| Source | Target | | Ensimmäisessä selvityksessä, joka on päivätty 18 päivänä tammikuuta 2008 [9], tontin markkinahinnan arvioitiin olleen 26 miljoonaa Norjan kruunua vuonna 2007. | jaanuaril 2008 esitatud aruandes [9]hinnati maa 2007. aasta turuväärtuseks 26 miljonit Norra krooni. |
| Toisessa selvityksessä, joka on päivätty 16 päivänä kesäkuuta 2008 [10], TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik arvioi tontin markkinahinnaksi 12 miljoonaa Norjan kruunua vuonna 2007. | 16. juunil 2008 esitatud teises aruandes [10]hindasid TJB Eiendomstaksering, Ek&Mosveen AS ja Bjørn Aarvik maa 2007. aasta turuväärtuseks 12 miljonit Norra krooni. |
| Kyseessä oli SlependenBåtforening AS:llä ollut oikeus käyttää osaa tontista [11]. | Norra ametiasutused selgitasid, et erinevus on tingitud peamiselt väärtuse hinnangulisest vähenemist, mis lähtus ettevõtja Asker Brygge suhtes kehtestatud täiendavatest kohustustest, mille kohaselt oli osa kinnisvarast ettevõtja Slependen Båtforening AS kasutuses [11]. |
| Vuoden 2001 optiosopimukseen sisältyy lauseke, jonka mukaan osa tontista on vuokrattu Slependen Båtforeningille pienvenesatamaksi ja Asker Brygge maksaisi oikeudestaan kyseiseen pienvenesatamaan tai siitä maksettavaan vastikkeeseen Askerin kunnalle siinä tapauksessa, että tontille alettaisiin rakentaa ennen vuokrasopimuksen päättymistä. | aasta optsioonilepingus on punkt, milles on sätestatud, et osa kinnisvarast on renditud ettevõtjale Slependen Båtforening väikelaevade sadamana ning et Asker Brygge peab väikelaevade sadama kasutamise õiguse eest tasuma/maksma kompensatsiooni Askeri omavalitsusele, kui kinnisvara arendamine algab enne üürilepingu lõppemist. |
| Vaikka Asker Bryggeä koskevan velvollisuuden tarkkaa taloudellista vaikutusta oli vaikeaa päätellä optiosopimuksen voimaantulon ajankohtana, Asker Brygge ja Slependen Båtforening allekirjoittivat 1 päivänä kesäkuuta 2006 sopimuksen, jonka mukaan viimeksi mainittu maksaisi 850000 Norjan kruunua (vrt. sopimuksen 2.4 lauseke ) [13]. | Kuigi optsioonilepingu sõlmimise ajal oli kohustuse majanduslikku tagajärge ettevõtjale Asker Brygge keeruline kindlaks määrata, sõlmisid Asker Brygge ja Slependen Båtforening 1. juunil 2006 lepingu, mille kohaselt pidi viimane maksma 850000 Norra krooni (vt lepingu punkt 2.4) [13]. |
| Norjan viranomaisten antamien selvitysten mukaan tammikuussa 2008 tehty hinta-arvio perustui Asker Bryggen ja Slependen Båtforeningin välisen sopimuksen virheelliseen tulkintaan, jossa ei otettu huomioon viimeksi mainitun oikeutta maksaa ainoastaan 850000 Norjan kruunua kyseisestä alueesta. | Vastavalt Norra ametiasutuste selgitustele põhines 2008. aasta jaanuaris tehtud väärtuse hindamine ettevõtjate Asker Brygge ja Slependen Båtforening vahel sõlmitud lepingu vääral tõlgendamisel, kuna hinnang ei kajastanud viimase õigust maksta kõnealuse ala eest ainult 850000 Norra krooni. |
| Hinta-arvioijien optiosopimuksen lausekkeesta tekemän tulkinnan mukaan Slependen Båtforeningillä olisi ollut oikeus vuokrata tai ostaa venepaikat markkinahintaan vuokrasopimuksen päätyttyä. | Varade hindajad tõlgendasid optsioonilepingu kõnealust punkti nii, nagu oleks ettevõtjal Slependen Båtforening olnud õigus rentida või osta pärast rendilepingu lõppemist paadikohad turuhinnaga. |
