| Source | Target | | OB:n korotettua vuokraa SDO alkoi etsiä uutta toimipaikkaa [22]. | Kui OP tõstis renti, hakkas SDO otsima uusi äriruume [22]. |
| Lisäksi OB:n mukaan oli epäselvää, mihin periaatteisiin arvonmääritysraportit perustuivat. | Veel väitis OB, et ei olnud selge, millistele põhimõtetele hindamisaruanded tuginesid. |
| Se väitti oman 3,1 miljoonan Norjan kruunun tarjouksensa, jonka perustana oli tontin käyttö samaan tarkoitukseen kuin ostajalla, osoittavan, että myyntihinta ei vastannut markkinahintaa. | OB väidab, et tema 3,1 miljoni Norra krooni suurune pakkumine, mis põhineb ostjaga samasugusel kinnistu kasutamisel, näitab, et müügihind ei väljenda turuhinda. |
| OB väitti myös, että sitä ei voida pitää ostajana, jolla on erityinen intressi kyseiseen tonttiin [25]. | Peale selle väitis OB, et teda ei saaks pidada ostjaks, kellel on kinnistu vastu erihuvi [25]. |
| 4 Syyt menettelyn aloittamiseen | 4 Menetluse algatamise põhjused |
| Valvontaviranomainen aloitti muodollisen tutkintamenettelyn sen vuoksi, että Oppdalin kunnan suorittama maan myynti Strand Drift Oppdal AS:lle saattoi sisältää valtiontukea. | Järelevalveamet algatas ametliku uurimismenetluse selle alusel, et maa müük Oppdali omavalitsuse poolt ettevõttele Strand Drift Oppdal AS võib kujutada endast riigiabi. |
| Valvontaviranomaisella oli epäilyjä erityisesti sen suhteen, vastasiko myyntihinta tontin markkinahintaa ja liittyikö asiaa laitonta valtiontukea. | Eelkõige oli järelevalveametil kahtlusi seoses sellega, kas müügihind kajastas kinnistu turuhinda ja kas see hõlmas ebaseaduslikult antud riigiabi. |
| Valvontaviranomaisen mielestä kunnan olisi yleensä sellaisessa tilanteessa, jossa se saa kiinteistöstä korkeamman hintatarjouksen kuin riippumaton asiantuntija-arvio, otettava korkeampi tarjous tarkasteltavakseen, jotta se voi varmistua kiinteistön myymisestä markkinahintaan. | Järelevalveameti arvates peaks olukordades, kus omavalitsus saab kinnistule kõrgema konkureeriva pakkumise pärast sõltumatu eksperdi poolset hindamist, omavalitsus üldiselt uurima kõnealust kõrgemat pakkumist täpsemalt, et tagada kinnistu müük turuhinnaga. |
| Tämä voidaan tehdä joko pyytämällä kiinteistöstä toinen arvio tai pyytämällä riippumatonta asiantuntijaa tekemään uusi arvio. | Seda saab teha kas küsides kinnistu kohta teist hinnangut või lastes sõltumatul hindajal kinnistut uuesti hinnata. |
| Tämän vuoksi Norjan viranomaiset väittävät, että OB:n tekemä 3,1 miljoonan Norjan kruunun tarjous on katsottava sellaisen osapuolen tarjoukseksi, jolla on tällainen erityisintressi, koska OB:lla on määräävä asema paikallisilla hiihtopalvelumarkkinoilla, joten se oli valmis maksamaan ylisuuren hinnan raivatakseen kilpailijat kyseisiltä markkinoilta. | Seepärast on Norra ametiasutused seisukohal, et OB 3,1 miljoni Norra krooni suurust pakkumist tuleb käsitada erihuvi omava poole pakkumisena, võttes arvesse seda, et OB-l on suusateenuste kohalikul turul valitsev positsioon ja ta on seega valmis maksma ülemäära kõrget hinda, et kõrvaldada turult konkurendid. |
| Norjan viranomaiset katsovat tämän vuoksi, että asiantuntijoiden ilmoittamat arviot tontin arvosta vastaavat sen todellista markkina-arvoa. | Seepärast väidavad Norra ametiasutused, et ekspertidest hindajate esitatud väärtus kajastab kinnistu tegelikku turuväärtust. |
