørn Aarvik. |