| Lisäksi kesäkuussa 2008 tehdyssä arviossa otettiin huomioon maaperän saastumiseen liittyneet riskit, kuten kunta on todennut [14]. | Nagu omavalitsus märkis, võeti 2008. aasta juuni hinnangus arvesse ka maapinna reostatuse riski [14]. |
| Kesäkuussa 2008 tehtyyn arvioon ei enää sisältynyt veneiden varastointia moottoritien (E18) alla, kuten kunta on todennut [15].Asker Brygge on kiistänyt arvioiden paikkansapitävyyden. | Nagu omavalitsus märkis, ei hõlmanud 2008. aasta juuni hinnang enam paatide hoiustamise võimalust maantee (E18) all [15].Asker Brygge seadis kahtluse alla hinnangute paikapidavuse. |
| Se kiistää arviot pääasiassa siksi, että niihin sisältyi mahdollisuus ruopata rantaviivaa venepaikkojen lisäämiseksi ja perustaa tontille veneiden varastotilaa. | Ettevõtja peamine vastuväide on, et hinnangud hõlmavad võimalust kaldaäärt uute paadikohtade loomiseks süvendada, samuti võimalust ehitada kaldale paatide ladustamisplatse. |
| Asker Bryggen mukaan vuonna 2001 ei voitu ajatella tontin rakentamista, ja tiehallitus oli kieltänyt lisäruoppaukset alueella [16]. | Asker Brygge sõnul ei olnud 2001. aastal kinnisvara arendamist ette näha ning maanteeamet oli alal täiendavad süvendamistööd ära keelanud [16]. |
| Valvontaviranomainen panee merkille, että Asker Brygge ei ole toimittanut asiakirja-aineistoa, jolla se osoittaisi, että kesäkuussa 2008 tehdyn arvion perustana olleet tosiseikat olisivat virheelliset. | Järelevalveamet märgib, et Asker Brygge ei ole esitanud ühtegi dokumenti, mis tõendaks, et 2008. aasta juuni hinnangu faktilised eeldused olid väärad. |
| Valvontaviranomainen panee myös merkille, ettei kunta ole kiistänyt kesäkuussa 2008 tehdyn arvion kelpoisuutta, vaan näyttää pitävän sitä melko asianmukaisena [17]. | Järelevalveamet märgib, et omavalitsus ei ole vaidlustanud 2008. aasta juuni hinnangu põhjendatust, pidades seda piisavalt täpseks [17]. |
| Päinvastoin kunta viittaa valvontaviranomaiselle toimittamissaan huomautuksissa arvioon ruoppauksen osalta (maaperän saastumisesta tehdyssä arviossa) eikä totea tässä yhteydessä lainkaan, että ruoppaus olisi täysin mahdotonta toteuttaa. | Vastupidi, järelevalveametile esitatud märkustes tsiteerib omavalitsus hinnangu seda osa, kus on juttu süvendamisest (seoses maapinna reostatuse hindamisega), ega tee ühtegi märkust selle kohta, et süvendamine oli välistatud. |
| Näin ollen valvontaviranomainen ei voi katsoa, että sille olisi toimitettu asiakirja-aineistoa, jonka perusteella olisi syytä kyseenalaistaa kesäkuussa 2008 tehdyn arvion perustana olleet tosiseikat. | Seega ei ole järelevalveameti arvates esitatud dokumente, mis annaksid põhjust kahelda 2008. aasta juuni hinnangu faktilistes eeldustes. |
| Viimeisimmässä (ja alhaisimmassa) hinta-arviossa, toisessa selvityksessä, joka on päivätty 16 päivänä kesäkuuta 2008 [18], tontin markkinahinnaksi vuonna 2007 arvioitiin 12 miljoonaa Norjan kruunua, mikä on 3272538 Norjan kruunua enemmän kuin maksettu hinta. | Viimases (ja madalaimas) väärtuse hinnangus ehk teises, 16. juuni 2008. aasta aruandes [18]hinnatakse maa turuväärtuseks 2007. aastal 12 miljonit Norra krooni, mis on 3272538 krooni rohkem kui tegelikult maksti. |