| 6 Strand Drift Oppdal AS:n huomautukset [29] | 6 Strand Drift Oppdal ASi märkused [29] |
| SDO väittää, että kyseessä olevaa tapausta ja komission päätöstä C35/2006 ei voida verrata toisiinsa. | SDO märgib, et kõnealust juhtumit ja komisjoni otsust C35/2006 ei saa võrrelda. |
| Päätöksessä C35/2006 oli kyseessä riippumaton arviointi, joka oli suoritettu lähes kaksi ja puoli vuotta ennen kaupantekoa, jolloin maan arvo on saattanut näin pitkällä aikavälillä muuttua merkittävästi. | Otsuse C35/2006 puhul tehti kinnistu sõltumatu hindamine peaaegu kaks ja pool aastat enne müügi toimumist ning sellise pika aja jooksul võib maa väärtus oluliselt muutuda. |
| Toiseksi SDO väittää, että päätökseen C35/2006 liittyvät tosiasiat jättävät epäselväksi, käytettiinkö riippumatonta arviota kauppahinnan määrittämiseen. | Teiseks väidab SDO, et juhtumi C35/2006 faktidest ei selgu, kas sõltumatut hinnangut kasutati lepinguväärtuse määramiseks. |
| Sen sijaan kyseessä olevassa tapauksessa kauppa suoritettiin SDO:n mukaan valvontaviranomaisen suuntaviivojen 2.2. jakson mukaisesti. | SDO väidab, et seevastu praegusel juhul toimus maa müük vastavalt järelevalveameti suuniste punktile 2.2. |
| SDO väittää, että OB:n tarjous vaikuttaa osalta strategiaa, jonka mukaan OB haluaa hiihtopalveluiden ainoaksi tarjoajaksi paikallisilla markkinoilla, mikä SDO:n mukaan selittää sen, miksi OB teki tarjouksen, joka ylittää huomattavasti kyseisen tontin markkina-arvon. | Veel väidab SDO, et OB pakkumine tundub olevat osa strateegiast saada kohalikul turul ainukeseks suusateenuste pakkujaks, mis SDO sõnul selgitab, miks OB tegi pakkumise, mis ületab kinnistu turuväärtust. |
| SDO viittaa myös Oppdalin kunnan 29 päivänä elokuuta 2008 päivätyssä selonteossa [30]antamiin tietoihin, jotka osoittavat, että tontin neliöhinta oli korkeampi kuin yhdessäkään kunnan tiedossa olevassa kaupassa. | SDO osutab ka Oppdali omavalitsuse 29. augusti 2008. aasta ülevaates [30]esitatud teabele, mille kohaselt on kinnistu ruutmeetri müügihind omavalitsusele teadaolev kõrgeim hind. |
| Lisäksi SDO väittää, että kantelun tekijä on ostanut alueelta maata huomattavasti alemmilla hinnoilla kuin kyseessä olevan tapauksen myyntihinta. | Veel märgib SDO, et kaebuse esitaja on ostnud piirkonnas maad hinnaga, mis on oluliselt madalam, kui on müügihind praegusel juhul. |
| SDO väittää, että Norjan sopimusoikeuden mukaan sopimus on tehty ja siitä tulee sitova, kun sopimuspuolet ovat sopineet sen ehdoista riippumatta siitä, onko sopimusta allekirjoitettu. | SDO märgib ka, et vastavalt Norra lepinguseadusele on leping sõlmitud ja siduv, kui osapooled on tingimustes kokku leppinud, sõltumata sellest, kas leping on tegelikult allkirjastatud. |
| Tämän vuoksi SDO katsoo, että Oppdalin kunta oli juridisesti velvollinen myymään tontin SDO:lle siinä vaiheessa, kun OB teki tarjouksensa. | Seepärast on SDO arvamusel, et Oppdali omavalitsus oli juriidiliselt kohustatud müüma kinnistu SDO-le ajal, mil OB esitas oma pakkumise. |
| SDO katsoo, että tontti on myyty markkinahintaan, koska kauppahinta perustui kahden riippumattoman asiantuntijan arviointiin valvontaviranomaisen suuntaviivoissa edellytetyllä tavalla. | SDO on seisukohal, et kinnistu müüdi turuhinnaga, kuna müügihind põhines vastavalt järelevalveameti suunistele kahe sõltumatu eksperdi hinnangul. |
| Näin ollen tapaukseen ei SDO:n mukaan liity valtiontukea. | Seepärast väidab SDO, et tehing ei hõlma riigiabi. |
| Tuen on oltava valtion myöntämä tai valtion varoista myönnetty Kunnat katsotaan valtiontukiasioissa osaksi valtiota, joten Oppdalin kunnan varoja voidaan pitää valtion varoina. | Seoses riigiabi andmisega käsitatakse omavalitsusi riigi osana, seega käsitletakse Oppdali omavalitsuse vahendeid riigi vahenditena. |
| Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyviä valtiontukia koskevissa valtiontuen suuntaviivoissa, jäljempänä ’suuntaviivat’, annetaan lisätietoa siitä, miten valvontaviranomainen tulkitsee ja soveltaa ETA-sopimuksen valtiontukea koskevia määräyksiä silloin, kun kyse on julkisten maa-alueiden ja rakennusten myynnin arvioinnista. | Riigiabi suunised ametivõimude korraldatavas maa ja hoonete müügis sisalduvate riigiabi elementide kohta annavad täiendavaid suuniseid selle kohta, kuidas järelevalveamet tõlgendab ja kohaldab EMP lepingu riigiabisätteid, kui tegemist on riigi maa ja hoonete müümise hindamisega. |
| Suuntaviivojen 2.1 jaksossa kuvataan myyntiätarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja, ja 2.2 jaksossa myyntiä ilman tarjouskilpailua (riippumattoman asiantuntija-arvion perusteella). | Punktis 2.1 on kirjeldatud müüki tingimusteta pakkumismenetluse teel, punktis 2.2 on kirjeldatud müüki pärast sõltumatu eksperdi hinnangu saamist. |
| Julkisessa omistuksessa olevien maa-alueiden ja rakennusten myyminen markkina-arvoa alhaisempaan hintaan viittaa valtion varojen käyttöön. | Riigi omanduses oleva maa ja hoonete müük alla turuväärtuse viitab sellele, et hõlmatud on riigi vahendid. |
| Suuntaviivoissa määritellään kuitenkin kaksi tilannetta, joissa kiinteistöstä maksetun hinnan katsotaan tietyin ehdoin vastaavan markkina-arvoa, jolloin kyse ei ole valtion varoista. | Suunistega on ette nähtud kaks olukorda, kus lähtutakse teatavatel tingimustel sellest, et kinnistu eest makstud hind vastab turuväärtusele; seega ei ole tegemist riigi vahendite kasutamisega. |
| Kuten edellä on mainittu, nämä tilanteet ovat seuraavat: a) myynti on tapahtunut tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja, tai b) myynti on tapahtunut riippumattoman asiantuntija-arvion perusteella. | Nagu eespool märgitud, on need kaks olukorda järgmised: a) müük on toimunud tingimusteta pakkumismenetluse teel ja b) müük on toimunud pärast sõltumatu eksperdi hinnangu saamist. |
| Kyseessä olevassa tapauksessa kunta ei järjestänyt tarjouskilpailua ilman ehtoja vaan käytti kahta riippumattoman asiantuntijan arviota perustana myyntihinnan määrittämiselle. | Praegusel juhul ei korraldanud omavalitsus tingimusteta pakkumismenetlust, vaid kasutas müügihinna määramisel kahe sõltumatu eksperdi hinnangut. |