| Toisin kuin ensimmäisessä selvityksessä, Askerin kunnan toimittamien tietojen mukaan tässä toisessa selvityksessä on otettu huomioon tarkempia tietoja, jotka tunnettiin vuonna 2007, jolloin myynti toteutettiin. | Vastupidi esimesele aruandele võetakse teises aruandes vastavalt Askeri omavalitsuse esitatud teabele arvesse täpsemat teavet, mis oli teada ka 2007. aastal, mil müügitehing toimus. |
| Lisäksi kesäkuussa 2008 tehdyssä arviossa mainitaan maaperän saastumisriski, samalla kun siinä lisätään, että arvioijat eivät ole tehneet asiasta tarkempaa tutkimusta [22]. | Lisaks mainitakse 2008. aasta hinnangus maapinna reostatuse ohtu, kuid lisatakse, et hindajad ei ole asja täpsemalt uurinud [22]. |
| Näin ollen näyttää siltä, että arvioijat eivät perustellusti ottaneet huomioon Asker Bryggen toteuttamaa tutkimustyötä määritellessään tontin arvoa. | Seega näib, et hindajad tegifd õigesti, kui ei arvestanud maatüki väärtuse hindamisel Asker Brygge tehtud uuringutega. |
| Kuten edellä on todettu, kesäkuussa 2008 tehty arvio perustui tontin käyttöön venesatamana voimassa olleiden säännösten mukaisesti. | Nagu mainitud, põhines 2008. aasta juuni hinnang ala kasutusel jahisadamana vastavalt kehtivatele eeskirjadele. |
| Näyttää kuitenkin siltä, että Asker Brygge näki jo vuonna 2001 mahdollisuuksia rakentaa tontille. | Näib siiski, et Asker Brygge nägi kinnisvara arendamises potentsiaali juba 2001. aastal. |
| Tällaiset mahdollisuudet vastaavat yleensä lisäarvoa. | Tavaliselt vastab selline potentsiaal lisaväärtusele. |
| Näin ollen kunta totesi arvioijille osoittamassaan kirjeessä, joka oli päivätty 11 päivänä huhtikuuta 2008, että näiden olisi mietittävä, olisiko sääntelyn muuttamisen (luultavasti kannattavampaa käyttöä varten) todennäköisyyttä arvioitava. | Seega märkis omavalitsus hindajatele saadetud 11. aprilli 2008. aasta kirjas, et hindajad peaksid kaaluma, kas hinnata tuleks ka eeskirjade kohandamise (eeldatavalt kasulikuma kasutuse suunas) tõenäosust. |
| Arvioijat kieltäytyivät kuitenkin ottamasta huomioon sääntelyn muuttamismahdollisuutta, koska ne katsoivat, että kyseessä oli spekulointi. | Hindajad keeldusid siiski eeskirjade kohandamise võimalusega arvestamast, sest pidasid seda spekulatiivseks. |
| Arvioijat lisäsivät, että arvio olisi täysin toinen (toisin sanoen paljon korkeampi), jos se perustuisi mahdollisuuteen käyttää tonttia asuntojen ja teollisuuden tarpeisiin [23]. | Hindajad lisasid, et hinnang oleks hoopis teistsugune (tähendab märkimisväärselt kõrgem), kui hindamisel võetaks arvesse asjaolu, et maatükile tohib ehitada elu- ja tööstushooneid [23]. |
| Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomainen päättelee, että vuonna 2007 toteutettu tontin gbnr. 32/17 myynti 8727462 Norjan kruunun hintaan toteutettiin alle 12 miljoonan Norjan kruunun markkinahinnan, joka oli määritetty Norjan viranomaisten toimittamassa ja kesäkuussa 2008 tehdyssä riippumattomassa asiantuntija-arviossa. | 32/17 müük 2007. aastal 8727462 Norra krooni eest toimus alla turuhinna, milleks oli sõltumatute hindajate poolt 2008. aasta juunis määratud 12 miljonit Norra krooni, nagu teatasid Norra ametiasutused. |