| Valvontaviranomaisen suuntaviivojen 2.2 jaksossa määrätään, että ”jos julkiset viranomaiset eivät aio käyttää 2.1 jaksossa kuvattua menettelyä, yhden tai useamman riippumattoman arvioijan on suoritettava riippumaton arvio ennen myyntineuvotteluja markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti. Näin määritelty markkinahinta on vähimmäisostohinta, josta voidaan sopia myöntämättä valtion tukea.” | Järelevalveameti suuniste punktiga 2.2 on kehtestatud, et „kui ametivõimud ei kavatse kasutada punktis 2.1 kirjeldatud menetlust, peab üks või mitu sõltumatut varade hindajat andma enne müügiläbirääkimisi sõltumatu hinnangu, et kehtestada turuväärtus üldtunnustatud turunäitajate ja hindamisstandardite alusel. Sel viisil kehtestatud turuhind on minimaalne ostuhind, millega võib nõustuda ilma riigiabi andmata.” |
| Norjan viranomaiset ovat ilmoittaneet, että Oppdalin kunta tilasi kaksi arviota. Ne tekivät riippumattomat arvioijat Geir Husebø ja Ragnar Lian. | Norra ametiasutused on märkinud, et Oppdali omavalitsus tellis kaks hindamist sõltumatutelt hindajatelt Geir Husebølt ja Ragnar Lianilt. |
| Molemmat asiantuntijat esittivät tontin markkina-arvosta samankaltaisen arvion, 800000 ja 850000 Norjan kruunua. | Mõlemas aruandes esitatud hinnangul on kinnistu turuväärtus sarnane, vastavalt 800000 ja 850000 Norra krooni. |
| Tontin myynti | Kinnistu müük |
| Kuten valvontaviranomainen huomautti aloittamista koskevassa päätöksessä, suuntaviivoissa ei käsitellä nimenomaisesti sellaisesta tilannetta, jossa asiantuntija-arvion jälkeen mutta ennen sopimuksen tekemistä saadaan korkeampi hintatarjous. | Nagu järelevalveamet märkis menetluse algatamise otsuses, ei hõlma suunised selgelt olukorda, kus kõrgem konkureeriv pakkumine saadakse pärast eksperdihinnangu saamist, kuid enne lepingu sõlmimist. |
| Valvontaviranomainen katsoo, että tällaisessa tilanteessa kilpailevan korkeamman tarjouksen esittäminen saattaa herättää epäilyjä siitä, vastaavatko asiantuntijoiden arviot kiinteistön todellista markkinahintaa. | Järelevalveameti arvates võib sellises olukorras kõrgema konkureeriva pakkumise esitamine äratada kahtlusi, kas hindamised peegeldavad kinnistu tegelikku turuhinda. |
| Valvontaviranomainen viittasi aloittamista koskevassa päätöksessä komission päätökseen C35/2006, joka koskee tilannetta, jossa tarjous saatiin asiantuntija-arvion jälkeen. | Menetluse algatamise otsuses on järelevalveamet osutanud komisjoni otsusele C35/2006, milles käsitleti olukorda, kus pakkumine tehti pärast eksperdihinnangu saamist. |
| Komissio totesi päätöksessään seuraavaa: | Komisjon märkis oma otsuses: |
| ”Vaikka myytävän maa-alueen arvosta olisi tehty asiantuntija-arvio tiedonannon [32]mukaisesti (eli juuri ennen myyntiä, yleisesti hyväksyttyjä arviointinormeja noudattaen), tosiasiallisten tarjousten puuttuessa se olisi ollut vasta toiseksi paras väline maa-alueen markkina-arvon toteamiseen. Uskottava ja sitova tarjous, jota voidaan suoraan verrata asiantuntija-arvioon ja joka on sitä korkeampi, on asetettava etusijalle. Tarkasteltavana olevassa tapauksessa tarjouksen ja tosiasiallisen kauppahinnan erotusta on pidettävä parhaana mittarina valtion varojen menetykselle” [33].Komission päätöksestä valitettiin unionin yleiseen tuomioistuimeen. | Isegi juhul, kui vastavalt teatisele [32]oleks koostatud asjatundja hinnang (st vahetult enne müüki ja üldtunnustatud hindamisstandarditel põhinev hinnang müüdava maa kohta), oleks kõnealune hinnang tegeliku pakkumise puudumisel olnud vaid paremuselt teine vahend maa turuväärtuse kindlaksmääramiseks. Kohe, kui esitatakse usaldusväärne ja siduv pakkumine, mis on otseselt võrreldav ja sisaldab kõrgemat hinda kui asjatundja hinnang, tuleks eelistada pakkumist. Käesolevas juhtumis tuleks pakkumise ja tegeliku müügihinna vahet pidada parimaks viisiks riigi vahendite kaotuse mõõtmiseks [33].Komisjoni otsus kaevati edasi üldkohtusse. |
| Yleinen tuomioistuin [34]oli eri mieltä komission näkemyksestä ja totesi, että maakauppaan ei liittynyt valtiontukea. | Üldkohus [34]ei nõustunud komisjoni hinnanguga ja leidis, et maamüügitehing ei hõlmanud riigiabi. |
| Yleinen tuomioistuin päätteli, että kilpaileva korkeampi tarjous ei ollut uskottava eikä verrattavissa kunnan hyväksymään tarjoukseen [35]. | Üldkohus järeldas, et konkureeriv kõrgem pakkumine ei olnud ei tõsiseltvõetav ega võrreldav omavalitsuse heakskiidetud pakkumisega [35]. |
| Lisäksi se huomautti, että oli tärkeää tarkastella asiaan liittyviä erityisiä olosuhteita, kun määritetään sitä, voidaanko kilpailevaa tarjousta pitää vertailukelpoisena [36].Kyseessä olevassa tapauksessa Norjan viranomaiset ovat kertoneet, että OB oli ostaja, jolla oli erityisintressi tonttiin, joten se oli valmis maksamaan tontista ylisuuren hinnan estääkseen SDO:ta perustamasta sen kanssa kilpailevan yrityksen. | Veel juhtis üldkohus tähelepanu sellele, et otsustamisel, kas konkureerivat pakkumist saab pidada võrreldavaks, on oluline kaaluda juhtumi eriasjaolusid [36].Praegusel juhul on Norra ametiasutused väitnud, et OB oli ostja, kellel oli erihuvi kinnistu vastu ja seetõttu soovis ta maksta kinnistu eest ebanormaalselt kõrget hinda, et ennetada seda, et SDO asutab temaga konkureeriva ettevõtte. |
| OB:lla on määräävä asema kyseisen hiihtokeskuksen hiihtopalvelumarkkinoilla. | OB on suusakeskuses valitsev suusateenuste pakkuja. |
| SDO:n toiminta kilpailisi suoraan OB:n tarjoamien palvelujen kanssa ja uhkaisi OB:n markkina-asemaa. | SDO ettevõte konkureeriks otse OB osutatud teenustega ja ohustaks OB turupositsiooni. |
| OB vastusti kyseisen tontin uudelleenkaavoitusta, ja kun sen valitus hylättiin, OB halusi itse ostaa tontin. | OB vaidlustas kinnistu kasutusotstarbe muutmise ja kui tema kaebus tagasi lükati, tahtis ta kinnistu ära osta. |
| Tämä todistaa OB:n aikeista. | See näitab OB kavatsusi. |
| Tämän vuoksi voidaan katsoa, että OB:lla oli erityisintressi tonttiin. Tämä intressi näkyy sen korkeassa hintatarjouksessa. | Seega võib järeldada, et OB omab kinnistu suhtes erihuvi. |
| OB:n tekemä tarjous oli yli kolme kertaa suurempi (3100000 Norjan kruunua) kuin riippumattomien asiantuntijoiden hinta-arviot, eikä valvontaviranomaisella ole syytä epäillä, että riippumattomien asiantuntijoiden tekemissä arvioissa olisi puutteita. | OB erihuvi kajastub kõrges pakkumises; OB tehtud pakkumine ületas üle kolme korra (3100000 Norra krooni) sõltumatute ekspertide määratud hinda ning järelevalveametil ei ole märke selle kohta, et sõltumatute ekspertide tehtud väärtuse hindamine oli puudulik. |
| Valvontaviranomainen katsookin tässä tapauksessa, että SDO:n ja OB:n tekemät tarjoukset eivät ole vertailukelpoiset, koska OB:lla oli erityisintressi tonttiin. | Praegusel juhul on järelevalveamet seisukohal, et SDO ja OB pakkumised ei ole võrreldavad OB erihuvi tõttu kinnistu vastu. |
| Tästä erityisintressistä johtuen OB oli valmis tarjoamaan tontista huomattavaa ylihintaa. | Kõnealuse erihuvi tõttu soovib OB teha kinnistule ülemääraselt kõrge pakkumise. |