| Markkinataloussijoittajan periaatetta koskeva päätelmä | Järeldus turuinvestori põhimõtte kohta |
| Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomainen katsoo, että optiosopimuksessa sovittu hinta ei vastannut tällaisen sopimuksen markkinahintaa, jonka olisi oltava sopimuksen tekoajankohtana vallinneen tontin arvon mukainen ja jossa olisi lisäksi otettava huomioon option ja ostajalle myönnettyjen järjestelyjen arvo. | Eespool esitatud põhjustel leiab järelevalveamet, et optsioonilepingus kokku lepitud hind ei vastanud turuhinnale, mis peaks sellises lepingus kajastama kinnisvara väärtust lepingu sõlmimise hetkel koos optsiooni väärtuse ja ostjale antud eritingimustega. |
| Lisäksi valvontaviranomainen katsoo, että myyntisopimuksessa sovittu todellinen hinta ei vastannut myyntisopimuksen tekohetkellä vallinnutta tontin markkinahintaa. | Lisaks sellele leiab järelevalveamet, et müügilepingus kokku lepitud hind ei vastanud lepingu sõlmimise hetkel kinnisvara turuhinnale. |
| Tämän vuoksi valvontaviranomainen päättelee, että kyseisen tontin gbnr. | Järelevalveamet leiab seega, et asjaomase maatüki gbnr. |
| 32/17 myyntiä Asker Brygge AS:lle 8727462 Norjan kruunun myyntihintaan ei toteutettu markkinataloussijoittajan periaatteen mukaisesti. | 32/17 müük ettevõtjale Asker Brygge AS hinnaga 8727462 Norra krooni ei olnud turuinvestori põhimõttega kooskõlas. |
| Valtion varat | Riigi vahendid |
| Jotta toimenpide katsottaisiin valtiontueksi, sen on oltava jäsenvaltion myöntämää tai valtion varoista myönnettyä tukea. | Riigiabiga on tegemist juhul, kui abimeede on antud riigi poolt või riigi vahendite kaudu. |
| Valtion käsite ei tarkoita ainoastaan keskushallintoa, vaan valtionhallinnon kaikkia tasoja (kunnat mukaan lukien) ja julkisia yrityksiä. | Riigi mõiste ei viita ainuüksi keskvalitsusele, vaid hõlmab kõiki riigi halduse tasandeid (sealhulgas omavalitsused) ja riigiettevõtteid. |
| Koska kunta on myynyt tontin alle markkinahinnan, se on menettänyt tuloja. | Kui omavalitsus müüs maad alla turuhinna, jäi tal tulu saamata. |
| Tällaisessa tilanteessa Asker Bryggen olisi täytynyt maksaa tontista enemmän, minkä vuoksi kyseessä on varojen siirto kunnalta. | Asker Brygge oleks sellises olukorras pidanud maa eest rohkem maksma ja seega on tegemist omavalitsuse vahendite ülekandmisega. |
| Edellä esitetyistä syistä valvontaviranomainen katsoo, että koska myyntiä ei toteutettu markkinaehtojen mukaisesti, siihen sisältyi valtion varoja ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitetussa merkityksessä. | Seetõttu leiab järelevalveamet, et kuna müük ei toimunud vastavalt turutingimustele, on kaasatud riigi vahendeid EMP leping artikli 61 lõike 1 tähenduses. |
| Tiettyjen yritysten tai tietyn tuotannonalan suosiminen | Teatavate ettevõtjate või teatavate kaupade tootmise soodustamine |
| Ensiksi toimenpiteen on tuotettava Asker Bryggelle etua, joka vapauttaa yrityksen sen talousarviosta yleensä katettavista kuluista. | Esiteks peab meede andma ettevõtjale Asker Brygge eelise, vabastades ta kulutustest, mida ettevõte peaks tavaliselt katma oma eelarvest. |
| Koska liiketoimi toteutettiin suotuisin ehdoin siinä mielessä, että Asker Brygge olisi joutunut maksamaan korkeamman hinnan tontista, jos tonttikauppa olisi toteutettu markkinataloussijoittajan periaatteen mukaisesti, ja markkinakoron mukaista korkoa lainasta, jos se olisi ottanut vastaavan lainan pankilta. Näin ollen yritys sai valtiontukea koskevissa säännöissä tarkoitettua etua. | Kuna tehing viidi läbi soodustingimustel, – sest kui maa müük oleks toimunud turuinvestori põhimõtte kohaselt, oleks Asker Brygge pidanud maksma kinnisvara eest kõrgemat hinda ning kui ta oleks selle summa laenanud pangast, oleks ta maksnud ka turuintresse, – sai ettevõtja eelise riigiabi eeskirjade tähenduses. |
| Kunta selvitti 11 päivänä toukokuuta 2009 [24]päivätyssä kirjeessä, miten se oli laskenut mahdollisen tuen, jonka se oli arvioinut valvontaviranomaiselle toimitetun ilmoituslomakkeen 5 kohdassa 5,3 miljoonaksi Norjan kruunuksi. | 11. mai 2009. aasta kirjas [24]selgitas omavalitsus, kuidas ta arvutas lõpliku abisumma, milleks oli 5,3 miljonit Norra krooni, nagu on kirjas järelevalveametile saadetud teatise punktis 5 [25]. |
| Arvio perustuu kesäkuussa 2008 tehdyn hinta-arvion [26](jossa määritettiin tontin arvo vuonna 2007, jolloin myyntisopimus tehtiin) ja myyntihinnan väliseen eroon, joka on noin 3,3 miljoonaa Norjan kruunua. | Hinnang põhineb 2008. aasta juunis tehtud väärtusele hindamisel [26](mis määras maa väärtuse 2007. aastal, kui müügileping sõlmiti) ja müügisumma vahel, mis on ligikaudu 3,3 miljonit krooni. |
| Tähän määrään kunta on lisännyt myyntihinnan 70 prosentin osuuden maksamisen lykkäämisestä aiheutuneen taloudellisen hyödyn. | Omavalitsus liitis sellele veel majandusliku eelise, mis saadi seoses asjaoluga, et müügihinnast 70 % võis maksta hiljem. |
| Kunta on perustanut laskelmansa 7 prosentin korkoon 6 miljoonalta Norjan kruunulta neljältä vuodelta ja yhdeksältä kuukaudelta ja katsoo, että edullisesta lainasta saatu enimmäishyöty on 2 miljoonaa Norjan kruunua. | Omavalitsuse arvutused põhinevad 7 % intressil, mis 4 aasta ja 9 kuuga teeb kokku 6 miljonit Norra krooni, ning kokkuvõttes leidis omavalitsus, et sooduslaenuga antud eelis oli maksimaalselt 2 miljonit Norra krooni. |
| Toiseksi toimenpiteen on oltava valikoiva siten, että se suosii ”jotakin yritystä tai tuotannonalaa”. | Teiseks peab meede olema valikuline, sest soodustab „teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist”. |
| Arvioinnin kohteena olevasta toimenpiteestä hyötyy ainoastaan yksi yritys, toisin sanoen Asker Brygge. | Hinnatavast meetmest sai kasu ainult Asker Brygge. |
| Näin ollen toimenpide on valikoiva. | Seega on meede valikuline. |
| Tuen on vääristettävä kilpailua ja vaikutettava ETA-sopimuksen sopimuspuolten väliseen kauppaan. | Meede on riigiabi, kui see kahjustab konkurentsi ja avaldab mõju EMP lepinguosaliste vahelisele kaubandusele. |
| Valtion myöntämä tukitoimenpide vahvistaisi Asker Bryggen asemaa muihin samoilla kiinteistöjen ja tonttien rakentamisen aloilla kilpaileviin yrityksiin nähden. | Riigi antud abimeede tugevdaks ettevõtja Asker Brygge positsiooni muude konkurentidest ettevõtjate suhtes, kes tegutsevad samutikinnisvara arendamise valdkonnas. |
| Mikä tahansa tuki vahvistaa tuensaajan asemaa sen kilpailijoihin nähden ja vääristää näin ollen kilpailua ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla. | Mis tahes abi tugevdab abisaaja positsiooni tema konkurentide suhtes ning moonutab konkurentsi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses. |
| Koska yritys toimii aloilla, joilla käydään kauppaa ETA-valtioiden välillä, ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa määrätyt edellytykset, joiden mukaan kyseessä on valtiontuki, täyttyvät. | Kuivõrd ettevõtja tegutseb EMP-sisese kaubanduse alla kuuluvates valdkondades, on EMP lepingu artikli 61 lõikes 1 sätestatud abimeetme riigiabina käsitamise tingimused täidetud. |
| Kiinteistörakentamisen ala on periaatteessa ja käytännössä avointa ETA-valtioiden väliselle kaupalle. | Kinnisvara arendamine on nii põhimõtteliselt kui ka praktiliselt avatud EMP-sisesele kaubandusele. |
| Näin ollen valvontaviranomainen päättelee, että tuki uhkaa vääristää kilpailua ja vaikuttaa kaupankäyntiin ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan vastaisesti. | Seega leiab järelevalveamet, et kõnealune abi võib kahjustada konkurentsi ning mõjutada kaubandust, ning on vastuolus EMP lepingu artikli 61 lõikega 1. |
| Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomainen katsoo, että liiketoimi, joka koskee tontin gbnr 32/17 myyntiä Asker Bryggelle vuonna 2001 tehdyn optiosopimuksen ja myöhempien sopimusten mukaisesti, sisältää valtiontukea. | Eespool nimetatud põhjustel leiab järelevalveamet, et maa gbnr 32/17 müük ettevõtjale Asker Brygge, nagu see on sätestatud 2001. aastal sõlmitud optsioonilepingus ja hilisemates lepingutes, kujutab endast riigiabi. |
| MENETTELYÄ KOSKEVAT SÄÄNNÖT | MENETLUSNÕUDED |
| Norjan viranomaiset toimittivat 13 päivänä helmikuuta 2009 ilmoituksen tonttikaupasta (tapahtuma nro 508884). | Norra ametiasutused esitasid teatise maa müügi kohta 13. veebruaril 2009 (toiming nr 508884). |
| Norjan viranomaiset olivat kuitenkin allekirjoittaneet vuonna 2001 optiosopimuksen, jossa ostolle asetettiin ehdot, ja toteuttaneet kaupan 21 päivänä maaliskuuta 2007, jolloin myyntisopimus tehtiin. | Norra ametiasutused sõlmisid maa ostutingimused sätestanud optsioonilepingu juba 2001. aastal ja viisid müügitehingu läbi 21. märtsil 2007, mil sõlmiti müügileping. |
| Näin ollen kauppa toteutettiin, ennen kuin valvontaviranomainen oli tehnyt lopullisen päätöksen sen pätevyydestä. | Seega toimus müük enne, kui järelevalveamet tegi lõpliku otsuse selle kehtivuse kohta. |
| Näin ollen valvontaviranomainen päättelee, että Norjan viranomaiset eivät täyttäneet pöytäkirjassa 3 olevan I osan 1 artiklan 3 kohdassa asetettuja velvollisuuksia. | Seepärast leiab järelevalveamet, et Norra ametiasutused ei ole kinni pidanud protokolli nr 3 I osa artikli 1 lõikes 3 sätestatud kohustustest. |
| TUEN SOVELTUMINEN SISÄMARKKINOILLE | ABI KOKKUSOBIVUS |