| Tästä syystä tämä tarjous ei ole vertailukelpoinen SDO:n tekemän tarjouksen kanssa, joka vastaa riippumattomien asiantuntijoiden määrittämää tontin arvoa. | Seepärast ei saa seda pakkumist pidada võrreldavaks SDO pakkumisega, mis kajastab kinnistu väärtust, mille määrasid sõltumatud eksperdid. |
| Asiaan liittyvät olosuhteet huomioon ottaen valvontaviranomainen päättelee, että tontti myytiin markkinahintaan julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annettujen valvontaviranomaisen valtiontuen suuntaviivojen 2.2. jaksossa määrätyn menettelyn mukaisesti. | Seepärast, võttes arvesse juhtumi asjaolusid, jõudis järelevalveamet järeldusele, et kinnistu müüdi turuhinnaga vastavalt järelevalveameti suuniste (ametivõimude korraldatava maa ja hoonete müügi kohta) punktis 2.2 sätestatud menetlusele. |
| Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomainen katsoo, että Oppdalin kunnan tonttikauppaan SDO:n kanssa ei liittynyt valtiontukea, sillä OB:n tekemän kilpailevan tarjouksen on katsottava tulleen ostajalta, jolla oli erityisintressi tonttiin. | Eelnevat arvesse võttes on järelevalveamet seisukohal, et kinnistu müük Oppdali omavalituse poolt SDO-le ei hõlma riigiabi, kuna OB tehtud konkureerivat pakkumist tuleb käsitada pakkumisena, mis tuli kinnistu suhtes erihuvi omavalt ostjalt. |
| Valvontaviranomainen päätteleekin, että tontti myytiin markkinahintaan julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annettujen valvontaviranomaisen valtiontuen suuntaviivojen 2.2. jaksossa määrätyn menettelyn mukaisesti. | Seepärast on järelevalveamet seisukohal, et müük toimus turuhinnaga vastavalt järelevalveameti suuniste (ametivõimude korraldatava maa ja hoonete müügi kohta) punktis 2.2 sätestatud menetlusele. |
| 7 Päätelmät | 7 Järeldus |
| Edellä esitetyn arvioinnin perusteella valvontaviranomainen katsoo, että Oppdalin kunnan suorittama tontin gnr 271/8 myynti Strand Drift Oppdal AS:lle ei muodosta ETA-sopimuksen valtiontukisäännöissä tarkoitettua valtiontukea, | Eespool toodud hinnangu põhjal on järelevalveamet seisukohal, et Oppdali omavalitsuse poolne kinnistu nr 271/8 müük ettevõttele Strand Drift Oppdal AS ei kujuta endast riigiabi EMP lepingu riigiabi käsitlevate sätete tähenduses. |
| EFTAn valvontaviranomainen katsoo, että Oppdalin kunnan suorittama tontin gnr 271/8 myynti Strand Drift Oppdal AS:lle ei muodostanut ETA-sopimuksen valtiontukisäännöissä tarkoitettua valtiontukea. | EFTA järelevalveamet on seisukohal, et Oppdali omavalitsuse poolne kinnistu nr 271/8 müük ettevõttele Strand Drift Oppdal AS ei kujutanud endast riigiabi EMP lepingu artikli 61 tähenduses. |
| Pöytäkirjassa 3 olevan II osan 4 artiklan 4 kohdan ja 13 artiklan nojalla aloitettu menettely, joka koskee Oppdalin kunnan suorittamaa tontin gnr 271/8 myyntiä, lopetetaan. | Käesolevaga lõpetatakse vastavalt protokolli nr 3 II osa artikli 4 lõikele 4 koosmõjus artikliga 13 algatatud menetlus seoses kinnistu nr 271/8 müügiga Oppdali omavalitsuse poolt. |
| Tehty Brysselissä 9 päivänä toukokuuta 2012. | Brüssel, 9. mai 2012 |
| Saatavilla osoitteessa: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf | Kättesaadav aadressil: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf |
